Đất xen kẹt tại các thành phố lớn là một thị trường ngách hấp dẫn giới đầu tư

Đất xen kẹt là đất vườn, đất nông nghiệp nằm trong khu dân cư hoặc đất dư sau quy hoạch. Về mặt pháp lý, loại đất này không có sổ đỏ và được chuyển nhượng thông qua giấy tờ viết tay.

Hấp lực đất xen kẹt

Tại các thành phố lớn như Hà Nội, quá trình đô thị hóa với sự bùng nổ của các khu đô thị, các dự án hạ tầng giao thông tạo nên sự chia cắt khu vực, hình thành những khu đất xen kẹt. Do đó, đặc điểm của phần lớn đất xen kẹt tại các thành phố lớn là nằm trong phạm vi khu dân cư đã được xác định ranh giới theo quy hoạch.

Giới đầu tư cho rằng đây là cơ sở cho việc chuyển đổi thành công mục đích sử dụng đất của đất xen kẹt lên đất thổ cư. Chưa có sổ và chuyển nhượng thông qua giấy viết tay nên giá của đất xen kẹt thấp hơn hẳn so với đất thổ cư cùng thuộc địa bàn.

Một khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy, giá đất xen kẹt khu vực nội thành chỉ bằng 1/3 hoặc 1/2 so với giá thị trường. Đơn cử, đất xen kẹt tại các phường Khương Đình, Bùi Xương Trạch, Hạ Đình (Thanh Xuân) có giá chào bán 22-25 triệu đồng/m2, trong khi giá thị trường của đất đã có sổ là 40-60 triệu đồng/m2.

Tại khu vực Hà Đông, đất xen kẹt thuộc Dương Nội, Yên Nghĩa, Ba la, Phú Lương… được chào bán từ 8-15 triệu đồng/m2 trong khi giá thị trường của đất thổ cư dao động từ 20-25 triệu đồng/m2. Đất xen kẹt tại Vĩnh Hưng, Định Công Thượng (Hoàng Mai) có giá bán 13-18 triệu đồng/m2, đất đã có sổ đỏ là 40-50 triệu đồng/m2.

Đất xen kẹt ở Ngọc Trục Đại Mỗ, Phú Diễn, Tân Mỹ, Mễ Trì Thượng (Nam Từ Liêm) là 13-25 triệu đồng/m2, bằng 1/2 giá thị trường của những mảnh đã đầy đủ pháp lý (20-40 triệu đồng/m2).

Như vậy, nếu chuyển đổi thành công mục đích sử dụng lên đất thổ cư, người mua sẽ thu lời lớn với đất xen kẹt. Chính điều này đã làm nên sức hút của đất xen kẹt với giới đầu tư.

Không dễ thu lời

Trên thực tế, dù tiềm năng lợi nhuận lớn nhưng không phải nhà đầu tư nào cũng có thể thắng lớn tại thị trường ngách này.

Anh Nguyễn Ngọc Thắng, một môi giới chuyên phân khúc đất thổ cư Hà Nội đã thất bại với phân khúc đất xen kẹt. Là người có kinh nghiệm trong mua bán bất động sản, anh Thắng đã từng rất tự tin với “canh bạc” đất xen kẹt nhưng rồi đã phải ngậm trái đắng.

Bỏ ra số tiền 800 triệu đồng mua một mảnh đất xen kẹt ở Nam Từ Liêm, anh Thắng đã tìm hiểu kĩ nguồn gốc, giấy tờ để chắc chắn có thể chuyển đổi được mảnh đất lên thổ cư. Thế nhưng oái ăm thay, những thông tin anh tìm hiểu lại không chính thống và mảnh đất dính vào quy hoạch địa phương nên anh Thắng xác định mất trắng.

Nhà đầu tư Tống Văn Duy (Đống Đa, Hà Nội) cũng ngậm ngùi chia sẻ câu chuyện đầu tư của mình. Anh từng mua một mảnh đất xen kẹt tại Thanh Xuân với giá 860 triệu đồng. Phải mất hơn 2 năm anh Duy mới chuyển đổi mục đích sử dụng đất thành công.

Anh Duy cho biết, quá trình chuyển đổi nan giải hơn anh tưởng. Khi chuyển mục đích sử dụng đất, anh đã phải đóng thuế phí rất cao bởi quy định của Luật Đất đai là người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất và tiền sử dụng đất của loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất.

Ngoài ra, còn rất nhiều chi phí không tên khác phát sinh. Khi đẩy hàng ra thị trường, số tiền lời anh thu về không đáng kể, nói như anh Duy là “lấy công làm lãi”. Trong khi cùng số vốn đó, nếu đem đầu tư phân khúc khác, anh cho rằng mình có thể thu về lợi nhuận cao hơn.

Một trường hợp khác, nhà đầu tư Hữu Phương từng ôm đất xen kẹt diện tích lớn ở Hà Đông khi có thông tin về 1 dự án chung cư lớn sắp được triển khai cách khu đất không xa.

Anh Phương kì vọng khi dự án chung cư được hoàn thành, hạ tầng giao thông, tiện ích, xã hội khu vực hoàn thiện sẽ đẩy giá khu đất xen kẹt tăng mạnh. Thế nhưng bao năm qua đi, dự án chung cư thiếu vốn, xây dựng dở dang rồi bỏ đó.

Đất xen kẹt anh Phương mua đã chuyển đổi thành công nhưng đành để cỏ dại mọc um tùm, gần đó là một công trình xây dựng ngổn ngang. Anh Phương rao bán mãi nhưng không có khách nào hỏi mua mảnh đất. Số tiền anh đổ vào đó đã chết cứng một chỗ mấy năm nay.