Hai “nút thắt” lớn

Chủ tịch Tập đoàn Hưng Thịnh Nguyễn Đình Trung cho biết: Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành được Quốc hội và Chính phủ ban hành áp dụng trong những năm qua đã giải quyết được nhiều vấn đề và tạo cơ sở cho sự phát triển thị trường. Tuy nhiên, trên thực tế, các chính sách pháp luật chưa theo kịp để điều chỉnh các loại hình BĐS “mới”, việc vận dụng và giải thích pháp luật của cơ quan có thẩm quyền trong các vấn đề quản lý đất đai, thủ tục đầu tư, thủ tục xác định nghĩa vụ tiền sử dụng đất dự án… còn nhiều khoảng trống và bất cập gây ảnh hưởng không nhỏ đến môi trường đầu tư, đẩy giá BĐS tăng trong thời gian qua. Tương tự, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long Nguyễn Xuân Quang cũng cho rằng: Hiện nay, hai vướng mắc lớn nhất khi đầu tư các dự án BĐS là tiền sử dụng đất và thủ tục đầu tư. Chính “ẩn số” mang tên tiền sử dụng đất khiến DN gặp khó khi quyết định đầu tư. Những vướng mắc về thủ tục khiến nhà đầu tư không thể kiểm soát được tiến độ dự án, dẫn đến mất uy tín với khách hàng, tăng chi phí tài chính, gây thiệt hại cho DN, cho Nhà nước và cả người tiêu dùng. Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu nhấn mạnh: Hiện nay, có rất nhiều văn bản pháp luật điều chỉnh thị trường BĐS, nhìn chung rất rườm rà phức tạp, chồng chéo, thậm chí mâu thuẫn, xung đột, như một ma trận làm nản lòng nhà đầu tư, nhất là nhà đầu tư nước ngoài. Công tác thực thi pháp luật cũng còn nhiều mặt hạn chế. Đơn cử, có địa phương quy định phải có 100% “đất ở” mới được chỉ định chủ đầu tư; yêu cầu DN phải nộp “tiền sử dụng đất” rồi mới được công nhận chủ đầu tư, mới được cấp giấy phép xây dựng…

Với vai trò quản lý nhà nước, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh thừa nhận, sự phát triển của thị trường BĐS hiện chưa thật sự bền vững, còn tiềm ẩn nguy cơ mất ổn định. Giá BĐS, nhất là giá nhà ở mức cao, có xu hướng tăng, nhất là tại đô thị lớn. Cơ cấu một số sản phẩm BĐS mất cân đối, thiếu phân khúc vừa và nhỏ, thiếu loại hình nhà ở cho thuê, nhà ở xã hội, có dấu hiệu thừa nguồn cung nhà ở cao cấp. Tình trạng đầu tư tràn lan, tự phát hay các dự án chậm tiến độ, đầu tư không đồng bộ, thiếu kết nối hạ tầng còn diễn ra tương đối phổ biến, hàng tồn kho nhiều gây lãng phí tài nguyên đất đai và vốn đầu tư của xã hội…
 
 Gỡ cách nào?
 
Theo ông Lê Hoàng Châu, do những vướng mắc về thể chế pháp luật, tại TP Hồ Chí Minh, từ tháng 12-2015 đến tháng 9-2018, đã có 126 dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp bị ngừng triển khai do “ách tắc” thủ tục đầu tư xây dựng; từ ngày 7-3-2017 đến nay có khoảng 158 mặt bằng phải dừng triển khai để thực hiện việc rà soát, kiểm tra về pháp lý. Các vướng mắc pháp lý này đã làm cho nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở bị sụt giảm rất lớn trong các năm qua. Để giải quyết các vướng mắc này, tạo điều kiện thúc đẩy thị trường BĐS phát triển minh bạch và bền vững, Chủ tịch Tập đoàn Hưng Thịnh Nguyễn Đình Trung kiến nghị, Chính phủ cần quan tâm cải cách thủ tục hành chính về lĩnh vực đầu tư dự án BĐS. Ngoài ra, Chính phủ cần quan tâm hướng dẫn thêm về việc giải quyết cho chủ đầu tư được triển khai đồng thời thủ tục xin giấy phép xây dựng và thẩm định nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất. Bên cạnh đó, cần cải cách phương thức xác định nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất tại dự án theo cách lấy đơn giá đất do Nhà nước quy định nhân hệ số để nhanh gọn trong quá trình xác định giá; lợi nhuận của DN sau khi bán cho bên mua cũng phải nộp thuế theo quy định.
 
 Đại diện Bộ Xây dựng cho biết: Để bảo đảm thị trường BĐS phát triển ổn định, bền vững, minh bạch, thời gian tới, Bộ Xây dựng sẽ nghiên cứu trình Chính phủ sửa đổi, bổ sung ba nghị định liên quan đến phát triển và quản lý nhà ở xã hội, xây dựng lại nhà chung cư và dự án nhà ở thương mại. Đồng thời, tập trung các chính sách phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại quy mô vừa và nhỏ giá thấp, rút ngắn thời gian giải quyết hồ sơ chi phí thực hiện trong đầu tư xây dựng; đồng thời hoàn thiện hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường BĐS gắn với việc tăng cường kiểm soát thị trường, kịp thời ngăn chặn không để thị trường “sốt” “nóng” “đóng băng”. Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh cũng kiến nghị UBND thành phố Hồ Chí Minh sớm ban hành “quy trình đầu tư xây dựng đối với dự án nhà ở thương mại” gồm bốn bước, tháo gỡ vướng mắc về “thủ tục quyết định chủ trương đầu tư” cho 126 dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp, cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở được khởi công xây dựng các công trình, đồng thời tiến hành thủ tục tính tiền sử dụng đất dự án...