Căn nhà phố cổ và nỗi lo thừa kế không giấy tờ

Gia đình bà Lê Thị Mai (75 tuổi, hiện sống tại một con ngõ trên phố Hàng Bông, quận Hoàn Kiếm, Hà Nội) đang đối mặt với bài toán pháp lý nan giải sau khi người anh trai độc thân vừa qua đời. Căn nhà 3 tầng trong con ngõ nhỏ này là nơi anh trai bà Mai sinh sống cả cuộc đời, được ông bà nội để lại từ thời điểm rất lâu trước đây.

Ông bà nội bà Mai là những người sử dụng đất ổn định từ những năm 1940. Sau đó, cha mẹ bà, rồi người anh trai bà tiếp tục sử dụng liên tục cho đến khi mất. Dù qua nhiều thế hệ, gia đình bà vẫn luôn thực hiện đầy đủ nghĩa vụ đóng thuế nhà đất hàng năm theo thông báo của cơ quan thuế địa phương. Hộ khẩu thường trú của gia đình bà Mai và sau này là anh trai bà luôn đặt tại địa chỉ này.

Dù có lịch sử sử dụng rõ ràng và lâu dài, nhưng vì nhiều lý do khác nhau, nhiều căn nhà vẫn chưa được cấp sổ đỏ, sổ hồng (ảnh minh họa).

Anh trai bà Mai không lập gia đình, không có con cái. Theo quy định pháp luật, bà Mai và những người anh chị em còn lại thuộc hàng thừa kế của ông. Tuy nhiên, khi các con của bà Mai (cháu của người quá cố) tìm hiểu thủ tục làm di sản thừa kế, họ vấp phải vướng mắc lớn nhất: Căn nhà không có sổ đỏ để chứng minh quyền sở hữu, sử dụng hợp pháp của người anh trai bà Mai lúc còn sống.

"Căn nhà này là của ông bà, bố mẹ tôi để lại cho anh tôi, cả khu phố này ai cũng biết điều đó. Giấy tờ đóng thuế đất hàng năm của anh tôi vẫn còn giữ. Nhưng giờ làm thừa kế, công chứng viên nói phải có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà đất của người đã mất. Căn nhà này chưa từng có sổ đỏ. Chúng tôi không biết phải bắt đầu từ đâu để chứng minh đây thực sự là tài sản hợp pháp của anh tôi và làm sao để các dì, các bác được nhận thừa kế theo quy định," con gái bà Mai chia sẻ đầy lo lắng.

Vấn đề không nằm ở việc tranh chấp giữa những người thừa kế, mà ở chỗ làm sao để cơ quan Nhà nước công nhận quyền đối với tài sản (nhà đất) của người đã khuất, khi bằng chứng pháp lý mạnh mẽ nhất là sổ đỏ lại không tồn tại.

Quyền tài sản có tồn tại dù không có sổ đỏ?

Để làm rõ khía cạnh pháp lý của những trường hợp như gia đình bà Mai, phóng viên Báo Xây dựng đã trao đổi với luật sư Phạm Ba Đô, Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội, một chuyên gia am hiểu sâu sắc về lĩnh vực đất đai và thừa kế.

Luật sư Phạm Ba Đô thừa nhận: Việc chia thừa kế nhà đất không có sổ đỏ là tình huống khá phổ biến tại Hà Nội, đặc biệt tại các khu vực có lịch sử định cư lâu đời, nhiều nhà đất được sử dụng từ rất lâu trước khi có quy định về cấp giấy chứng nhận phổ biến.

Ông dẫn ra: Theo Điều 612 Bộ luật Dân sự 2015, di sản thừa kế bao gồm tài sản riêng của người chết và phần tài sản của người chết trong khối tài sản chung. Quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở trên đất là một loại tài sản. Việc tài sản đó chưa có sổ đỏ chỉ đơn thuần là thiếu một trong những bằng chứng pháp lý mạnh mẽ nhất để chứng minh quyền đó, chứ không đồng nghĩa với việc quyền sử dụng hay quyền sở hữu đó không tồn tại.

Áp dụng vào trường hợp của gia đình bà Mai, luật sư Phạm Ba Đô phân tích: "Căn nhà và thửa đất của gia đình bà đã được sử dụng từ những năm 1940, được truyền qua nhiều thế hệ. Đây là thời điểm rất lâu trước khi Luật Đất đai 1993 và các quy định về cấp sổ đỏ ra đời. Pháp luật đất đai Việt Nam qua các thời kỳ, từ Luật Đất đai 2013 (với Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn) cho đến Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ 1/1/2025), đều có quy định công nhận quyền sử dụng đất cho những trường hợp sử dụng đất ổn định, lâu dài trước ngày 15/10/1993 mà không có giấy tờ pháp lý về đất đai".

