Từ "giấc mơ xanh" thành hiện thực dở dang

Anh Vũ Văn Long (32 tuổi, Hà Nội), một người có niềm đam mê đặc biệt với du lịch sinh thái, là một ví dụ điển hình. Sau khi trải nghiệm các mô hình farmstay ở nhiều địa phương, anh nảy ra ý tưởng táo bạo: biến mảnh đất vườn rộng gần 2.000m2 của gia đình tại Sóc Sơn, ngoại thành Hà Nội thành một khu farmstay nhỏ. "Đây là đất trồng cây lâu năm do bố mẹ để lại. Tôi thấy Sóc Sơn có cảnh quan đẹp, gần gũi thiên nhiên mà lại không quá xa trung tâm. Hai anh em tôi quyết định chung vốn làm một khu farmstay nhỏ, có vài bungalow, khu trồng rau, ao cá để đón khách thành phố về trải nghiệm cuối tuần," anh Long hào hứng kể về dự định ban đầu.

Mô hình homestay, farmstay đang được không ít nhà đầu tư quan tâm thời gian qua.

Với số vốn tích cóp và vay mượn lên đến hơn 1 tỷ đồng, anh Long và em trai nhanh chóng bắt tay vào san gạt mặt bằng, đổ móng cho 3 căn bungalow, cải tạo cảnh quan. Anh nghĩ rằng đây là đất của gia đình, lại chỉ làm mô hình nhỏ lẻ phục vụ du lịch sinh thái, chắc sẽ không có vấn đề lớn, chỉ cần "thông báo" cho chính quyền xã là được.

Thế nhưng, khi công trình đang xây dựng dở dang, đoàn kiểm tra của chính quyền huyện Sóc Sơn bất ngờ xuất hiện và yêu cầu dừng thi công ngay lập tức. Lý do được đưa ra rất rõ ràng: mảnh đất có mục đích sử dụng là đất trồng cây lâu năm, thuộc nhóm đất nông nghiệp. Việc xây dựng các công trình kiên cố, nhà ở phục vụ mục đích kinh doanh du lịch trên đất này là sử dụng đất sai mục đích theo quy định của pháp luật.

"Tôi hoàn toàn bất ngờ và sốc. Công trình bị ngưng trệ, hơn 1 tỷ đồng tiền đầu tư đã đổ vào giờ 'đắp chiếu' nằm đấy. Nhân công phải cho nghỉ, vật liệu ngổn ngang, tiền lãi ngân hàng thì vẫn phải trả hàng ngày. Kế hoạch khai trương đón khách dịp hè coi như tan thành mây khói," anh Long chia sẻ với giọng đầy vẻ lo lắng, tiếc nuối. Việc bị đình chỉ không chỉ gây thiệt hại tài chính trực tiếp mà còn ảnh hưởng nghiêm trọng đến tâm lý và toàn bộ kế hoạch kinh doanh của anh. Giờ đây, anh phải tạm dừng mọi thứ để tìm hiểu về các thủ tục pháp lý phức tạp nhằm "hợp thức hóa" công trình, một quá trình mà anh nghe nói là vô cùng gian nan.

Nỗi lo chung của nhiều nhà đầu tư và rào cản pháp lý "cứng"

Câu chuyện của anh Long không phải là hiếm gặp. Tại nhiều khu vực có tiềm năng du lịch sinh thái ở ngoại thành Hà Nội như Sóc Sơn, Ba Vì, Sơn Tây, Hòa Lạc..., không ít nhà đầu tư cũng đang "loay hoay" đối mặt với những vướng mắc pháp lý tương tự khi muốn tận dụng đất nông nghiệp để phát triển mô hình homestay, farmstay.

Anh Hùng, chủ một homestay đã hoạt động được gần 2 năm tại Ba Vì, chia sẻ kinh nghiệm "xương máu": "Lúc đầu, tôi cũng 'làm liều' với vài căn nhà gỗ tiền chế cho nhanh gọn. May là khu vực của tôi lúc đó chưa bị kiểm tra gắt. Nhưng giờ quy định chặt rồi. Muốn mở rộng quy mô hay làm ăn bài bản để đảm bảo an toàn pháp lý, làm sổ sách thuế má rõ ràng thì lại vướng thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất kinh khủng. Có người bạn của tôi ở Thạch Thất làm hồ sơ chuyển đổi hơn một năm rồi nhưng do vướng mắc hành chính liên quan đến sáp nhập địa giới nên vẫn chưa thể hoàn thiện."

