Toàn cảnh Báo cáo toàn cảnh thị trường Bất động sản Nhà ở TP.HCM và vùng phụ cận do DKRA Vietnam tổ chức

Năm 2020, thị trường Bất động sản Nhà ở TP.HCM trong nhiều phân khúc đều sụt giảm cả về nguồn cung mới lẫn sức cầu. So với năm 2019, chỉ phân khúc nhà phố biệt thự trong năm 2020 có sự phát triển và tăng trưởng hơn. Trong khi đó, các thị trường lân cận như Bình Dương, Đồng Nai… lại có sự phát triển đáng chú ý. Cụ thể, trong năm 2020, thị trường Bình Dương cung mới 5.627 sản phẩm đất nền, khoảng 10.526 căn hộ. Thị trường Đồng Nai cung mới 2.749 căn nhà phố/ biệt thự. Trong năm 2021, nhiều chuyên gia dự báo thị trường bất động sản Nhà ở TP.HCM và các vùng lân cận sẽ hồi phục tích cực tùy từng phân khúc.

Góc nhìn thị trường năm 2020

Phân khúc đất nền tại TP.HCM khan hiếm nguồn cung mới, các vùng lân cận chiếm tỷ trọng lớn. Trong năm qua, khu vực TP.HCM và các tỉnh giáp ranh ghi nhận khoảng 84 dự án mở bán vớikhoảng 13,179 nền. Lượng tiêu thụ đạt khoảng 8,519 nền (chiếm xấp xỉ 65% nguồn cung mới). Thị trường đất nền vùng phụ cận tiếp tục chiếm giữ vị thế chủ lực trong tổng nguồn cung do quỹ đất sạch tại TP.HCM ngày càng khan hiếm. Bình Dương dẫn đầu nguồn cung với khoảng 5.627 nền, chiếm khoảng 43% nguồn cung mới toàn thị trường. Tại TP.HCM, nguồn cung mới đến từ 7 dự án với 564 nền, chiếm 33 % so với năm 2019. Tiêu thụ 334 (chiếm tỷ lệ 59% năm 2020, bằng 21% so với năm 2019.

Nguồn cung mới trong phân khúc đất nền tập trung tại TP.HCM và Bình Dương. Trong năm 2020, TP.HCM và vùng lân cận ghi nhận 88 dự án mở bán với khoảng 30.042 căn. Lượng tiêu thụ đạt khoảng 26.313 căn, chiếm khoảng 87,6% nguồn cung mới. Bình Dương phát triển mạnh trong phân khúc với nhiều dự án được mở bán, khoảng 10.526 căn, chiếm 35.1% tổng nguồn cung mới. Tại TP.HCM, nguồn cung và lượng tiêu thụ tiếp tục xu hướng giảm từ năm 2019. Năm 2020, TP.HCM có khoảng 56 dự án mở bán với khoảng 17,579 căn, bằng 71.7% cùng kỳ năm 2019. Lượng tiêu thụ trên nguồn cung mới đạt 86.6% (khoảng 15,229 căn), bằng 66.2% so với năm 2019. Căn hộ hạng A dẫn đầu thị trường trong khi căn hộ hạng C gần như vắng bóng. Khu Đông tiếp tục dẫn đầu nguồn cung và lượng tiêu thụ mới trong năm. Mặt bằng giá sơ cấp tăng mạnh, tuy nhiên thanh khoản giao dịch thứ cấp giảm sút.

Ông Nguyễn Hoàng - Giám đốc R&D DKRA Vietnam tổng kết diễn biến toàn cảnh thị trường bất động sản Nhà ở TP.HCM và vùng phụ cận năm 2020.

Nguồn cung và sức cầu trong phân khúc nhà phố/biệt thự tăng so với năm 2019. Theo khảo sát của DKRA Vietnam, nguồn cung mới nhà phố, biệt thự gia tăng trong năm 2020, tập trung ở Đồng Nai (38% tổng nguồn cung mới) và TP.HCM (34% tổng nguồn cung mới). Thị trường chứng kiến sự xuất hiện những khu đô thị lớn có quy mô hàng trăm hecta, được phát triển bài bản, đầy đủ tiện ích. Nhìn chung, các khu đô thị này đều có vị trí hạ tầng giao thông kết nối thuận lợi ở quận vùng ven, khu vực giáp ranh TP.HCM.

Ở TP.HCM, tuy nguồn cung mới và lượng tiêu thụ gia tăng nhưng ghi nhận cho thấy đa phần tập trung ở Quận 9. Theo đó, TP.HCM có 18 dự án mới mở bán với khoảng 2,504 căn (tăng 59% so với năm 2019). Tỷ lệ tiêu thụ đạt 76% với khoảng 1,891 căn (tăng 75% so với năm 2019). Khu Đông với thông tin thành lập thành phố Thủ Đức tiếp tục là tâm điểm của thị trường, dẫn đầu nguồn cung và sức cầu. Ngoại trừ khu Đông, mặt bằng giá sơ cấp hầu như không thay đổi, trong khi giao dịch thứ cấp giảm nhẹ do ảnh hưởng của đại dịch.