Theo ông: Nếu hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định trước ngày 15/10/1993 mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, họ vẫn có thể được công nhận quyền sử dụng đất và cấp sổ đỏ nếu có các giấy tờ chứng minh đã nộp thuế sử dụng đất hoặc được UBND cấp xã (hoặc cấp phường đối với khu vực đô thị) nơi có đất xác nhận việc sử dụng là ổn định, liên tục, không có tranh chấp và phù hợp với quy hoạch hiện tại. "Tinh thần công nhận quyền dựa trên lịch sử sử dụng hợp pháp, ổn định này được duy trì trong các quy định pháp luật đất đai hiện hành", ông cho biết.

Do đó, luật sư kết luận: "Quyền sử dụng đất và quyền sở hữu căn nhà của người anh trai bà Mai, dù chưa có sổ đỏ, hoàn toàn có cơ sở pháp lý để được Nhà nước công nhận. Nếu gia đình bà Mai chứng minh được lịch sử sử dụng liên tục, ổn định từ thời điểm hợp pháp (như từ những năm 1940), có các bằng chứng về việc đóng thuế và được UBND phường xác nhận về việc sử dụng không có tranh chấp, thì quyền này sẽ được công nhận theo quy định của pháp luật đất đai".

Khi quyền đối với tài sản đó được xác lập, tài sản đó chính thức được coi là di sản thừa kế của người anh trai bà Mai và những người thừa kế theo pháp luật (trong trường hợp này có thể là các anh chị em ruột) có thể tiến hành thủ tục khai nhận và chia di sản thừa kế theo đúng quy định của Bộ luật Dân sự 2015, theo luật sư Phạm Ba Đô.

Lời khuyên từ luật sư

"Thủ tục chứng minh quyền sử dụng đất khi không có sổ đỏ để làm thừa kế thực sự có thể rất phức tạp, mất nhiều thời gian và có thể là rất tốn kém chi phí, đòi hỏi sự kiên nhẫn và chuẩn bị kỹ lưỡng các giấy tờ chứng minh lịch sử sử dụng. Lời khuyên quan trọng nhất là anh chị em trong gia đình nên cố gắng ngồi lại, trao đổi thẳng thắn và đi đến thống nhất về phương án phù hợp nhất để tiết kiệm đáng kể về thời gian và tiền bạc, tránh các tranh chấp không đáng có phát sinh từ sự thiếu rõ ràng về pháp lý của tài sản", luật sư Phạm Ba Đô chia sẻ.

Luật sư Phạm Ba Đô đưa ra khuyến nghị phòng ngừa cho các gia đình: "Để tránh những rắc rối tương tự cho thế hệ sau, nếu tài sản nhà đất của gia đình chưa có sổ đỏ nhưng đủ điều kiện được cấp theo quy định của pháp luật hiện hành, hãy chủ động hoàn thiện thủ tục cấp giấy chứng nhận càng sớm càng tốt, đặc biệt là khi người chủ sử dụng đất còn khỏe mạnh, minh mẫn. Đây không chỉ là cách bảo vệ quyền lợi hợp pháp của chính mình mà còn là sự chuẩn bị tốt nhất để việc thừa kế tài sản được suôn sẻ, đơn giản và đúng quy định của pháp luật sau này".

Tóm lại, việc thừa kế nhà đất không có sổ đỏ là một vấn đề pháp lý có thể giải quyết được, dựa trên lịch sử sử dụng và các bằng chứng khác theo quy định của pháp luật đất đai qua các thời kỳ. Tuy nhiên, quá trình này đòi hỏi sự am hiểu quy định, chuẩn bị hồ sơ công phu và có thể tốn kém. Câu chuyện của gia đình bà Mai cũng như nhiều gia đình khác là lời nhắc nhở về tầm quan trọng của việc hoàn thiện pháp lý cho tài sản nhà đất càng sớm càng tốt, đặc biệt là khi người chủ sở hữu còn sống, để bảo vệ quyền lợi cho chính mình và đảm bảo sự suôn sẻ trong việc chuyển giao tài sản cho thế hệ tương lai.