Thị trường bất động sản Việt Nam đang trải qua giai đoạn khó khăn khi sức mua suy yếu, người mua nhà thận trọng hơn với các khoản vay ngân hàng. Trong khi các báo cáo thị trường liên tục ghi nhận tình trạng giao dịch sụt giảm, mặt bằng giá nhà tại các đô thị lớn vẫn cao hơn đáng kể so với khả năng tài chính của nhiều người có nhu cầu ở thực.

Giao dịch sụt giảm, lãi suất cho vay tiếp tục gây áp lực

Theo báo cáo thị trường quý III/2026 của Savills, Hà Nội ghi nhận khoảng 3.800 căn hộ được tiêu thụ, giảm 26% so với quý trước và 48% so với cùng kỳ năm 2025. Nguồn cung căn hộ mới cũng giảm 42% theo quý và 51% so với cùng kỳ, cho thấy cả hoạt động mở bán lẫn giao dịch đều chậm lại.

Đáng chú ý, giá chào bán sơ cấp căn hộ tại Hà Nội vẫn ở mức bình quân khoảng 107 triệu đồng/m2. Với mức giá này, một căn hộ rộng 70 m2 có giá khoảng 7,5 tỷ đồng, chưa tính các khoản thuế, phí và chi phí hoàn thiện. Đây là khoản tiền lớn đối với nhiều gia đình, đặc biệt khi phải sử dụng vốn vay ngân hàng để thanh toán phần lớn giá trị căn nhà.

Tình trạng khó khăn cũng xuất hiện tại TP HCM. Theo CBRE Việt Nam, thị trường ghi nhận 3.267 căn hộ mở bán mới trong quý III, giảm 53% so với cùng kỳ năm trước, với tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới đạt 45%. Trong khi đó, khảo sát 530 môi giới bất động sản của Batdongsan.com.vn cho thấy 48% người được hỏi ghi nhận lượng giao dịch giảm trên 50% so với quý trước.

Một trong những nguyên nhân khiến sức mua khó cải thiện là lãi suất cho vay mua nhà vẫn ở mức cao. Với khoản vay 3 tỷ đồng, riêng tiền lãi ở mức 10%/năm đã tương đương khoảng 25 triệu đồng mỗi tháng nếu tính trên dư nợ ban đầu, chưa bao gồm tiền gốc. Chi phí vay vốn lớn khiến nhiều người phải trì hoãn kế hoạch mua nhà, nhất là khi lãi suất có thể thay đổi sau thời gian ưu đãi.

Trước sức ép chi phí vốn, Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước đã liên tiếp đưa ra yêu cầu giảm lãi suất. Ngày 16/10, Phó Thủ tướng Nguyễn Văn Thắng yêu cầu triển khai các giải pháp giảm lãi suất cho vay từ 1,5-2% đối với hoạt động sản xuất, kinh doanh và các lĩnh vực ưu tiên. Đến ngày 19/10, Ngân hàng Nhà nước tiếp tục yêu cầu 46 ngân hàng thương mại giảm tối thiểu 0,5 điểm phần trăm lãi suất huy động đối với kỳ hạn từ 6 tháng trở lên, đồng thời giảm lãi suất cho vay.

Một số ngân hàng đã bắt đầu triển khai chương trình giảm lãi suất. BIDV công bố gói tín dụng ưu đãi từ ngày 15/10 với lãi suất từ 6%/năm, thấp hơn tới 2 điểm phần trăm so với mức thông thường, tùy kỳ hạn và lĩnh vực. Vietcombank cũng cam kết giảm tối thiểu 2 điểm phần trăm lãi suất cho vay trong thời gian còn lại của năm 2026.

Tuy nhiên, các chương trình giảm lãi suất chủ yếu tập trung vào hoạt động sản xuất, kinh doanh và những lĩnh vực ưu tiên. Người vay mua nhà không mặc nhiên được hưởng mức giảm tương ứng, trong khi lãi suất của các khoản vay hiện hữu còn phụ thuộc vào điều khoản hợp đồng. Vì vậy, khả năng cải thiện sức mua trên thị trường bất động sản vẫn gặp nhiều khó khăn.

Dự báo giá nhà đất tiếp tục tăng

Trong khi hoạt động giao dịch bất động sản chịu nhiều sức ép, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) lại đưa ra dự báo tương đối tích cực về triển vọng thị trường quý IV/2026. Theo tổ chức này, lượng giao dịch bất động sản trong quý cuối năm có thể tăng gấp đôi so với quý III, đồng thời mặt bằng giá sơ cấp được dự báo tiếp tục tăng.

Cơ sở cho nhận định của VARS là kỳ vọng tăng trưởng kinh tế tiếp tục tăng tốc trong quý IV, với tăng trưởng GDP hướng tới mức trên 9,75%. Cùng với đó, nguồn kiều hối dịp cuối năm và việc đẩy nhanh tiến độ các dự án hạ tầng giao thông, đặc biệt là các tuyến đường vành đai tại Hà Nội và TP HCM, được kỳ vọng hỗ trợ nhu cầu mua nhà và đầu tư.

Đáng chú ý, dù nguồn cung bất động sản được kỳ vọng cải thiện, VARS vẫn dự báo giá bán sơ cấp tiếp tục tăng do chi phí phát triển dự án, bao gồm tiền sử dụng đất, chi phí tài chính, vật liệu xây dựng và nhân công duy trì ở mức cao. Trong khi đó, nguồn cung nhà ở thương mại mới trong quý IV có thể chỉ tương đương quý III do những khó khăn về lãi suất và khả năng tiếp cận vốn vay.

Tuy nhiên, dự báo này được đưa ra khi thị trường đã xuất hiện những tín hiệu điều chỉnh giá. Báo cáo 9 tháng đầu năm 2026 của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI) ghi nhận giá bán sơ cấp tại nhiều khu vực và loại hình bất động sản đã điều chỉnh phổ biến 5-20% trong quý III so với quý trước.

Tại TP HCM, CBRE Việt Nam cũng ghi nhận giá bán sơ cấp căn hộ trong quý III đạt bình quân khoảng 75 triệu đồng/m2, giảm 2,3% so với quý trước. Trên thị trường thứ cấp, giá bán trung bình giảm còn khoảng 60 triệu đồng/m2, trong đó một số dự án có tỷ trọng khách hàng đầu tư cao ghi nhận mức giảm trên 10%.

Những diễn biến trên cho thấy giá bất động sản đang phân hóa giữa các khu vực và dự án. Chi phí phát triển dự án tăng có thể khiến chủ đầu tư khó giảm giá bán, song khả năng duy trì mặt bằng giá vẫn phụ thuộc vào sức mua thực tế. Nếu lãi suất cho vay tiếp tục ở mức cao và thanh khoản không cải thiện, dự báo giá nhà đất tăng trong quý cuối năm của VARS sẽ khó trở thành xu hướng chung trên toàn thị trường.