Đất nền – kênh đầu tư lướt sóng, tiềm ẩn nhiều rủi ro

Dưới sự chỉ đạo của Phòng Thương mại Công nghiệp Việt Nam (VCCI), Diễn đàn “Đầu tư bất động sản 2019: Rủi ro và Cơ hội” đã được tổ chức ngay tại Trụ sở VCCI - số 9 Đào Duy Anh, Hà Nội.

Báo cáo tổng hợp từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho thấy, hiện các dự án đất nền được triển khai rất mạnh tại nhiều điểm du lịch biển trên cả nước. Sản phẩm chủ đạo là nhà đất và đất nền.

Xu hướng đầu tư đất nền tại các điểm du lịch biển đang ngày một phát triển. Tuy nhiên không ít cảnh báo được đưa ra với các nhà đầu tư khi rót tiền vào phân khúc này trong năm tới.

Tính riêng năm 2018, lượng cung mới tại các tỉnh ước đạt 100.000 sản phẩm. Tỷ lệ hấp thụ bình quân tại các dự án trong năm 2018 đạt trên 60% lượng hàng mỗi đợt chào bán ra thị trường, được đánh giá là tốt hơn so với năm 2017. Hội Môi giới nhận định, giá đất nền tại các tỉnh có thể tăng trong biên độ từ 10 đến 15% trong năm 2019.

Tuy nhiên, giới chuyên gia cho rằng, đã đến lúc cần nhìn nhận rõ ràng đây không phải là một kênh đầu tư mang tính bền vững mà đơn thuần là đầu tư lướt sóng và tiềm ẩn nhiều rủi ro như rủi ro bị tồn đọng vốn do tính thời vụ và chịu ảnh hưởng bởi sóng thị trường; rủi ro mua phải đất không rõ ràng pháp lý, đất lấn chiếm giấy tờ chủ yếu là giấy viết tay giá trị đảm bảo không cao. Một số dự án sau khi phân lô bán đất xong, thu tiền của khách hàng rồi nhưng lại bỏ hoang hoặc thay đổi quy hoạch.

Với nhiều rủi ro nêu trên, các dòng vốn sẽ có sự phân hóa và dịch chuyển dần về những kênh đầu tư năng động hơn so với đất nền. Đó là những loại tài sản dễ kinh doanh, dễ kiểm soát dòng tiền và thu hồi vốn.


Bất động sản nghỉ dưỡng vẫn là phân khúc đầu tư hấp dẫn

Theo ông Võ Tân Thành - Phó Chủ tịch Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), thị trường bất động sản đang trên đà tăng trưởng, đóng góp tích cực vào sự phát triển kinh tế - xã hội, đảm bảo an sinh xã hội và ổn định kinh tế vĩ mô. Đặc biệt, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng đã và đang được nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước hướng tới. Tiềm năng phát triển bất động sản du lịch nghỉ dưỡng của Việt Nam còn rất lớn bởi tăng trưởng kinh tế Việt Nam cao và sự hấp dẫn của những cảnh quan thiên nhiên.

“Tuy nhiên, sự phát triển của thị trường bất động sản vẫn chưa thực sự bền vững, còn tiềm ẩn nhiều rủi ro. Cơ sở dữ liệu, thông tin về thị trường bất động sản từ khâu quy hoạch, lựa chọn nhà đầu tư, thực hiện dự án đến giao dịch bất động sản chưa đồng bộ, đầy đủ, thiếu tin cậy, thiếu minh bạch”, Phó Chủ tịch VCCI nhấn mạnh.

Theo ông Thành, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng xuất hiện thêm nhiều sản phẩm như nhà phố thương mại kết hợp kinh doanh và lưu trú hoặc khu phức hợp nghỉ dưỡng du lịch quy mô lớn có casino, công viên, sân golf… mở ra rất nhiều cơ hội và thách thức, đặc biệt là với nhà đầu tư, cơ quan quản lý nhà nước và đơn vị quản lý vận hành.