Nguồn cung và lượng tiêu thụ phân khúc BĐS nghỉ dưỡng – Biệt thự thấp kỷ lục trong năm 5 năm qua. Năm 2020, nguồn cung và lượng tiêu thụ biệt thự biển sụt giảm đến mức thấp nhất trong vòng 5 năm qua. Toàn thị trường đón nhận 541 căn biệt thự biển đến từ 10 dự án với 2.606 căn (bằng 21% so với năm 2019). Tỷ lệ tiêu thụ đạt 44% với khoảng 239 căn (bằng 12% so với năm 2019). Giao dịch trên thị trường tập trung ở những dự án mới, được phát triển bởi những chủ đầu tư uy tín với đầy đủ hệ sinh thái và được vận hành bởi các thương hiệu quốc tế. Nhìn chung, tồn kho biệt thự biển trên thị trường hiện nay phần lớn đến từ những dự án cũ được mở bán từ trước đó.Phân khúc nhà phố/shophouse biển trong khu phức hợp dần hồi phục và tiếp tục thu hút sự quan tâm của khách hàng.

Ông Phạm Lâm - CEO DKRA Vietnam trình bày chủ đề “Lực đẩy cho thị trường 2021”.

Phân khúc BĐS nghỉ dưỡng – Condotel gần như rơi vào trạng thái “ngủ đông”. Tương tự loại hình biệt thự biển, nguồn cung mới và sức cầu condotel giảm mạnh, gần như rơi vào trạng thái “ngủ đông”. Cả năm 2020 có 3 dự án mới mở bán, cung cấp ra thị trường 525 căn, (bằng 5% so với năm 2019). Tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 65% với 342 căn (bằng 4% so với năm 2019). Giao dịch chủ yếu tập trung ở những dự án mới mở bán của các chủ đầu tư lớn với pháp lý minh bạch và tiến độ xây dựng đảm bảo. Những thị trường từng dẫn đầu về phát triển condotel như Phú Quốc, Khánh Hòa, Đà Nẵng,…Từ đầu năm 2020 đến nay không ghi nhận dự án mới mở bán. Lượng tiêu thụ khá thấp và gần như không phát sinh giao dịch.

Thị trường năm 2021 mang nhiều dấu hiệu phục hồi tích cực

Theo dự báo từ DKRA Vietnam, nguồn cung mới và sức cầu của phân khúc đất nền trong năm 2021 có thể phục hồi và tăng so với năm 2020. Tập trung chủ yếu ở các tỉnh giáp ranh như Long An, Đồng Nai, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu. Đất nền tiếp tục được lựa chọn là kênh đầu tư hàng đầu. Ở phân khúc căn hộ, nguồn cung mới tăng mạnh ở hầu hết các địa phương. Sức cầu tăng so với năm 2020, tuy nhiên rất khó sôi động như năm 2019. Ở TP.HCM, khu Đông và khu Nam tiếp tục duy trì tỉ trọng lớn trong nguồn cung mới. Căn hộ hạng A và hạng B dẫn dắt thị trường trong khi nguồn cung căn hộ hạng C tiếp tục khan hiếm.

Các diễn giả cùng tham gia tọa đàm và giải đáp các thắc mắc xoay quanh diễn biến thị trường và chủ đề chương trình báo cáo.

Nguồn cung mới và sức cầu ở phân khúc nhà phố/biệt thự được dự báo hồi phục tích cực và có sự tăng nhẹ so với năm 2020. Đồng Nai có thể tiếp tục dẫn đầu nguồn cung mới. Ở TP.HCM, khu Đông và khu Nam vẫn chiếm tỉ trọng lớn trong nguồn cung toàn thành. Những dự án nằm trong khu đô thị lớn, được quy hoạch bài bản bởi chủ đầu tư uy tín và có giá trị khoảng 10 tỷ đồng/căn sẽ được ưu tiên lựa chọn.

Với bất động sản nghỉ dưỡng, nguồn cung mới condotel và biệt thự biển có thể tăng so với năm 2020, tập trung chủ yếu ở những thị trường quen thuộc như Bình Thuận, Khánh Hòa, Phú Quốc, Bà Rịa - Vũng Tàu. Sức cầu chung toàn thị trường vẫn ở mức thấp, chưa có nhiều dấu hiệu tích cực để thay đổi đột biến. Bên cạnh đó, mô hình khu nghỉ dưỡng phức hợp (Integrated Resort) tiếp tục nhận được nhiều quan tâm. Đặc biệt, khách hàng tin tưởng vào thương hiệu quản lý vận hành quốc tế hơn những chương trình cam kết lợi nhuận.

PGS.TS. Trần Đình Thiên - Nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam trình bày những chính sách tài chính và kinh tế vĩ mô cho năm 2021.

Trước tình hình thị trường nhà ở TP.HCM và các vùng lân cận có nhiều biến động trong năm 2020. DKRA Vietnam đã đề xuất thêm nhiều giải pháp kích hoạt thị trường trong năm 2021 như: Hoàn thiện hơn về chính sách pháp lý, phát triển cơ sở hạ tầng giao thông, nâng cao vai trò của doanh nghiệp bất động sản, ưu tiên phát triển BĐS xanh và bền vững.