Dự án nhà ở thương mại và vướng mắc đất công

2020-02-10 09:21:15 0 Bình luận
Nhiều doanh nghiệp rơi vào tình trạng "khóc dở, mếu dở" bởi dự án phải đình trệ hoặc tạm ngừng thi công khi vướng vào diện tích đất công, có dự án phải dừng do vướng chỉ 1m2 đất công.

Theo Thanh niên, dự kiến vào nửa đầu tháng 2.2020, lãnh đạo TP.HCM sẽ tổ chức cuộc gặp làm việc với các doanh nghiệp bất động sản nhằm tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc của thị trường bất động sản. Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) lại một lần nữa đề xuất 3 phương án xử lý tình trạng này để "giải phóng" cho các chủ đầu tư đang mắc kẹt suốt thời gian qua.

Đổi ngang đất thô, Nhà nước có lợi

Phương án 1 là bổ sung hình thức "giao đất" cho chủ đầu tư. Theo quy định hiện hành, Nhà nước cho chủ đầu tư thuê đất đối với phần đất thuộc Nhà nước quản lý nằm xen kẹt để thực hiện dự án, nhưng thiếu hình thức giao đất cho chủ đầu tư đối với phần đất này để thực hiện dự án. Căn cứ pháp luật đất đai hiện nay về xác định "giá đất cụ thể" phù hợp giá thị trường và theo các phương pháp tính giá đất được quy định tại Nghị định 44/2014/NĐ-CP, HoREA đề nghị UBND TP giao phần đất rạch, bờ đất, đường do Nhà nước quản lý có hình dạng bất định hình (không thể xác định chỉ tiêu quy hoạch thành một dự án độc lập), nằm xen cài rải rác trong dự án nhà ở, cho chủ đầu tư để thực hiện dự án, mà không phải thực hiện đấu giá phần đất này. Giá trị phần đất này được xác định theo "giá đất cụ thể" phù hợp giá thị trường theo quy định của pháp luật đất đai, khi tính tiền sử dụng đất dự án để nộp ngân sách nhà nước, như cách làm hiện nay.

Dự án khu dân cư Bình Khánh dù đã xong hạ tầng nhưng không thể triển khai. Ảnh: Đình Sơn

Phương án 2 là thực hiện cơ chế đổi ngang "đất thô". Theo đó, các thửa đất có hình dạng bất định hình thuộc Nhà nước quản lý, nằm rải rác trong khu vực đất dự kiến đầu tư, được dồn lại thành một thửa đất (mới) ở ranh khu vực đất dự án, để Nhà nước sử dụng hoặc bán đấu giá. Sau khi "dồn điền đổi thửa", doanh nghiệp sẽ chỉ lập dự án nhà ở thương mại trên phần đất còn lại. Nếu tổ chức đấu giá thì doanh nghiệp (đã có quỹ đất liền kề) sẽ tham gia và chấp nhận cả mức giá cao nhất để sau đó hợp thửa vào dự án. Phương án 1 và phương án 2 đều có thể thực hiện được ngay vì có căn cứ pháp luật trong đó theo HoREA, phương án 2 rất có lợi cho Nhà nước, vừa thực hiện "đổi ngang đất thô", vừa tích tụ được quỹ đất (mới) có giá trị cao hơn, so với nhiều thửa đất nhỏ, bất định hình, nằm rải rác trước đây. Doanh nghiệp có bị thiệt, vì không còn quỹ đất rạch, bờ đất, đường để phát triển dự án như trước đây, nhưng doanh nghiệp cũng được lợi vì quy trình thủ tục phê duyệt dự án sẽ thuận lợi và nhanh hơn.

Để thực hiện phương án 2, Hiệp hội đề nghị UBND TP quy định diện tích tối thiểu của các phần đất thuộc Nhà nước quản lý cộng gộp lại, có thể từ 1.000 m2 trở lên. Nếu dưới mức diện tích này thì giao đất cho chủ đầu tư thực hiện dự án và nộp ngân sách nhà nước theo phương pháp xác định "giá đất cụ thể" của phương án 1. Riêng đối với dự án nhà chung cư cao tầng, thì tùy theo từng dự án, nếu phần đất thuộc Nhà nước quản lý có diện tích đủ để xây dựng từ 1 block nhà chung cư trở lên, thì Nhà nước sử dụng phần đất này để xây dựng nhà chung cư hoặc đấu giá để tạo nguồn thu ngân sách nhà nước nhằm phát triển nhà ở xã hội. Nếu phần diện tích đất này không đủ để xây dựng 1 block nhà chung cư thì đề nghị áp dụng phương án 1 để đảm bảo quy hoạch phát triển đô thị.

Đấu giá, đấu thầu để chọn chủ đầu tư

Đó là phương án 3 theo HoREA, áp dụng với trường hợp diện tích các phần đất rạch, bờ đất, đường nằm trong dự án nhà ở, thuộc Nhà nước quản lý, có hình dạng xác định, có thể xác định chỉ tiêu quy hoạch xây dựng để hình thành dự án độc lập, xác định được giá khởi điểm đấu giá, thì thực hiện đấu giá đất, hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn chủ đầu tư. Cuối cùng, HoREA đề nghị Chính phủ cho phép thực hiện hoán đổi phần đất thuộc Nhà nước quản lý để lấy đất đã có hạ tầng của dự án, theo tỷ lệ do Nhà nước quy định đối với những dự án (mới) đang trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư tỷ lệ hoán đổi có thể khoảng 15% (hoặc tỷ lệ cao hơn). Đối với những dự án (cũ) đang thực hiện dở dang, UBND TP chỉ đạo xem xét từng trường hợp cụ thể để áp dụng cho phù hợp, có lý có tình.

