Khu vực phía Nam vốn là “điểm nóng” về thị trường Bất Động Sản trong 5 năm trở lại đây: cung - cầu tương xứng giúp các nhà đầu tư có nhiều cơ hội để tích lũy tài sản của mình. Tuy nhiên Covid đang diễn biến phức tạp ở hầu hết các điểm nóng BĐS miền Nam như: TP HCM, bình dương, Đồng Nai, Vũng Tàu, Lâm Đồng,... ảnh hưởng lớn tới nhu cầu cung cầu của nhiều nhà đầu tư cá nhân.

Liệu thị trường BĐS phía Nam có ảm đạm quá mức như dự báo?

Một trong những điểm nóng thị trường trong cơn sốt đất hồi đầu năm, đất nền Tp.HCM và một số khu vực vùng vệ tinh như Long An, Đồng Nai, Bình Dương...là tâm điểm của giới đầu tư. Tuy nhiên, sau cơn sốt đất đến đầu quý 2 thị trường bắt đầu chững lại. Bên cạnh đó, do ảnh hưởng bởi dịch bệnh, giãn cách kéo dài khiến thị trường khu vực này hiện nay gần như "đứng hình".

Ảnh minh họa

Một chuyên gia bất động sản cũng cảnh báo, trong ngắn hạn, nếu tình hình dịch bệnh tại TP.HCM tiếp tục diễn biến phức tạp đến cuối quý 3 sẽ khiến doanh số của một số doanh nghiệp bất động sản sẽ bị ảnh hưởng do việc bán hàng bị hạn chế. Về dài hạn thì đây là cơ hội cho thị trường bất động sản. Bởi để thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, giải ngân vốn đầu tư công đang được Chính phủ đẩy mạnh và quyết liệt hơn trong nửa cuối 2021. Các dự án đầu tư công, đặc biệt là các dự án phát triển cơ sở hạ tầng, có tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản và sẽ trở thành động lực tăng trưởng chính của nó trong tương lai. Khi đầu tư công được đẩy mạnh, cùng với lãi suất vay thế chấp thấp lịch sử, cũng như nút thắt pháp lý đang dần được nới lỏng, thị trường bất động sản sẽ bật lên mạnh mẽ ngay khi dịch được kiểm soát.

Đất nền giảm cả cung lẫn cầu

Theo thống kê, cho thấy sức cầu và tiêu thụ sản phẩm ở hầu hết các tỉnh có dấu hiệu giảm mạnh kể từ tháng 5. Trong tháng 5 thị trường có hơn 1.000 sản phẩm đất nền chào bán nhưng lượng tiêu thụ chưa đến 45%. Qua tháng 6, nguồn cung đất nền giảm xuống chưa đến 500 nền còn sức mua vẫn không vượt quá 25% tổng nguồn cung. BĐS nghỉ dưỡng là phân khúc duy nhất ghi nhận lượng sản phẩm chào bán tăng mạnh trong tháng vừa qua. Có gần 200 sản phẩm được chào bán trong tháng 7, tăng 2,5 lần so với tháng 6 trước đó. Tuy nhiên lượng tiêu thụ biệt thự nghỉ dưỡng lại đạt chưa đến 12% còn nhà phố thì chỉ khoảng 3% nguồn cung hiện hữu.

Nguồn cung đóng băng khiến lượng tiêu thụ chung của toàn thị trường giảm mạnh gần như trở về số 0.

Thực tế thị trường thứ cấp ở khu vực từng là tâm điểm này ở mức rất thấp, giảm mạnh so với giai đoạn trước khi dịch bùng phát. Nguồn cung đất nền rao bán thứ cấp giảm gần 40% trong khi lượng giao dịch đạt được cũng giảm hơn 90%. Hầu hết các giao dịch trong thời điểm này là sản phẩm đất nền sổ đỏ và đất thổ cư trong khu dân cư hiện hữu. Chỉ có vài khách hàng có nhu cầu mua định cư trong khi khách mua đầu tư gần như rút khỏi thị trường.

Thực trạng tương tự cũng diễn ra với phân khúc nhà phố, biệt thự. Tính riêng trong tháng 7/2021, toàn thị trường phía Nam có khoảng 4 dự án mở bán, trong đó chỉ có duy nhất một dự án mới với tổng nguồn cung vào khoảng 460 căn. Tuy nhiên tỷ lệ tiêu thụ cũng chỉ đạt 47%. Hơn 92% nguồn cung chào bán trong tháng rồi đến từ Đồng Nai, còn TP Hồ Chí Minh, Long An, Bà Rịa – Vũng Tàu không có bất kỳ dự án nhà liền thổ nào triển khai mở bán. Trên thị trường thứ cấp, nguồn hàng cần chào bán khá nhiều nhưng do nhu cầu mua vào không cao nên giao dịch thành công thấp.

Ở 1 góc độ khác, thị trường BĐS năm 2021 đã được điều chỉnh về giá trị thực phù hợp với các đối tượng có nhu cầu thực sự về chỗ ở và hiệu quả mang lại cho nhà đầu tư.

Tuy nhiên, các chuyên gia nhận định, chỉ cần kiểm soát thành công dịch bệnh thì BĐS sẽ trở lại nhanh nhất. Thực tế cho thấy, nhu cầu về đầu tư BĐS ở khu vực miền Nam vẫn đang rất cao bởi dòng tiền từ các thị trường như chứng khoán, vàng bạc, tiền điện tử sẽ chảy vào bất động sản.