Qua những trường hợp thực tế này, có thể thấy rào cản pháp lý lớn nhất khi xây dựng homestay, farmstay trên đất nông nghiệp chính là việc sử dụng đất sai mục đích. Theo quy định hiện hành, đất nông nghiệp chỉ được phép sử dụng cho mục đích nông nghiệp. Việc xây dựng các công trình phục vụ lưu trú, kinh doanh dịch vụ du lịch (dù là cấu trúc tạm hay kiên cố) là hành vi vi phạm pháp luật về đất đai.

Để hoạt động hợp pháp, thửa đất (hoặc một phần diện tích) bắt buộc phải được chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang loại đất phi nông nghiệp phù hợp, phổ biến nhất là đất thương mại, dịch vụ hoặc đất ở nông thôn, tùy thuộc vào tính chất, quy mô dự án và vị trí cụ thể của thửa đất.

Tuy nhiên, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất không phải lúc nào cũng được chấp thuận. Điều kiện tiên quyết là thửa đất đó phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được phê duyệt. Tại Hà Nội, điều này còn phức tạp hơn do phải tuân thủ quy hoạch chung xây dựng Thủ đô, quy hoạch phân khu xây dựng và các quy hoạch chuyên ngành khác. Nếu mảnh đất nằm trong các khu vực hạn chế phát triển như vành đai xanh, khu vực bảo tồn, hoặc không được quy hoạch cho phép phát triển du lịch, dịch vụ, dân cư, khả năng được chuyển đổi mục đích là rất thấp, thậm chí không thể.

Hơn nữa, ngay cả khi đất đã được chuyển đổi mục đích phù hợp, việc xây dựng các công trình vẫn phải tuân thủ chặt chẽ pháp luật về xây dựng, bao gồm việc xin giấy phép xây dựng đối với các công trình thuộc đối tượng phải cấp phép.

Việc không tìm hiểu kỹ các quy định này hoặc "đi tắt đón đầu" đã đẩy nhiều nhà đầu tư vào thế bị động, gánh chịu những rủi ro pháp lý rất lớn, gây thiệt hại nặng nề về tiền bạc, thời gian và cơ hội kinh doanh.

Góc nhìn chuyên gia: Lời khuyên từ Luật sư

Luật sư Phạm Ba Đô, Giám đốc Công ty Luật TNHH SJKLaw, Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội nhấn mạnh nguyên tắc pháp lý cơ bản: "Về nguyên tắc, việc xây dựng công trình kiên cố hay bán kiên cố phục vụ kinh doanh lưu trú, dịch vụ trên đất nông nghiệp mà không được phép chuyển đổi mục đích sử dụng là hành vi vi phạm pháp luật đất đai. Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ 1/1/2025) tiếp tục khẳng định chặt chẽ nguyên tắc này".

Giải thích sâu hơn, luật sư Đô cho biết: "Bản chất của việc xây dựng homestay hay farmstay trên đất nông nghiệp là sử dụng đất không đúng với mục đích ban đầu được Nhà nước giao hoặc công nhận, ví dụ như đất trồng cây lâu năm hay đất lúa. Theo khoản 1, Điều 123, Luật Đất đai 2024, để sử dụng đất nông nghiệp vào mục đích phi nông nghiệp, đặc biệt là để xây dựng công trình phục vụ kinh doanh như nhà ở hay dịch vụ du lịch, bắt buộc phải có sự cho phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Tại Hà Nội, thẩm quyền này thuộc về UBND cấp huyện nơi có thửa đất".

