Chính sách tín dụng cho bất động sản: Tránh gây “sốc” cho thị trường

Doanh nghiệp lo thiếu vốn

Trong văn bản gửi lên Thủ tướng Chính phủ, Ban Kinh tế Trung ương, Uỷ ban Kinh tế Quốc hội kiến nghị tháo gỡ các vướng mắc cho doanh nghiệp bất động sản, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho hay, trong khi chưa hình thành đầy đủ các định chế tài chính, thị trường bất động sản nước ta hiện đang phụ thuộc chủ yếu vào nguồn vốn tín dụng từ ngân hàng và vốn trực tiếp từ người dân.

Ở những thời gian phát triển ổn định, tín dụng cho bất động sản chiếm xấp xỉ 10% Tổng dư nợ của toàn hệ thống và mức tăng trưởng tín dụng bất động sản thường cao hơn mức tăng trưởng tín dụng chung khoảng 5%. Đây là tỷ lệ hợp lý, giúp cho thị trường bất động sản phát triển ổn định, nếu tỷ lệ này thay đổi đột biến sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường bất động sản.

Ví như những năm 2007, 2008 tăng trưởng tín dụng trên 30%, đến năm 2009, 2010 tín dụng bất động sản bị siết chặt, thậm chí có ý kiến còn cho rằng bất động sản không phải là ngành sản xuất, đã dẫn đến thị trường bất động sản rơi vào khủng hoảng, nợ xấu tăng cao. Do đó, Chính phủ phải mất nhiều công sức để phục hồi lại thị trường.

Hiện nay, theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước, tốc độ tăng trưởng dư nợ tín dụng bất động sản đã giảm dần từ 18% năm 2016, 12% năm 2017, xuống 5% năm 2018, trong đó quý IV/2018 đã tăng trưởng âm 0,8% so với quý III/2018. Trong khi đó, thị trường bất động sản quý I/2019 đã có dấu hiệu trầm lắng.

Đặc biệt, mới đây Ngân hàng Nhà nước lấy ý kiến dự thảo sửa đổi Thông tư 36/2014/TT-NHNN ngày 20/11/2014 Quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài.

Theo đó, ngân hàng sẽ hạ tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung và dài hạn xuống còn 30% hay tăng hệ số rủi ro từ 50% lên 150% đối với các khoản vay cá nhân phục vụ nhu cầu đời sống có số dư nợ gốc từ 3 tỷ đồng trở lên. Những thay đổi này sẽ có tác động không nhỏ tới thị trường bất động sản.

Chủ trương siết chặt tín dụng vào lĩnh vực bất động sản để tập trung vào kinh doanh sản xuất khiến việc tiếp cận vốn của các dự án bất động sản gặp nhiều khó khăn hơn.

Ông Nguyễn Anh Tuấn, Phó chủ tịch Công ty HDMon, cho rằng, trong thời gian tới, việc ngân hàng siết chặt tín dụng cho vay sẽ tạo ra nhiều rào cản lớn đối với doanh nghiệp bất động sản. Nếu doanh nghiệp không có năng lực, không có định hướng rõ ràng sẽ rất khó khăn, đặc biệt trong bối cảnh chính sách, pháp luật còn chưa rõ ràng, quản lý lỏng lẻo.

Cũng tại Diễn đàn Toàn cảnh thị trường bất động sản và tài chính 2019 được tổ chức mới đây, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, động thái siết tín dụng này của Ngân hàng Nhà nước khiến các doanh nghiệp bất động sản sẽ gặp khó khăn về vốn. Việc thiếu vốn trong nước có thể khiến các doanh nghiệp bất động sản đẩy mạnh M&A với dòng vốn ngoại. Đặc biệt sẽ hình thành xu hướng đầu tư mới - thu hút lượng vốn lớn từ nguồn vốn M&A. Do đó, các doanh nghiệp cần có sự nghiên cứu để chuyển hướng hợp tác, đầu tư phù hợp. Câu hỏi cũng đặt ra, khi các nhà đầu tư nước ngoài chuyển hướng đầu tư thì các nhà đầu tư Việt Nam có đầu tư theo không và lấy nguồn vốn ở đâu?.