Cơ hội bắt đáy

Dù dịch bệnh đã xảy ra và kéo dài hơn 1 năm, đặc biệt là sự tác động mạnh mẽ của làn sóng Covd-19 trong thời gian gần đây, các chuyên gia vẫn cho rằng, thị trường bất động sản chưa xảy ra tình trạng bán tháo.

Trái với lo ngại về tác động của diễn biến dịch bệnh căng thẳng trong vài tháng trở lại đây tới thị trường bất động sản có thể dẫn tới làn sóng bán tháo sẽ xuất hiện, tại tọa đàm trực tuyến "Bất động sản hậu đại dịch: Sóng về đâu?", các chuyên gia lại cho rằng, sẽ không xảy ra tình trạng bán tháo trong năm 2021. 

TS. Đinh Thế Hiển nhận định, tình trạng bán tháo cắt lỗ sẽ không diễn ra như nhiều người lo ngại. Theo ông Hiển, tính thanh khoản bất động sản tại Việt Nam có diễn biến rất kỳ lạ. Thị trường khi có cơ hội sẽ diễn ra tình trạng mua bán ào ào, mức giá nào cũng có người mua và có người bán. Khi thị trường trầm lắng, bất động sản không rớt giá, chỉ khó bán. 

Ông Hiển nhấn mạnh, mặc dù tình hình hiện tại đã xuất hiện nhà đầu tư khó khăn trong trả nợ, nhưng không có xuất hiện đổ vỡ hàng loạt của thị trường bất động sản như các nước phát triển khi xảy ra khủng hoảng.

"Không dùng từ bán tháo, mà chỉ đang có lượng bán mạnh. Đã xuất hiện tình trạng người bán chấp nhận giảm giá sâu từ 20-30%", ông Hiển nói. Vị chuyên gia này tiết lộ, một số thị trường thiên về du lịch như Hội An đang bán giảm giá tới 20-30%. Tuy nhiên, người bán không bán đại trà mà tìm người mua thành ý, có năng lực mua. Họ gặp nhau và đàm phán. 

Đồng quan điểm đó, ông Phan Công Chánh cũng nhận định: "Làn sóng bán tháo bất động sản chưa xảy ra đến cuối năm 2021". Lý giải điều này, ông Chánh cho rằng, bất động sản là tài sản lớn. Nhiều người đã phải dành dụm tiết kiệm rất lâu mới có thể sở hữu được bất động sản. Thế nên họ giữ bằng mọi giá, sẵn sàng vay người thân, bạn bè. Họ không muốn bán tài sản đã nhiều năm tích luỹ. 

Trong khi đó, với các nhà đầu tư bất động sản chuyên nghiệp, họ đều tính để khả năng nắm giữ tài sản, từ 12-24 tháng. Khả năng nắm giữ tài sản có nghĩa là khả năng chi trả tiền lãi vay cũng như tiền gốc của một nhà đầu tư.

Thế nên theo ông Chánh, nếu dịch chưa cải thiện, có thể xảy ra 1 số trường hợp khiến lượng bán tăng dần lên nhưng không phải bán tháo. Ông Chánh dự đoán phải đến quý II/2022, tình trạng bán tháo mới xuất hiện nếu dịch tiếp tục kéo dài.

Chia sẻ về thời điểm thích hợp để xuống tiền mua bán bấy động sản, TS. Đinh Thế Hiển cho rằng, không ít người mua và người bán đang chờ đến tháng 10, thời điểm có thể sẽ nới lỏng giãn cách xã hội nếu kiểm soát được dịch tại khu vực phía Nam. Đây cũng là thời điểm mà nhiều công ty dự báo sẽ có đợt thanh khoản "bùng" lên, do những nhà đầu tư sẵn tiền mặt bắt đầu "bắt đáy" thị trường.

Ông Hiển đưa ra khuyến nghị rằng, nhà đầu tư cũng nên cân nhắc kỹ về vị thế tài chính của mình để ra quyết định phù hợp. Những người đang "ôm" nhiều tài sản mà thật sự gặp khó khăn nên chấp nhận bán bớt các bất động sản còn thanh khoản và giá ít bị ảnh hưởng nhất, để cấu trúc lại khoản nợ. 

Ngược lại, những người đã "phục kích" một tài sản nào đó từ lâu mà chưa mua được nên cân nhắc xuống tiền khi giá của nó đã điều chỉnh 5-10% và đánh giá không dễ mua được nếu bỏ qua cơ hội lần này.

Năm 2021 được dự báo là năm đầu tiên thuộc chu kỳ mới của thị trường BĐS Việt Nam. Bởi có một quy luật, sau khó khăn, thị trường lại khởi sắc. Đặc biệt trên thế giới lẫn Việt Nam đang trong giai đoạn phát triển vaccine phòng Covid-19. Sang năm 2022, khi ổn định về dịch bênh, với lực cầu có sẵn thì thị trường sẽ sớm ổn định, bước sang một giai đoạn mới, địa phương, thành phố sẽ phải thúc đẩy phát triển kinh tế. Việc sở hữu các yếu tố như dư địa giá thấp, tiềm năng tăng giá cao, cùng với tốc độ hoàn thiện đầu tư công, đô thị hóa… thị trường TP HCM và tỉnh phía Nam sẽ tiếp tục là một “điểm đến tiềm năng” của dòng vốn đầu tư trong năm 2021-2022.