Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực từ 1/8/2024. Thời điểm sớm hơn 5 tháng so với thời điểm đã được quyết định trước đó là 1/1/2025. Việc này kỳ vọng sẽ trở thành “trợ lực” thúc đẩy thị trường bất động sản sớm ổn định và phát triển.

Theo đó, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định cấm phân lô bán nền với đất thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, II và III. Như vậy, quy định mới sẽ không cho phân lô bán nền tại tổng cộng 105 thành phố, thị xã trên toàn quốc; tăng thêm 81 thành phố, thị xã so với quy định hiện hành. Quy định này chỉ áp dụng đối với dự án bất động sản, không áp dụng với đất cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu tách thửa với mục đích cho tặng, thừa kế, chuyển nhượng cho người khác.

Do chỉ mua để tích trữ nên việc xây dựng không được triển khai, đất không được đưa vào sử dụng khiến đất trở nên hoang hóa. Bên cạnh đó, phân lô bán nền phá vỡ quy hoạch tại nhiều địa phương và không ít các thửa đất phân lô được cò đất khoác cho "tấm áo" là dự án nhà ở để thu hút người mua. Có ý kiến cho rằng, trước mắt, việc cấm phân lô, bán nền sẽ khiến thị trường khan hiếm nguồn cung, nhưng sẽ ổn định về lâu dài.

5 huyện vùng ven của TP. HCM cũng bị cấm phân lô bán nền (Ảnh: Internet)

Theo một số môi giới bất động sản, các quy định về điều chỉnh khung giá đất hay quy định cấm phân lô bán nền tại các khu vực loại IV trở lên đã tác động rất lớn đến tâm lý nhà đầu tư và người dân, khiến họ có động thái hùa nhau đi mua gom đất nền vì cho rằng sắp tới đất sẽ tăng giá. Tuy nhiên, ghi nhận tại các phòng đăng ký đất đai cho thấy, vào thời điểm cuối năm, dù lượng người dân đến làm thủ tục khá đông, nhưng các giao dịch liên quan đến đất nền không nhiều, tập trung vào những nền đất nhỏ.

Trong một thời gian dài, việc cho phép phân lô bán nền tại các huyện vùng ven của các địa phương giúp giảm lượng tồn kho bất động sản trong bối cảnh thị trường gặp nhiều khó khăn khi các dự án không có người mua và lượng doanh nghiệp phải đóng cửa tăng.

Thế nhưng, việc phân lô bán nền chỉ mang hiệu quả kinh tế ngắn hạn và chỉ những nhóm nhỏ đầu cơ hưởng lợi. Xét về lâu dài, việc này có thể mang đến hệ lụy tiêu cực như cạn kiệt tài nguyên, quỹ đất để quy hoạch sản xuất, phát triển vùng dân cư, hạ tầng đầy đủ tiện ích do nhiều khu phân lô bán nền bị bỏ hoang, hạ tầng xuống cấp.

Trong ngắn hạn, việc siết quy định phân lô bán nền khiến nguồn cung sản phẩm bị giảm, giá bán các sản phẩm diện tích vừa và nhỏ có thể tăng cao, nhưng theo thời gian, giá phân khúc này sẽ được điều chỉnh ổn định. Bởi vậy, khách hàng cần lưu ý đánh giá chất lượng sản phẩm, điều kiện về cơ sở hạ tầng đồng bộ để tránh rơi vào vòng xoáy tình trạng thổi giá và giá ảo.

Từ cuối tháng 10, UBND TP. HCM đã ban hành quyết định số 83 về xác định các khu vực được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho các tổ chức, cá nhân tự xây nhà. Theo quy định mới này, ngoài các phường và quận, đất đai tại 5 huyện vùng ven của thành phố gồm Bình Chánh, Hóc Môn, Cần Giờ, Củ Chi, Nhà Bè cũng không được phân lô bán nền. Theo đó, chủ đầu tư dự án bất động sản, dự án đầu tư xây dựng nhà ở tại TP. HCM không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án cho tổ chức, cá nhân tự xây dựng nhà ở, mà phải xây dựng nhà ở hoàn chính để bán. Dù vẫn còn ý kiến trái chiều, nhưng theo nhiều chuyên gia, quyết định này về lâu dài sẽ giúp TP. HCM thuận lợi hơn trong công tác quy hoạch, quản lý đô thị, và giúp thị trường bất động sản bền vững hơn.

Khu dân cư 13A (huyện Bình Chánh, TP. HCM) đã được triển khai và được quảng cáo là khu dân cư cao cấp với 800 sản phẩm biệt thự, nhà phố, chung cư cao cấp... thế nhưng sau 20 năm, nơi đây chỉ mới giao đất nền theo hình thức hợp tác đầu tư cho người dân tự xây dựng. Từ đó đến nay, chỉ có hơn 50 hộ dân đến xây nhà để ở, các hạng mục còn lại chưa được triển khai. Người dân tại đây đã nhiều lần yêu cầu cơ quan chức năng can thiệp khi phải sống khổ sở trong dự án chưa hoàn thiện này. Đây cũng là hệ lụy từ việc cho phép các dự án phân lô bán nền, nhất là tại các quận, huyện vùng ven trước đây.

Khu dân cư 13A thiếu hạ tầng trầm trọng (Ảnh: Báo Lao Động)

Ông Thân Vĩnh Long - Phó Phòng Phát triển Đô thị, Sở Xây dựng TP. HCM – cho biết còn nhiều dự án còn đất trống chưa có xây dựng, cây cỏ mọc gây mất mỹ quan đô thị. Việc yêu cầu các nhà đầu tư xây dựng sẽ đảm bảo việc xây dựng đồng bộ, tránh trường hợp xây dựng sai phép của người dân, đồng thời tránh trường hợp các nhà đầu tư chỉ đầu tư mua đi bán lại đất mà không xây dựng nhà ở.

Tại TP. HCM, không ít dự án cũng rơi vào tình trạng thiếu đồng bộ khi chủ đầu tư chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân, tổ chức tự xây dựng nhà ở. TP.HCM là đô thị đặc biệt, trước đây chỉ các quận, TP. Thủ Đức không được phép phân lô bán nền tại các dự án thì nay với quyết định 83, cả 5 quận, huyện ngoại thành cũng phải thực hiện tương tự, có nghĩa, từ nay, trên địa bàn thành phố, các chủ đầu tư phải xây dựng nhà ở để bán chứ không được phân lô bán nền cho người dân tự xây dựng.

Thành phố đang xây dựng đề án Đầu tư - xây dựng các huyện thành quận, hoặc thành phố thuộc TP. HCM giai đoạn 2021-2030. Đến năm 2030, các huyện sẽ tập trung đầu tư xây dựng hạ tầng hướng đến các chỉ tiêu đô thị để chuyển lên thành phố trực thuộc TP. HCM. Điều này sẽ thúc đẩy quá trình giãn dân từ nội thành ra ngoài thành. Khi đó, thành phố cần quy hoạch xây dựng những khu đô thị lớn, đồng bộ. Nếu phân lô bán nền tràn lan, sẽ rất khó để tạo lập quỹ đất lớn để phát triển các khu đô thị bàn bản, quy mô lớn để thu hút dân cư về ở.