Minh họa (nguồn: Internet).

Thực trạng trái phiếu doanh nghiệp bất động sản

Mặc dù room tín dụng đã được nới, nhưng khối lượng lớn trái phiếu cũng đến hạn... sẽ càng làm khó đối với nhiều doanh nghiệp bất động sản vì gặp khó khăn nhất định về vốn, trong khi thanh khoản của thị trường giảm sút... các chuyên gia tài chính trước đó đã đưa ra cảnh báo về nguy cơ vỡ nợ trái phiếu bất động sản và Bộ Tài chính cũng đã tiên liệu các giải pháp trong tình huống rủi ro vỡ nợ dây truyền.

Ngân hàng Nhà nước nêu rõ chủ trương giám sát chặt chẽ tín dụng bất động sản, thông qua việc ban hành các quy định, thông tư mới. Cụ thể, quy định về hệ số rủi ro của các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản theo hướng tăng lên 200% từ 01/01/2017 (từ mức 150%) theo Thông tư 06/2016/TT-NHNN, giảm tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung hạn và dài hạn - Thông tư 08/2020/TTNHNN. Do đó, tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản giảm dần từ trên 26% năm 2018 xuống khoảng 12% năm 2021.

Bên cạnh đó, nhiều doanh nghiệp bất động sản không đáp ứng đủ điều kiện vay vốn từ ngân hàng, nên đã chọn giải pháp huy động vốn thông qua kênh phát hành TPDN với lãi suất cao, thậm chí còn không có tài sản đảm bảo và chịu giám sát hoạt động giải ngân tiền như đi vay ngân hàng.

Tập đoàn VSet Group từng bị cơ quan chức năng xử lý khi phát hành trái phiế chui (ảnh: Internet).

Báo cáo thị trường trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) của KBSV cho thấy, giai đoạn 2018 – 2021, do khó tiếp cận vốn vay từ hệ thống ngân hàng, các doanh nghiệp bất động sản đã tích cực phát hành TPDN với lãi suất cao để hút vốn.

Việc các doanh nghiệp đẩy mạnh phát hành trái phiếu giai đoạn 2019 - 2021 làm gia tăng áp lực đáo hạn vào năm 2022 - 2026. Năm 2023 và 2024, tổng giá trị đáo hạn trái phiếu lần lượt đạt 374,3 nghìn tỷ đồng và 381,2 nghìn tỷ đồng. Trong đó, nhóm bất động sản chiếm tỷ trọng lớn thứ hai, lần lượt đạt 120,4 nghìn tỷ đồng (32,1%) và 121,1 nghìn tỷ đồng (32%).

Theo số liệu báo cáo của Bộ Tài chính hồi tháng 6/2022 cho thấy, riêng năm 2021 có tới 20 doanh nghiệp BĐS huy động vốn qua kênh trái phiếu doanh nghiệp với tổng số nợ vay hơn 100.000 tỷ đồng, với lãi suất huy động TPDN của các doanh nghiệp này từ 8%/năm đến 12,9%/năm. Dẫn đầu là nhóm 5 doanh nghiệp gồm: Công ty CP đầu tư và xây dựng Vạn Trường Phát, Công ty CP Osaka Garden, Công ty TNHH kinh doanh bất động sản Mediterranena Revival Villas.... năm 2021 đã huy động gần 7.000 tỉ đồng nợ vay TPDN để làm dự án bất động sản.

Tiếp theo là các doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu lớn khác như: Công ty CP đầu tư Golden Hill (gần 5.800 tỷ đồng), Công ty CP đầu tư Tân Thành Long An (5.000 tỷ đồng), Công ty CP thương mại - quảng cáo - xây dựng - địa ốc Việt Hân (4.000 tỷ đồng); Công ty cổ phần Hoàng Phú Vương; Công ty TNHH đầu tư và phát triển Đô thị Minh Tân; Công ty TNHH đầu tư Big Gain; Tổng công ty cổ phần đầu tư phát triển xây dựng; Công ty cổ phần Tập đoàn R&H; Công ty cổ phần đầu tư và phát triển Residence...

Doanh nghiệp phát hành TPDN vay vốn ít nhất trong nhóm 20 doanh nghiệp là Công ty CP vui chơi giải trí tổng hợp Tam Giang, huy động khoảng 2.736 tỷ đồng, với lãi suất 10%/năm, trong khi vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp này chỉ khoảng 639 tỷ đồng.