Thống kê cho thấy, hàng loạt dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp, gồm đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, xen kẹt các phần đất thuộc Nhà nước quản lý (đất rạch, đường, bờ đất…thường có hình dáng bất định hình, nằm xen kẹt rải rác trong khu đất dự án) đang bị "đứng hình" dù tỷ lệ đất thuộc Nhà nước quản lý thường chiếm khoảng trên dưới 10% diện tích dự án.

Tạp chí điện tử Hoà Nhập, cơ quan ngôn luận của Hiệp hội Doanh nghiệp của Thương binh và NKT Việt Nam, liên tục cập nhật thông tin liên quan về lĩnh vực kinh doanh của Thương binh và Người khuyết tật như: Đầu tư, kinh doanh, thương mại, dịch vụ, bất động sản, sức khỏe. Ngoài ra, Tạp chí cũng xin giới thiệu tới độc giả những bài viết về chính sách cho người có công, tấm gương thương binh, người khuyết tật vượt khó, doanh nhân thương binh, người khuyết tật tiêu biểu, doanh nghiệp của thương binhngười khuyết tật. Kính mời độc giả đón đọc. Mọi ý kiến đóng góp và chia sẻ xin liên hệ qua email tapchihoanhap@gmail.com.

Ý kiến độc giả

0

Mâu thuẫn pháp lý đang cản trở mục tiêu xây dựng xanh tại Việt Nam

Việt Nam đã đưa ra nhiều quy định pháp lý bắt buộc về hiệu quả năng lượng trong hoạt động xây dựng, phù hợp với định hướng phát triển bền vững và cam kết đạt phát thải ròng bằng “0” (Net Zero) vào năm 2050. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật hiện nay đang tồn tại nghịch lý: luật yêu cầu bắt buộc, nhưng lại thiếu cơ chế chi trả cho những yêu cầu đó trong thực tiễn thiết kế và xây dựng. Điều này đang tạo ra khoảng trống lớn trong thực thi, ảnh hưởng tới cả khu vực đầu tư công và tư.
2025-07-18 15:40:22

Đại diện lãnh đạo TP.Hải Phòng thăm, tặng quà người có công tại phường An Hải

Sáng 18/7, Phó Chủ tịch Thường trực UBND TP.Hải Phòng Lê Anh Quân đến thăm, tặng quà ông Phạm Thanh Vân, người hoạt động kháng chiến bị địch bắt tù đày (hiện cư trú tại tổ dân phố Vân Tra, phường An Hải) nhân dịp kỷ niệm ngày Thương binh, liệt sĩ Việt Nam (27/7).
2025-07-18 14:35:17

Tổng Bí thư: Xác định cho được mục tiêu tổng quát và các đột phá chiến lược trong nhiệm kỳ tới

Tổng Bí thư yêu cầu xác định cho được mục tiêu tổng quát và các đột phá chiến lược trong nhiệm kỳ tới: phát triển nhanh, bền vững trên nền tảng khoa học công nghệ, đổi mới sáng tạo và chuyển đổi số.
2025-07-18 13:05:00

Những yếu tố bảo chứng cho khả năng kinh doanh vững vàng của Flamingo Golden Hill

Với pháp lý đầy đủ, cam kết lợi nhuận rõ ràng, vị trí đón đầu không gian tăng trưởng hậu sáp nhập, Flamingo Golden Hill là khu đô thị bảo chứng kinh doanh duy nhất ở cửa ngõ phía Nam Hà Nội.
2025-07-18 09:42:08

Cách mạng Tháng Tám 1945: Giá trị lịch sử và bài học đấu tranh giành, giữ nền độc lập

80 năm đã trôi qua, thắng lợi và bài học lịch sử của Cách mạng Tháng Tám năm 1945 vẫn là một sự kiện trọng đại trong lịch sử đấu tranh dựng nước và giữ nước của dân tộc Việt Nam. Khát vọng độc lập, tự do, cùng với một đường lối chính trị đúng đắn và sức mạnh của khối đại đoàn kết toàn dân, dưới sự lãnh đạo của Đảng ta và Chủ tịch Hồ Chí Minh đã tạo ra xung lực hồi sinh mạnh mẽ, góp phần làm nên thành công của cách mạng Tháng Tám, xây dựng một Nhà nước Việt Nam mới.
2025-07-17 22:05:05

Quảng Ninh: Có hay không? một hộ xin nơi thờ cúng 2 mẹ Việt Nam anh hùng và 4 liệt sĩ mãi mà không được

Tạp chí điện tử Hoà Nhập nhận được đơn của bà Nguyễn Thị Thúy Anh, ở tổ 47 khu 3 ( Bạch Đằng) nay là phường Hồng Gai, Quảng Ninh phản ánh gia đình mình đang phải thuê nhà ở khi mình có ô đất mua của Dự án đã nộp tới 95% tiền góp vốn, nay đề nghị dựng trên thổ đất ấy một căn nhà tạm làm nơi ở và để thờ cúng 2 mẹ Việt Nam anh hùng và 4 liệt sĩ mà mãi không được.
2025-07-17 21:51:22
Đang tải...