Sớm hình thành các định chế tài chính bất động sản

Theo VNREA, các cơ quan quản lý nhà nước ban hành các biện pháp điều chỉnh nhằm quản lý chặt chẽ, đảm bảo an toàn của hệ thống tín dụng nhưng cần bảo đảm ổn định tỷ lệ hợp lý cho vay bất động sản trong tổng dư nợ tín dụng của toàn hệ thống, không tăng quá nóng, nhưng cũng không giảm quá mạnh, gây “sốc” cho thị trường.

Theo đó, Hiệp hội kiến nghị, Ngân hàng Nhà nước cân nhắc trong việc sửa những vấn đề có liên quan tới tín dụng bất động sản tại Thông tư 36 sao cho có lộ trình thực hiện phù hợp, tạo thuận lợi cho hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp và ổn định của thị trường.

Cụ thể, việc hạ tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung và dài hạn nên được hạ 2%/năm, để sau 5 năm sẽ hạ từ 40% hiện nay xuống 30% như dự kiến.

Việc tăng hệ số rủi ro từ 50% lên 150% đối với các khoản vay cá nhân phục vụ nhu cầu đời sống có số dư nợ gốc từ 3 tỷ đồng trở lên cũng cần phải phân loại khoản vay cho phù hợp. Như việc cá nhân vay để mua đất thì không khuyến khích vì mua đất không giúp tiêu thụ, kích thích các ngành sản xuất khác phát triển. Còn những khoản vay mua nhà thì không yêu cầu phải đảm bảo hệ số rủi ro lớn như dự thảo, vì các phân khúc sản phẩm đều có cung cầu và quan trọng là người mua có khả năng chi trả hay không các khoản vay.

Việc hạ tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung và dài hạn nên được hạ 2%/năm.

Đặc biệt, sớm nghiên cứu hình thành các định chế tài chính bất động sản. Mặc dù Luật Chứng khoán 2006, sửa đổi bổ sung năm 2010; Nghị định 58/2012/NĐ-CP, Nghị định 60/2015/ND-CP của Chính phủ; Thông tư 228/2012/TT-BTC đã có quy định về thành lập và quản lý Công ty Chứng khoán bất động sản và Quỹ Đầu tư bất động sản, nhưng từ đó đến nay mới có một quỹ đầu tư bất động sản đi vào hoạt động, với số vốn còn khiêm tốn (50 tỷ đồng).

Do đó, cần thiết phải sớm nghiên cứu lại các quy định về quỹ đầu tư bất động sản tại các văn bản quy phạm pháp luật này, phân định rõ hai loại quỹ: Quỹ đầu tư bất động sản và quỹ tín thác đầu tư bất động sản cho phù hợp với tên gọi và thông lệ quốc tế, cũng như làm rõ đặc thù khác nhau của hai loại quỹ này.

Đồng thời sớm nghiên cứu để hình thành Ngân hàng tiết kiệm nhà ở dành cho những người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp có nhu cầu nhà ở, có thể gửi tiền tiết kiệm để tạo lập nhà ở. Những người có nhu cầu tạo lập nhà ở (mua hoặc xây dựng nhà ở) có thể tham gia Ngân hàng tiết kiệm nhà ở, sau một thời gian nhất định thì được vay thêm vốn từ Ngân hàng để mua hoặc xây nhà ở, thay vì phải tiết kiệm đủ tiền mua, xây nhà như hiện nay.

Chia sẻ tại tại Diễn đàn Toàn cảnh thị trường bất động sản và tài chính 2019, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Chủ tịch VNREA Nguyễn Trần Nam cho hay, một số quan điểm lo ngại thị trường bất động sản có chiều hướng bất ổn nên cần dùng chính sách tín dụng để kiểm soát rủi ro. Tuy nhiên, với những số liệu thống kê của VNREA, thị trường 3 - 4 năm gần đây có sự tăng trưởng tốt chứ không phải bong bóng. Thị trường có đa dạng nguồn hàng, giao dịch nhiều nhưng giá ổn định, giao dịch minh bạch. Hiện tượng sốt giá thực ra chỉ xuất hiện cục bộ ở một số địa phương có đột phá về quy hoạch và diễn ra một thời gian ngắn là được kiểm soát.

Ông Nam nhận định: “Dòng tiền vào thị trrường bất động sản nếu bị cắt đột ngột rất nguy hiểm, mà chắc chắn các ngân hàng cũng bị ảnh hưởng. Đợt khủng hoảng giai đoạn 2011 - 2013 là một bài học như vậy mà sau đó rất lâu mới có thể phục hồi được”.