Dự án Khu đô thị sinh thái AE Resort Cửa Tùng (AE Resort Cửa Tùng) với tổng diện tích hơn 36ha trải dài trên 1,2 km bờ biển từ Mũi Si đến Mũi Chặt gồm 04 phân khu chính: Khu biệt thự sinh thái nghỉ dưỡng, khu shophouse, khu condotel tiêu chuẩn 4 sao và khu tiện ích bờ biển 12ha. Chủ đầu tư dự án là Công ty Cổ phần Tập đoàn AE, do Doanh nhân 8x Dương Hồng Thủy làm Đại diện pháp lý và một số cổ đông thế hệ 8x và 9x.

Như Hòa Nhập đã phản ánh, dù chưa khởi công, vẫn chỉ là bãi đất trống và đang quây tôn xung quanh, chưa đủ điều kiện để mở bán nhưng chủ đầu tư Dự án AE Resort Cửa Tùng, Quảng Trị vẫn ngang nhiên dùng mọi cách để “lách luật” huy động vốn, đẩy khách hàng vào nguy cơ “bỏ tiền ra mua rủi ro”.

Huy động vốn trước cả khi khởi công xây dựng dự án. Phải chăng Chủ đầu tư phải "huy động vốn" theo hình thức này mới đủ tài chính để tổ chức khởi công?

Theo tìm hiểu được biết, UBND tỉnh Quảng Trị ban hành Quyết định số 685/QĐ-UBND ngày 1/4/2019 về phê duyệt kinh phí bồi thường, hỗ trợ để GPMB thực hiện dự án này. Chỉ sau ít ngày, đến ngày 14/5/2019, Chủ đầu tư dự án, Công ty Cổ phần Tập đoàn AE, đã tung ra chính sách bán hàng Dự án AE Resort Cửa Tùng, Quảng Trị. Sau hơn hai tháng tung chiến dịch bán hàng, huy động vốn có dấu hiệu vi phạm pháp luật, tới ngày 28/6/2019, Chủ đầu tư mới  tổ chức động thổ hoành tráng dưới sự chứng kiến của nhiều lãnh đạo tỉnh Quảng Trị.

Ông Nguyễn Văn Hùng - Bí thư Tỉnh ủy Quảng Trị đến dự lễ khởi công dự án liệu có được Lãnh đạo UBND tỉnh báo cáo có hiện tượng dự án đang huy động vốn sai phép không?

Khi có những phản ánh về dấu hiệu huy động vốn sai phép của dự án, PV Hòa Nhập đã liên hệ trực tiếp với ông Nguyễn Đức Chính, Chủ tịch UBND tỉnh Quảng Trị vào ngày 18/6/2019, ông Chính cho biết sẽ cho kiểm tra. Không biết kết quả kiểm tra của UBND tỉnh đến đâu, hiện nay Hòa Nhập vẫn chưa nhận được phản hồi từ UNBD tỉnh Quảng Trị. Chỉ biết, đến ngày 28/6/2019, Chủ đầu tư phối hợp với UBND tỉnh Quảng trị tổ chức lễ động thổ.

Giá bán chủ đầu tư đưa ra dự kiến từ 20 đến 24 triệu/m2 (chưa bao gồm VAT), khách hàng đặt cọc 100 triệu đồng và đươc chia làm 16 đợt thanh toán. Sau khi đặt cọc, Chủ đầu tư sẽ ký hợp đồng vay vốn với nhà đầu tư.

Trả lời báo chí xung quanh sự việc tương tự như trên, Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn luật sư TP.HCM cho biết: "Theo quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh là phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án, trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

Theo thông báo về chính sách bán hàng của chủ đầu tư Tập đoàn AE, kết thúc đợt thanh toán thứ 16 (5%), khi nhận thông báo việc cấp GCN QSD đất và tài sản gắn liên trên đất. Điều này cho thấy Tập đoàn này khẳng định với Nhà đầu tư, khách hàng là dự án được cấp sổ đỏ (Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất và tái sản gắn liền trên đất).

Tuy nhiên, theo Quyết định số 818/QĐ-UBND của UBND tỉnh Quảng Trị về quyết định chủ trương đầu tư dự án Khu đô thị sinh thái biển AE Resort Cửa Tùng, Quảng Trị xác định mục tiêu của dự án: Đầy tư xây dựng hệ thống biệt thự sinh thái và dịch vụ nghỉ dưỡng cao cấp và hạ tầng liên quan nhằm đáp ứng nhu cầu nghỉ dưỡng giải trí của người dân và du khách trong nước và quốc tế, thúc đẩy phát triển du lịch, tạo điểm nhấn mỹ quan khu vực biển Cửa Tùng – Vịnh Mốc, tạo việc làm và thu nhập cho người dân, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội khu vực.

Theo đó, dự án được xây dựng 280 căn biệt thự sinh thái nghỉ dưỡng, 2 khách sạn tiêu chuẩn 4 sao kết hợp với trung tâm hội nghị, 50 căn shophouse phục vụ lễ hội ẩm thực và các công trình cảnh quan phục vụ cho vui chơi, giải trí.

Theo mục 3.3 của Quyết định số 818 cho thấy, sản phẩm, dịch vụ cung cấp Khu biệt thự nghỉ dưỡng và dịch vụ du lịch.

