Hơn một năm trước, anh Duy (Thanh Xuân, Hà Nội) theo chân một nhóm nhà đầu tư mua lô đất nền tại dự án ở Phúc Yên, Vĩnh Phúc. Khi đó dự án chưa làm xong hạ tầng, mới bắt đầu san nền, chủ đầu tư bán dưới dạng góp vốn với giá 10 triệu đồng một m2, nên số tiền đầu tư phù hợp với khả năng của vợ chồng anh. Tuy nhiên, đến cuối năm ngoái, dự án vẫn chưa triển khai xong hạ tầng, cỏ mọc ngang bắp chân. Khi đó, anh gửi môi giới một sàn bất động sản lớn tại Hà Nội rao bán nhưng không có người hỏi mua. Đến nay, thêm một nửa năm nữa trôi qua, hạ tầng dự án này vẫn chưa hoàn thành.

"Lúc tôi mua, môi giới nói dự án đang sốt thanh khoản, giao dịch rất tốt nhưng thực tế không phải vậy. Những ai rút chân chậm thì tiền có thể bị chôn cả năm trời và chưa biết khi nào mới rút ra được", anh Duy nói.

Một dự án đang làm hạ tầng hồi đầu năm nhưng đã rao bán đất nền chênh hàng trăm triệu đồng. Ảnh: N.H

Tại Móng Cái, Quảng Ninh đầu năm 2019 một loạt dự án chưa triển khai hạ tầng cũng tiến hành huy động vốn nhà đầu tư, chủ yếu từ Hà Nội với giá dưới 10 triệu đồng mỗi m2. Một thời gian ngắn sau đó, các nhà đầu tư này bán lướt sóng, thu lãi vài trăm triệu đồng mỗi lô ngay khi dự án chưa xong hạ tầng. Một số nhà đầu tư khác rỉ tai nhau khu vực đó đang sốt nên quyết định tham gia. Tuy nhiên, sau đợt tăng giá ngắn hạn đó, dự án giảm giao dịch, không có khách mua nên những người muốn bán không thoái được hàng.

Xu hướng bán hoặc huy động vốn đầu tư vào các dự án phân lô, bán nền trở nên phổ biến trong khoảng một năm trở lại đây. Trong đó Thái Nguyên, Vĩnh Phúc, Bắc Ninh, Hòa Bình, Hưng Yên, Hòa Lạc... xuất hiện nhiều dự án đất nền. Không chỉ phát triển dự án ở trung tâm các thành phố lớn, một số chủ đầu tư còn giới thiệu ra thị trường những dự án được quảng cáo là "đẳng cấp" ở các huyện, thị xã như thị trấn Hùng Sơn (Thái Nguyên), Phố Nối (Hưng Yên), Yên Phong (Bắc Ninh), Kỳ Sơn (Hòa Bình)... Những dự án này hầu hết bán với giá 6 - 10 triệu đồng mỗi m2 và đa số huy động vốn khi chưa làm xong hạ tầng. Một số nơi giá bán cao hơn, khoảng 12 triệu đồng. Người mua đóng theo tiến độ thực hiện hạ tầng.

Trong một văn bản mới đây, lãnh đạo Bộ Xây dựng nhận định ở một số địa phương đang có hiện tượng nhiều dự án phân lô, bán nền chưa đủ điều kiện, cơ sở pháp lý nhưng đã có giao dịch mua bán, chuyển nhượng. Cơ quan này đề nghị UBND các tỉnh, thành phố rà soát tình trạng trên.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) nhận định tình trạng phân lô bán nền tràn lan là nguyên nhân tạo nên các đợt sốt ảo giá đất gần đây tại một số địa phương. "Thủ phạm" của các đợt sốt đó là giới đầu nậu, cò đất và một số ít doanh nghiệp bất động sản chụp giật.

Để hạn chế tình trạng doanh nghiệp rao bán dự án trên giấy, Bộ Xây dựng từng đề xuất bỏ chia lô bán nền. Song từ năm 2014, cơ quan này lại cho phép doanh nghiệp được triển khai hình thức trên.

Tuy nhiên, Giáo sư Đặng Hùng Võ cho rằng nên cấm chia lô bán nền. Theo ông, việc nhà đầu tư nhận đất xong, chia lô bán nền ngay là đi ngược lại với những mô hình đầu tư chuyên nghiệp, tức là đầu tư làm sao để bất động sản đó sinh lời. Đồng thời, theo ông, cần có cơ chế khuyến khích đầu tư trên đất để tạo ra những sản phẩm có giá trị sử dụng và sinh lời.

Ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng đất nền không phải là một kênh đầu tư mang tính bền vững, mà đơn thuần là đầu tư lướt sóng và tiềm ẩn nhiều rủi ro như bị tồn đọng vốn do tính thời vụ và chịu ảnh hưởng bởi sóng thị trường hoặc mua phải đất không rõ ràng pháp lý. Một số dự án sau khi phân lô bán đất xong, thu tiền của khách hàng nhưng lại bỏ hoang hoặc thay đổi quy hoạch. Bởi vậy, ông cho rằng để thị trường lành mạnh cần có quy định nhằm kiểm soát khoản vay của các cá nhân khi đổ tiền vào đất nền.