Sự tăng trưởng của ngành du lịch cũng kéo theo sự sôi động của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng lan rộng khắp cả nước. Từ các dự án ven biển như Phú Quốc, Nha Trang, Phan Thiết, Thanh Hóa, Bình Định, Đà Nẵng… đến các dự án tại các thành phố du lịch, miền núi như Hà Nội, Đà Lạt, Sa Pa, TP HCM…

“Dù chính sách siết tín dụng cho vay khiến các giao dịch bất động sản nghỉ dưỡng có phần chậm lại nhưng đây vẫn là phân khúc đầu tư hấp dẫn”, ông Võ Tân Thành nhấn mạnh.

Trao đổi tại diễn đàn, Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, “Hiện nay, thị trường bất động sản du lịch đang phát triển mạnh nhưng đầu tư vào đâu cần cẩn trọng”.

Ông Nam khuyến nghị các nhà đầu tư tránh đất nền tại các dự án nhỏ lẻ, hay như việc mua lại đất nền của người dân là rất nguy hiểm. Thay vào đó, nhà đầu tư nên đầu tư vào dự án có quy mô lớn của các doanh nghiệp lớn là kênh đầu tư sinh lời, đảm bảo giá trị.

Ở góc độ nhà quản lý, ông Đỗ Huy Hoàng – Cục Quản lý Nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) nhận định, nửa cuối năm 2019, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng có nhiều thuận lợi. Thứ nhất, tiềm năng còn rất lớn do nhu cầu nghỉ dưỡng ngày càng tăng. Thứ hai, Việt Nam đang bắt đầu xuất hiện một số loại hình du lịch nghỉ dưỡng mới như du lịch tham quan, du lịch chữa bệnh, du lịch kết hợp hội thảo hội nghị, du lịch tâm linh, du lịch mua sắm. Theo ông Hoàng, đây là những loại xu hướng du lịch mới.

Thứ ba, pháp lý bất động sản đã rõ ràng hơn so với thời điểm những năm trước chỉ là có một số quy định chưa đầy đủ. Thứ tư, sự chủ động của địa phương kêu gọi đầu tư vào du lịch rất lớn. Thứ năm, xu hướng đầu tư kinh doanh của các nhà đầu tư rất lớn. Thứ sáu, chính sách của Chính phủ coi du lịch là một ngành kinh tế mũi nhọn sẽ là cơ hội.

Thảo luận về cơ hội phát triển cho thị trường bất động sản ở thời điểm hiện tại, GS. TS Đặng Hùng Võ – Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng chúng ta không lo tình trạng cung vượt cầu.
“Tôi chưa thấy dấu hiệu bong bóng của thị trường bất động sản. Cơ hội và tiềm năng của thị trường vẫn còn nguyên, nhà đầu tư chỉ chờ giấy chứng nhận và quyền sử dụng dài hạn là đầu tư ngay. Thực tế hiện nay, những dự án có quyền sử dụng đất dài hạn đang có tiềm năng đầu tư tốt hơn”, ông Võ nói.


Vướng mắc về pháp lý và các giải pháp

Phó Chủ tịch VCCI – ông Võ Tân Thành cho biết, chỉ trong hai năm 2018, 2019 sẽ có khoảng 40.000 căn hộ condotel được mở bán. Sự phát triển bùng nổ các dự án này đã giúp gia tăng số phòng lưu trú, các dịch vụ, tiện ích phục vụ du khách, làm thay đổi diện mạo ngành du lịch của nhiều địa phương.

Trước sự phát triển nóng như vậy, điều mà các nhà đầu tư, các doanh nghiệp lo lắng là hiện nay hành lang pháp lý về các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng chưa định hình rõ là bất động sản để ở hay kinh doanh...

“Với nhà đầu tư, sự chưa rõ ràng về pháp lý đối với các loại hình này sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro trong kinh doanh. Ngoài ra, làm thế nào để quản lý, khai thác vận hành dự án bất động sản du lịch một cách hiệu quả và bền vững cũng là những băn khoăn lớn”, ông Võ Tân Thành chia sẻ.