Cũng theo Bộ Tài chính, trong tổng số 358 doanh nghiệp phát hành TPDN riêng lẻ trong năm 2021, có tới 57 doanh nghiệp kinh doanh thua lỗ trước khi phát hành, 45 doanh nghiệp có nợ vay lớn hơn 10 lần vốn chủ sở hữu, và 10 doanh nghiệp có nợ vay lớn hơn 5 lần vốn chủ sở hữu.

Có tình trạng để chào mời TPDN riêng lẻ cho nhà đầu tư cá nhân, nhiều công ty chứng khoán đã “lách luật” để “hô biến” nhiều nhà đầu tư cá nhân thiếu kinh nghiệm trở thành nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp bằng hợp đồng mua kỳ hạn trái phiếu chính phủ hoặc chứng khoán niêm yết trong thời gian 2-4 ngày.

Và đã có doanh nghiệp này phát hành TPDN để góp vốn, mua cổ phần, mua trái phiếu của doanh nghiệp khác, lấy tiền cho doanh nghiệp khác vay, hoặc phát hành TPDN để chuyển vốn “lòng vòng” nhằm lách quy định về giới hạn cho vay/đầu tư TPDN của các ngân hàng với một khách hàng, nhóm khách hàng.

Một số doanh nghiệp như Công ty CP tập đoàn APEC Group, Công ty CP tập đoàn Vset Group chào bán công khai do chính doanh nghiệp phát hành. Hoặc giao cho doanh nghiệp có liên quan chào bán TPDN như trường hợp Công ty TNHH Ngôi Sao Việt, Công ty CP Cung điện mùa đông phát hành trái phiếu của Tập đoàn Tân Hoàng Minh....

Xét về cơ cấu, nhà đầu tư cá nhân đang nắm giữ khoảng 40% lượng trái phiếu doanh nghiệp toàn thị trường (nếu loại bỏ trái phiếu do ngân hàng thương mại phát hành). Đây lại là nhóm nhà đầu tư dễ bị rung lắc khi có biến động, vì vậy, khó tránh tình trạng nhà đầu tư kéo nhau đi đòi tiền, yêu cầu doanh nghiệp mua lại trái phiếu trước hạn giống như vụ việc Tân Hoàng Minh.

Rủi ro mang tính hệ thống từ đó xuất hiện. Trường hợp doanh nghiệp không trả được nợ, nhà đầu tư gần như không thể lấy lại được tiền, niềm tin của nhà đầu tư đối với thị trường sẽ giảm sút.

Nguy cơ vỡ nợ trái phiếu bất động sản

Theo ông Nguyễn Minh Tuấn - Tổng Giám đốc AFA Capital, số liệu quan sát hồi tháng 6/2022 cho thấy, trái phiếu bất động sản đáo hạn năm 2022 khoảng 80.000 tỷ đồng; năm 2023 khoảng 160.000 tỷ đồng và năm 2024 khoảng 147.000 tỷ đồng. Lượng trái phiếu đáo hạn sẽ là vấn đề lớn đối với nhóm doanh nghiệp này.

Theo số liệu thống kê, lãi suất trái phiếu của nhóm bất động sản đang cao nhất. Hồi năm 2020 trái phiếu bất động sản có lãi suất 10-11%/năm, tức tương quan rủi ro được xác định khoảng 6 điểm phần trăm. Giờ đây, mặt bằng lãi suất huy động ngân hàng tăng lên mức 7%/năm, doanh nghiệp bất động sản muốn phát hành trái phiếu thì phải duy trì lãi suất 13%/năm. Hiệu suất sinh lời này thực sự rất khó trong bối cảnh hiện nay.

Mặc dù UBCKNN đã yêu cầu VsetGroup phải thanh toán cho chủ đầu tư mua trái phiếu sai quy định từ cuối năm 2021 nhưng đến nay VsetGruop vẫn không thanh toán cho khách hàng, nhiều lần gửi công văn trì hoãn dẫn tới khách hàng tố cáo doanh nghiệp này có hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản. (nguồn Tạp chí Tài chính Doanh nghiệp).