Luật sư Đô cũng chỉ ra điều kiện tiên quyết và khó khăn lớn nhất: "Ngoài ra, điều kiện tiên quyết để UBND cấp huyện xem xét cho phép chuyển đổi mục đích là thửa đất đó phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được phê duyệt, theo quy định tại Điều 124, Luật Đất đai 2024. Điều này có nghĩa là, nếu mảnh đất của bạn nằm trong khu vực được quy hoạch là vành đai xanh, đất nông nghiệp đặc thù hoặc khu vực hạn chế phát triển đô thị, dịch vụ theo quy hoạch chung Thủ đô hay các quy hoạch phân khu khác của Hà Nội, thì khả năng được chuyển đổi mục đích là rất thấp, thậm chí không thể". Ông cho biết thêm: "Một số địa phương có thể có cơ chế thí điểm cho phép xây dựng công trình phụ trợ phục vụ sản xuất nông nghiệp kết hợp du lịch trên đất nông nghiệp, nhưng công trình quy mô lớn để kinh doanh lưu trú vẫn đòi hỏi chuyển đổi mục đích".

Từ kinh nghiệm thực tiễn, Luật sư Phạm Ba Đô đưa ra lời khuyên quan trọng cho các nhà đầu tư: "Lời khuyên đầu tiên và quan trọng nhất cho bất kỳ ai có ý định này là phải kiểm tra kỹ thông tin quy hoạch sử dụng đất trước khi quyết định mua đất hoặc đầu tư. Phải chắc chắn thửa đất có nằm trong khu vực được quy hoạch cho phép chuyển đổi mục đích sang đất thương mại, dịch vụ hoặc đất ở hay không".

Ông phân tích thêm: "Nếu thửa đất đáp ứng điều kiện về quy hoạch, bước tiếp theo là hoàn thiện thủ tục xin phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Đây là một quá trình phức tạp, đòi hỏi chuẩn bị hồ sơ đầy đủ, qua nhiều khâu thẩm định. Quá trình này có thể tốn nhiều thời gian, công sức và cả chi phí (bao gồm tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển đổi)".

Bên cạnh đó, Luật sư Đô lưu ý về các vấn đề cần tuân thủ sau khi hoàn tất thủ tục đất đai: "Sau khi đất đã được chuyển đổi mục đích sử dụng phù hợp, chủ đầu tư cần tuân thủ pháp luật xây dựng, bao gồm việc xin giấy phép xây dựng đối với các công trình thuộc đối tượng phải cấp phép. Bên cạnh đó, hoạt động kinh doanh homestay, farmstay cũng cần tuân thủ đầy đủ các quy định về đăng ký kinh doanh, thuế, bảo vệ môi trường (xử lý nước thải, rác thải), phòng cháy chữa cháy, an toàn cho du khách...".

Cuối cùng, Luật sư Đô đúc kết bài học "xương máu" từ những trường hợp vướng mắc: "Việc đầu tư vào quy trình pháp lý ngay từ đầu, dù có vẻ tốn kém và mất thời gian, nhưng sẽ giúp nhà đầu tư tránh được những rủi ro pháp lý khổng lồ sau này, đảm bảo dự án hoạt động ổn định, lâu dài và bền vững. Không nên làm rồi mới hoàn thiện pháp lý, bởi cần phải khắc phục hậu quả vì vi phạm về pháp luật đất đai và trật tự xây dựng đô thị xong thì mới có thể thực hiện các nội dung thủ tục pháp lý tiếp theo".

Tóm lại, "giấc mơ xanh" về một homestay hay farmstay ngay sát Hà Nội là hoàn toàn khả thi và đáng khuyến khích, đáp ứng nhu cầu nghỉ dưỡng ngày càng cao của người dân Thủ đô. Tuy nhiên, để biến giấc mơ này thành hiện thực một cách an toàn, bền vững và tránh những "cú phanh gấp" đầy thiệt hại, các nhà đầu tư cần hết sức cẩn trọng. Việc tìm hiểu kỹ lưỡng quy hoạch, các quy định pháp luật về đất đai, xây dựng và kiên nhẫn thực hiện đầy đủ các thủ tục pháp lý cần thiết ngay từ đầu chính là nền tảng vững chắc nhất, giúp dự án hoạt động hợp pháp, tránh rủi ro, góp phần xây dựng ngành du lịch nông nghiệp đô thị một cách chuyên nghiệp và bài bản.