Thị trường chưa đủ lực “vượt dốc”

Thời gian qua, thị trường BĐS có nhiều chuyển biến tích cực nhờ sự chỉ đạo quyết liệt của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ thực hiện đồng bộ các chính sách, nhiệm vụ, giải pháp như: Quyết định thành lập 5 tổ công tác tháo gỡ đầu tư công, gói hỗ trợ 2% lãi suất (tương đương 40 nghìn tỷ VNĐ); gói hỗ trợ 120 nghìn tỷ VND cho nhà ở xã hội; Quốc hội thông qua Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi. Tuy nhiên nhiều chuyên gia nhận định, thị trường vẫn tồn tại nhiều khó khăn.

Theo TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV cho rằng thị trường vẫn còn những "điểm tối", như tỷ lệ nợ BĐS tăng từ mức 1,72% cuối năm ngoái lên mức 2,89% tính đến tháng 9/2023, song vẫn ở dưới mức 3% trong tầm kiểm soát.

Thị trường BĐS năm 2023 đối diện rất nhiều khó khăn, vướng mắc, tuy nhiên cũng có rất nhiều cơ hội với những điểm nghẽn được tháo gỡ.

Thị trường trái phiếu doanh nghiệp chưa thể phục hồi nhanh, trong năm 2024 sẽ có khoảng 23.000 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn. Tuy nhiên, con số này vẫn thấp hơn mức đỉnh điểm đáo hạn của tháng 9/2023.

Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (Vars), thực trạng sức khỏe của các doanh nghiệp BĐS tuy có dấu hiệu cải thiện, nhưng chưa phải hoàn toàn và trên diện rộng.

Số liệu từ Tổng cục thống kê cho thấy, 10 tháng đầu năm 2023, cả nước có 1.067 doanh nghiệp BĐS giải thể, tăng 9,5% so cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, số doanh nghiệp bất động sản thành lập mới đạt 3.850, giảm 50,2% so cùng kỳ…

Nhận định về thị trường, PGS.TS. Ngô Trí Long, chuyên gia kinh tế nhận xét, các doanh nghiệp BĐS thực sự vẫn phải đối diện với nhiều thách thức. Cụ thể còn khó khi tiếp cận vốn vay tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp, dẫn đến thiếu vốn để thực hiện dự án. Mặt khác, họ tiếp tục gặp khó khăn cả về thanh khoản, dòng tiền, nhất là trong bối cảnh áp lực đáo hạn và trả nợ trái phiếu doanh nghiệp rất lớn, khiến nhiều doanh nghiệp chậm thanh toán gốc và lãi trái phiếu.

Ngoài ra, niềm tin của nhà đầu tư lung lay đã tác động đến tính thanh khoản thị trường, dẫn đến doanh nghiệp kinh doanh BĐS càng thiếu vốn, thậm chí một số doanh nghiệp đang chịu áp lực nợ ngắn hạn và tổng nợ lớn hơn so quy mô tài sản. Hơn nữa, tỷ giá ngoại tệ, giá xăng dầu, giá vật liệu xây dựng biến động làm chi phí đầu tư tăng cao, gây ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp.

Đặc biệt đối với vấn đề pháp lý, không ít dự án BĐS đang gặp vướng mắc, như việc thực hiện quy định về phương pháp định giá đất; quy hoạch sử dụng đất được công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện; có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt nhưng không phù hợp quy hoạch cấp trên; vướng mắc về điều chỉnh chủ trương đầu tư, về thẩm quyền chuyển nhượng dự án...

“Với thực trạng trên, việc doanh nghiệp BĐS buộc phải giãn tiến độ, tạm dừng triển khai thực hiện dự án, cắt giảm và điều chỉnh lại quy mô nhân sự, hoặc người lao động chủ động xin nghỉ việc là không khó lý giải”, chuyên gia nêu ý kiến.

Từ cuối năm 2022 đến nay, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã có nhiều chỉ đạo thực hiện đồng bộ các chính sách, nhiệm vụ, giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản.

Tín hiệu khởi sắc cho ngành địa ốc năm 2024

Theo đánh giá của các chuyên gia, năm 2024 là một năm thách thức của ngành BĐS, bởi những bước chuyển mình cho một chu kỳ mới của thị trường.

Tuy nhiên, cùng với sự nỗ lực của Chính phủ và các cơ quan, bộ, ngành… đã ban hành một số chính sách, giải pháp, nhiệm vụ… giúp phục hồi ngành địa ốc, đây cũng là tín hiệu cho thị trường 2024 có khởi sắc.

Trong bối cảnh đó, Văn phòng Chính phủ ban hành Thông báo số 527/TB-VPCP kết luận của Thủ tướng Chính phủ về tăng trưởng tín dụng cho sản xuất kinh doanh, thúc đẩy tăng trưởng và ổn định kinh tế vĩ mô.

Cụ thể, Chính phủ yêu cầu Ngân hàng Nhà nước Việt Nam phối hợp Bộ Xây dựng thực hiện các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS theo đúng quy định và phù hợp với tình hình thực tiễn để hỗ trợ thúc đẩy tăng trưởng kinh tế.

Đồng thời, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam chỉ đạo, yêu cầu các tổ chức tín dụng bám sát các chỉ đạo của Chính phủ, tiếp tục giảm mặt bằng lãi suất cho vay: tiết giảm chi phí; đơn giản hóa thủ tục hành chính…

Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với các cơ quan liên quan theo dõi chặt chẽ diễn biến thị trường BĐS, chỉ đạo các địa phương theo dõi tình hình các dự án, tiến độ triển khai, giải ngân vốn, đẩy nhanh tiến độ giải quyết các thủ tục hành chính liên quan đến các dự án BĐS.

Đẩy mạnh thực hiện Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp”, các địa phương công bố các dự án nhà ở xã hội đủ điều kiện vay vốn thuộc chương trình tín dụng ưu đãi 120 nghìn tỷ đồng.

Hướng dẫn các doanh nghiệp BĐS cơ cấu lại phân khúc sản phẩm, hạ giá thành sản phẩm để phù hợp cho số đông người có nhu cầu thực.

Thị trường bất động sản quý IV/2023 dường như đã bớt ảm đạm, song vẫn chưa được như kỳ vọng. Từ đó, các chuyên gia nhận định, thị trường có thể đảo chiều từ quý II-IV/2024, khởi sắc từ quý IV/2024 - quý I/2025.

Dự báo về thời điểm hồi phục của thị trường, TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho rằng, BĐS phát triển lành mạnh hơn, minh bạch hơn và chuẩn mực hơn từ quý II hoặc quý III năm 2024 nhờ những bước tiến về môi trường pháp lý; triển vọng tăng trưởng kinh tế khả quan; sự phát triển hạ tầng đồng bộ, hiện đại; xu hướng chuyển đổi số và ứng dụng công nghệ của CMCN 4.0; sự đa dạng của các nguồn lực tài chính...

Từ những chủ chương, chính sách của Đảng, Nhà nước đã ban hành cùng với nhận định của các gia hàng đầu trong nghành địa ốc dự báo môt năm 2024 thị trường sẽ có nhiều tín hiệu khởi sắc, qua đó giúp nền kinh tế Việt Nam phát triển bền vững, hưng thịnh./.