Điều kiện chuyển nhượng quyền SDĐ của hộ gia đình

Bố ông Tiến cho rằng mình là chủ hộ nên có quyền bán đất. Ông Tiến hỏi, ý kiến của bố ông có đúng không? Ông cần làm thế nào để bảo vệ quyền sử dụng đất của hộ gia đình?

Luật sư Lê Văn Đài, Văn phòng luật sư Khánh Hưng, Đoàn luật sư Hà Nội trả lời vấn đề này như sau:

Theo quy định tại Điều 108; Khoản 2, Điều 109 Bộ luật Dân sự năm 2005, trường hợp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho hộ gia đình thì tất cả mọi thành viên trong hộ gia đình có quyền sử dụng chung.

Việc xác định những người có quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình được căn cứ vào sổ hộ khẩu. Những người có tên trong sổ hộ khẩu tại thời điểm thửa đất được cấp Giấy chứng nhận đều có quyền sử dụng đối với thửa đất đó. Việc định đoạt tài sản chung của hộ gia đình phải được các thành viên từ đủ 15 tuổi trở lên đồng ý.

Điểm a, Khoản 3, Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định, hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực.

Theo đó, khi công chứng hoặc chứng thực đối với hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng đất; hợp đồng thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng chung của hộ gia đình phải được tất cả các thành viên có đủ năng lực hành vi dân sự trong hộ gia đình đó thống nhất và ký tên hoặc có văn bản uỷ quyền theo quy định của pháp luật về dân sự.

Trường hợp cha của ông Phùng Tiến là người đứng tên chủ hộ trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình, khi muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình phải được tất cả thành viên có đủ năng lực hành vi dân sự trong hộ gia đình đó thống nhất và ký tên vào hợp đồng có sự chứng nhận của công chứng viên hoặc chứng thực của người có thẩm quyền chứng thực.

Nếu có ít nhất 1 thành viên trong số các thành viên hộ gia đình không thống nhất, không ký tên điểm chỉ; hoặc có người bị mắc bệnh tâm thần ký tên, điểm chỉ vào hợp đồng, thì hợp đồng đó có thể  bị Tòa án tuyên bố vô hiệu về chủ thể. 

Căn cứ Điều 22 Bộ luật Dân sự năm 2005, khi trong hộ gia đình có người do bị mắc bệnh tâm thần mà không thể nhận thức, làm chủ được hành vi của mình, thì theo yêu cầu của các thành viên trong hộ gia đình, Toà án sẽ ra quyết định tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự trên cơ sở kết luận của tổ chức giám định. Giao dịch dân sự của người mất năng lực hành vi dân sự phải do người đại diện theo pháp luật xác lập, thực hiện.