Theo chuyên gia tài chính Nguyễn Trí Hiếu nhận xét việc các doanh nghiệp bất động sản ồ ạt phát hành trái phiếu, đưa ra lãi suất cao để thu hút người dân tham gia mà không cung cấp thông tin đầy đủ, không có sự giám sát, quản lý của cơ quan chức năng sẽ dễ dẫn đến tình trạng đảo nợ và tiềm ẩn nguy cơ “bong bóng” trên thị trường.

Tiến sỹ Đinh Thế Hiển phân tích việc Ngân hàng Nhà nước ban hành quy định về kiểm soát phát hành trái phiếu doanh nghiệp không phải chỉ nhắm vào doanh nghiệp bất động sản mà để đảm bảo an toàn hệ thống tín dụng. Bởi trên thực tế, tín dụng bất động sản thời gian qua có "biến tướng" trong phát hành trái phiếu doanh nghiệp, nở rộ nhất là vào năm 2020 và 2021. Tín dụng đang nghiêng về bất động sản nên nếu xảy ra rủi ro trong thị trường bất động sản thì hệ thống tài chính cũng theo dây chuyền bị "vạ lây".

Nhìn chung, cuối năm 2022 và năm 2023, 2024 sẽ là giai đoạn khó khăn về dòng tiền đối với các doanh nghiệp BĐS có trái phiếu đáo hạn. Đặc biệt đối với cá doanh nghiệp quy mô vừa và nhỏ, chất lượng tài sản không cao sẽ gặp nhiều khó khăn trong việc tìm kiếm nguồn vốn để xoay vòng khi: Nguồn vốn vay ngân hàng khó tiếp cận; Nguồn vốn từ phát hành trái phiếu bị siết chặt; Sức hấp thụ của thị trường BĐS trong năm 2023-2024 là không cao do ảnh hưởng của suy thoái kinh tế.

Mặc dù chưa đến cuối năm, nhưng những ngày gần đây, tràn ngập thông tin Tập đoàn VSet Group bị tố có dấu hiệu “quỵt tiền” khi đến hạn nhưng không chịu thanh toán vốn và lãi cho nhà đầu tư.

Ông Trương Văn Mẫn - Tổng giám đốc Tập đoàn VsetGroup (nguồn: Internet).

Theo KBSV đánh giá, rủi ro vỡ nợ trái phiếu đối với một số doanh nghiệp bất động sản đang hiện hữu. Cuối năm 2022 và 2023-2024 sẽ là giai đoạn khó khăn về dòng tiền đối với các công ty bất động sản có khối lượng trái phiếu đến hạn lớn. Đặc biệt đối với các doanh nghiệp vừa và nhỏ có chất lượng tài sản kém sẽ gặp rất nhiều khó khăn trong việc xoay vốn.

Khả năng tài chính và việc sử dụng vốn của mỗi doanh nghiệp cũng khác nhau. Có thể họ cùng chịu tác động chung từ khó khăn môi trường kinh doanh, nhưng doanh nghiệp đầu ngành sẽ chống đỡ tốt hơn, thích ứng nhanh hơn với môi trường mới.

Giải pháp

Bộ Tài chính đã tham mưu xây dựng và Quốc hội ban hành Luật Chứng khoán (sửa đổi), làm cơ sở để ban hành Nghị định số 153/2020/NĐ-CP, ngày 31/12/2020 (gọi tắt là Nghị định 153) nhằm tạo khung pháp lý phát triển thị trường trái phiếu doanh nghiệp (TPDN), tạo thêm kênh huy động vốn trung, dài hạn cho nền kinh tế.

Để lành mạnh hóa thị trường trái phiếu doanh nghiệp, mới đây Bộ Tài chính đã tham mưu Chính phủ ban hành Nghị định số 65/2022/NĐ-CP, có hiệu lực từ ngày 16/9/2022 (gọi tắt là Nghị định 65) thay thế cho Nghị định 153 trước đó.

Nghị định 65 có hiệu lực là khung pháp lý quan trọng để dẫn dắt thị trường trái phiếu doanh nghiệp đi đúng hướng, thanh lọc nhà phát hành trái phiếu và bảo vệ nhà đầu tư, nhưng vẫn có cơ hội lựa chọn kênh đầu tư và tạo điều kiện cho sự phát triển của thị trường.