Do đó, Phó Chủ tịch VCCI nhận định, không chỉ bất động sản nghỉ dưỡng, khi đầu tư bất kỳ một sản phẩm nào, các nhà đầu tư cũng nên "chọn mặt gửi vàng", lựa chọn các chủ đầy tư đủ năng lực để đạt được hiệu quả đầu tư và lợi nhuận.

“Các sản phẩm chung cư biển với pháp lý đảm bảo có giao dịch sôi động hơn hẳn so với condotel trong năm 2018. Điều này cho thấy các nhà đầu tư càng ngày càng cẩn trọng hơn khi xem xét tính pháp lý và đánh giá tiềm năng sản phẩm”, ông Võ Tân Thành chia sẻ.

Tại diễn đàn, đại diện Cục Quản lý Nhà và thị trường bất động sản – ông Đỗ Huy Hoàng cũng thừa nhận thị trường bất động sản nghỉ dưỡng gặp nhiều khó khăn do một số quy định pháp lý chưa rõ ràng.
“Hiện nay Thủ tướng chỉ đạo Bộ Tài nguyên và Môi trường xem xét dự kiến sủa luật đất đai nên thời gian đương nhiên chậm. Nguồn vốn đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng bị siết chặt hơn”, ông Hoàng cho biết.
Tuy nhiên, ông Hoàng thông tin, “Hiện, Bộ Xây dựng đang nghiên cứu để sửa đổi các quy định Thông tư 02/2016/TT-BXD về quy chế quản lý sử dụng Nhà chung cư; các quy chuẩn về xây dựng, quy chế quản lý kinh doanh condotel, officetel… Dự kiến cuối năm 2019 sẽ ban hành”.

Từ thực tế thị trường bất động sản tại Việt Nam, ông Nguyễn Trần Nam nhận định, khung pháp lý của Việt Nam vẫn “đi sau” sự phát triển của bất động sản nghỉ dưỡng.
Là một trong những người trực tiếp tham gia rà soát về tính pháp lý của các hợp đồng bất động sản nghỉ dưỡng, giải quyết tranh chấp, tư vấn cho hai phía, Luật sư Nguyễn Văn Lộc cho rằng cần có tư duy mở về chính sách và cần sớm ban hành hành lang pháp lý cho codotel càng sớm càng tốt.

Theo đó, Luật sư Nguyễn Văn Lộc đề xuất, để hoàn thiện được khung chính sách cho bất động sản nghỉ dưỡng thì cần có sự vào cuộc không chỉ của Bộ Xây dựng, Bộ Văn hoá Thể thao và Du lịch mà còn có sự tham gia của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc điều chỉnh về quyền sở hữu và quyền định đoạt sản phẩm codotel, đồng thời cần có sự phân loại mục đích rõ ràng là để ở hay là thương mại.
Luật sư cho rằng muốn thị trường sẽ phát triển và minh bạch, cần cân bằng pháp lý để đảm bảo quyền nghĩa vụ các bên, để hài hoà quyền lợi quyền lợi nhà đầu tư, nhà đầu tư thứ cấp và các bên “yếu thế” - đơn vị chấp nhận luật chơi của chủ đầu tư…

Sau các chia sẻ từ cơ quan quản lý nhà nước, nhà đầu tư, chuyên gia kinh tế, Nhà báo Phạm Ngọc Tuấn, Tổng biên tập Báo Diễn đàn Doanh nghiệp thêm một lần nữa khẳng định, tiềm năng của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng còn rất lớn. Việt Nam có điều kiện tự nhiên thuận lợi, nhu cầu từ thị trường và hành lang pháp lý đang ngày càng cởi mở trước mắt.

Tuy nhiên, dẫn lời lại các nhà đầu tư, chuyên gia và cơ quan quản lý, Nhà báo Phạm Ngọc Tuấn khuyến nghị, các nhà đầu tư thứ cấp nên sáng suốt lựa chọn, tìm kiếm các dự án do các nhà cung cấp uy tín như Vingroup đã chia sẻ, dịch vụ hoàn hảo, cam kết suốt đời.