Thời hạn của dự án là 50 năm kể từ ngày được UNBD tỉnh Quảng trị cấp Quyết định chủ trương đầu tư.

Theo Quyết định 2121/QĐ-UBND tỉnh Quảng Trị ban hành ngày 17/9/2018 về quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 của dự án AE Resort Cửa Tùng Quảng Trị, khẳng định tính chất của dự án là khu du lịch sinh thái biển.

Trao đổi với báo chí mới đây, ông Nguyễn Trọng Ninh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, thời gian vừa qua, một số chủ đầu tư, địa phương cấp “sổ đỏ” không đúng luật cho condotel (căn hộ khách sạn).

Về bản chất, theo ông Ninh, condotel, officetel… là một loại khách sạn. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, sở hữu với những công trình khách sạn phải theo tính chất sử dụng đất mà bất động sản đứng chân.

Mập mờ cấp sổ và lập lờ chính sách cam kết lợi nhuận

“Đất các dự án đó được xác định là đất thương mại dịch vụ, không phải đất ở lâu dài. Việc cấp giấy chứng nhận cũng phải theo quy định của Luật Đất đai, nghĩa là giấy chứng nhận quyền sử dụng, sở hữu có thời hạn. Thời gian qua, một số chủ đầu tư, địa phương đã tiến hành việc cấp giấy không đúng pháp luật”, Cục trưởng Nguyễn Trọng Ninh nêu quan điểm.

Mới đây, Thành phố Đà Nẵng đã chọn phương án thu hồ sổ đã cấp và cấp lại sổ cho người mua căn hộ condotel trên đất, thay thế cho sổ đỏ có thời hạn ổn định lâu dài. Bởi trước đó, Thanh tra Chính phủ đã kết luận về việc cấp như trên là sai, gây thất thu ngân sách nhà nước.

Liên quan đến vấn đề này Luật sư Vũ Văn Biên cho biết “Muốn cấp sổ đỏ lâu dài phải chuyển đổi mục đích đất từ đất du lịch, thương mại sang đất ở và điều chỉnh quy hoạch. Nếu không chuyển đổi và điều chỉnh quy hoạch mà cấp sổ đỏ lâu dài cho các dự án condotel là vi phạm pháp luật Đất đai và Luật nhà ở”.

Vì vậy, nhà đầu tư nên thận trọng trước các thông tin quảng cáo được cấp sổ đỏ liên quan đến dự án AE Resort Cửa Tùng, Quảng Trị.  

Lập lờ lợi nhuận cam kết?

Theo chính sách bán hàng được công bố của Tập đoàn AE đối với dựn AE Resort Cửa Tùng, Quảng Trị. Khi khách hàng mua biệt thự và tham gia vào chương trình cho thuê như sau: Thời gian thuê 3 năm đầu tiên; Sau thời gian cho thuê: Chủ sở hữu biệt thự thể lựa chọn một trong hai phương án: Tiếp tục tham gia vào chương trình cho thuê. Khách hàng sẽ nhận được 85% lợi nhuận sau thuế; hoặc tự kinh doanh khai thác hoặc sử dụng để ở phải tự chịu chi phí dịch vụ là 1$/m2.

Theo một nhà đầu tư condotel chia sẻ, việc chủ đầu tư cam kết trả 85% lợi nhuận sau thuế rất mập mờ bởi với cá nhân nhà đầu tư làm sao biết được toàn bộ chi phí vận hành của doanh nghiệp để có thể xác định được lãi bao nhiêu, lúc đó chủ đầu tư báo lãi bao nhiêu thì nhà đầu tư phải chấp nhận bấy nhiêu.

Còn nếu để ở, với những thông tin về dự án thì không thể hình thành đơn vị nhà ở được, cư dân cũng chỉ như một khách du lịch. Ngoài ra, nếu không cho chủ đầu tư thuê lại thì mất phí dịch vụ 1$/m2 thì lúc đó nhà đầu tư “tiến thoái lưỡng nan”, ở không xong mà cho thuê cũng chả đành.

Vị này cho hay, phải cẩn trọng khi đầu tư dự án dạng này bởi những chính sách lập lờ, không cẩn thận nhà đầu tư sẽ “nhận quả đắng”, khi nhà đầu tư cho chủ đầu tư thuê thì chả biết lãi thế nào, nguyên tắc hoạch toán lãi lỗ ra sao, không cho thuê thì mất phí dịch vụ, ví dụ một căn biệt thự 150m2, hàng tháng không ở nhà đầu tư mất trắng 150$ phí dịch vụ.

Vậy thì sau khi ký hợp đồng mua bán xong, nhà đầu tư chỉ còn cách chờ mong duy nhất là dựa vào hiệu quả kinh doanh của chủ đầu tư, nếu lãi thì không sao, còn thua lỗ thì thế nào?   

Dự án này đưa ra chính sách hơi khác biệt so với những dự án tương tự, đẩy phần rủi ro cho khách hàng, với những dự án tương tự chủ đầu tư thường đưa ra chính sách cam kết cho thuê với lãi suất 10 – 12%/năm dựa trên tổng số tiền nhà đầu tư đã đầu tư vào biệt thự nghỉ dưỡng hoặc condotel, chứ không lập lờ con số như dự án AE Resort Cửa Tùng, Quảng Trị, nhà đầu tư này cho biết thêm.

Hòa Nhập sẽ tiếp tục thông tin!