Thị trường vẫn cần sự “nâng đỡ”, nhất là với các dự án nhà ở dành cho người thu nhập thấp, nhà ở xã hội... 

Cửa hẹp

Theo dự thảo thông tư được NHNN đưa ra lấy ý kiến, có 2 nội dung đáng chú ý liên quan tới dòng vốn dành cho lĩnh vực bất động sản. Cụ thể, dự thảo thông tư quy định giảm trần sử dụng vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn từ 60% hiện nay xuống còn 40%. Ngoài ra, dự thảo cũng tăng hệ số rủi ro từ 150% hiện nay lên 250% đối với nhóm tài sản thuộc các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản. 

TS Nguyễn Trí Hiếu - chuyên gia trong lĩnh vực tài chính, ngân hàng phân tích: “Nếu tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn được điều chỉnh từ 60% xuống 40%, điều đó sẽ “siết” lại tín dụng nói chung chứ không chỉ riêng với bất động sản, hoạt động cho vay sẽ bị kéo xuống”.“Chắc chắn việc kéo tỷ lệ này xuống sẽ ảnh hưởng mạnh tới thị trường bất động sản. Nguyên nhân là ngay trong các tháng đầu năm, nhiều ngân hàng vẫn tiếp tục đổ vốn vào bất động sản. Cho vay các dự án bất động sản chủ yếu là dòng vốn trung và dài hạn, do đó khi nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung dài hạn bị siết lại sẽ ảnh hưởng nhất định tới thị trường”, TS Nguyễn Trí Hiếu đánh giá.

Cũng theo vị chuyên gia này, quy định về hệ số rủi ro với lĩnh vực bất động sản nếu được điều chỉnh tăng từ 150% lên tới 250% đồng nghĩa với việc một ngân hàng có 100 đồng, trong đó có 9 đồng vốn chủ sở hữu, nếu muốn giữ tỷ lệ an toàn vốn là 9% thì chỉ có thể cho vay tối đa  40 đồng, như vậy sẽ “thắt” khá chặt dòng vốn dành cho lĩnh vực này. 

Có thể nói, các quy định tại dự thảo thông tư trên khiến các doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh bất động sản như ngồi trên đống lửa. Sau khi thị trường phục hồi một cách bền vững trong năm 2015, các chuyên gia và doanh nghiệp đều dự báo thị trường năm nay sẽ tiếp tục đà tăng trưởng, mà một trong những cơ sở là tín dụng dành cho bất động sản sẽ có sự “cởi mở” ở mức tương đối. 

Nhiều ý kiến trái chiều

Khi dự thảo thông tư của NHNN được đưa ra lấy ý kiến, các doanh nghiệp lo ngại thị trường sẽ chịu tác động mạnh theo chiều hướng xấu. Tuy nhiên, cũng có ý kiến cho rằng việc siết dòng vốn cho bất động sản là việc cần làm để hạn chế nguy cơ bong bóng trong lĩnh vực này. 

Một số ngân hàng cho biết, vấn đề nợ xấu vẫn đang ám ảnh, do đó việc cho vay đối với lĩnh vực bất động sản được thực hiện hết sức thận trọng. Tín dụng cho vay bất động sản hiện đang dành phần lớn cho khách hàng cá nhân. Tuy nhiên, cảnh báo sớm từ phía NHNN là cần thiết nhằm tránh tái diễn tình trạng bong bóng. Tín hiệu này cũng giúp các chủ đầu tư cân nhắc, tránh việc đầu tư ồ ạt. 

Từ góc độ doanh nghiệp, ông Trần Khánh Quang - Tổng Giám đốc Công ty CP Đầu tư bất động sản Việt An Hòa cho rằng: “Nếu dự thảo được áp dụng, với các quy định hạn chế dòng tiền ra thị trường có thể khiến lãi suất cho vay trung dài hạn tăng lên. Hiện lãi suất cho vay cá nhân trong lĩnh vực này vào khoảng 11%/năm, dự kiến sẽ tăng lên 12 - 12,5%/năm. Người mua nhà sẽ chịu lãi suất vay cao hơn. Còn việc tăng hệ số rủi ro cho vay kinh doanh bất động sản có thể dẫn đến hệ quả là ngân hàng sẽ hạn chế cho vay các dự án mới”. “Như vậy, việc điều chỉnh Thông tư 36, chẳng những tác động không nhỏ đến nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp mà còn ảnh hưởng rất lớn đến các doanh nghiệp phát triển dự án”, ông Trần Khánh Quang dự báo.

Còn theo các chuyên gia, việc siết chặt cho vay bất động sản là có lý, nhằm đảm bảo an toàn cho hệ thống, giảm thiểu nợ xấu. TS Nguyễn Minh Phong - chuyên gia kinh tế cho rằng: “Tinh thần “siết” là đúng, nhất là trong bối cảnh các dự án cao cấp ngày càng tăng, dẫn đến nguy cơ tích tụ nhiều nợ xấu. Nếu không có “tín hiệu” thì doanh nghiệp cũng như nhà đầu tư sẽ chạy theo lợi nhuận kỳ vọng rồi làm tới. Hiện nay, thị trường đã chớm hình thành bong bóng, những căn hộ có giá bán 500 triệu đồng đến 1 tỷ đồng thì vẫn bán tốt nhưng một số dự án ở tầm trung và cao cấp đang bị trì trệ, cung đang vượt cầu”.

Có chung quan điểm, tuy nhiên, TS Nguyễn Trí Hiếu cho biết, cần có sự phân loại giữa các phân khúc trên thị trường để việc siết mang lại hiệu quả nhưng không khiến thị trường bị tác động quá lớn, nhất là ở những phân khúc mà người dân thực sự có nhu cầu. “Việc “siết” tín dụng vào bất động sản là cần thiết, tuy nhiên không nên “siết” tín dụng vào phân khúc nhà ở cho người có thu nhập thấp, người nghèo… kể cả nhà ở thương mại hay nhà ở xã hội. Chúng ta nên có những biện pháp để tiếp tục nâng đỡ thị trường đó”, TS Nguyễn Trí Hiếu nhấn mạnh.