Dự án An Bình Plaza: Đang thế chấp vẫn bán nhà theo bằng hình thức “Hợp đồng vay tài sản”?

Dự án An Bình Plaza đang được xây dựng đến tầng thứ 4, nhưng được chủ đầu tư rao “bán” bằng hình thức “hợp đòng vay tài sản” có đúng quy định của pháp luật?

Theo thông tin phản ánh của bạn đọc, hiện nay dự án An Bình Plaza đang được rao bán rầm rộ, nhưng có dấu hiệu chưa đủ điều kiện được phép ký hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai.

Qua tìm hiểu được biết, Dự án Tòa nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ, thương mại khách sạn và nhà ở (tên thương mại là An Bình Plaza) do Công ty CP H2H Hà Nội (thuộc Tập đoàn Geleximco) làm chủ đầu tư. Dự án được khởi công từ Quý IV/2017 và dự kiến Quý IV/2020 sẽ đưa vào sử dụng.

Trước đó, ngày 30/10/2018 UBND TP Hà Nội có Quyết định số 5898/QĐ-UBND về việc thu hồi 4.121,9 m2 đất tại phố Trần Bình (phường Mỹ Đình 2, quận Nam Từ Liêm) giao cho Công ty CP H2H Hà Nội (thuộc Tập đoàn Geleximco) để thực hiện dự án An Bình Plaza.

Theo Quyết định số 7584/QĐ-UBND của UBND TP.Hà Nội ngày 31/10/ 2017, dự án An Bình Plaza được xây dựng theo tiêu chuẩn công trình hỗn hợp văn phòng kết hợp dịch vụ thương mại, khách sạn và nhà ở cao cấp, đáp ứng nhu cầu của người dân với hệ thống hạ tầng kỹ thuật đồng bộ.

Dự án có diện tích xây dựng khoảng 1.754 m2, mật độ xây dựng 42,5%, chiều cao 31 tầng +3 tầng hầm, có tum thang kỹ thuật, tổng số căn hộ để ở là 280 căn và 180 căn hộ du lịch.

Trong Quyết định 7584 nêu rõ, tổng vốn đầu tư của dự án khoảng 738,388 tỷ đồng. Trong đó, vốn nhà đầu tư 147,678 tỷ đồng (chiếm 20%), vốn vay tín dụng và huy động vốn hợp pháp khác là 590,71 tỷ đồng (chiếm 80%)…

Nhà đầu tư phải đảm báo bố trí vốn thực hiện dự án theo quy định của pháp luật hiện hành. Nghiêm cấm việc huy động vốn trái pháp luật, nếu vi phạm sẽ áp dụng các chế tài xử lý theo quy định của Nhà nước.

Hợp đồng vay tài sản khi tài sản đang thế chấp có đúng luật?

Tuy nhiên, theo tìm hiểu của phóng viên, dự án An Bình Plaza đang được chủ đầu tư thông qua các sàn bất động sản để rao bán căn hộ dự án dưới hình thức “Hợp đồng vay tài sản”.

Ghi nhận thực tế tại dự án này cho thấy, mặc dù chỉ mới xây dựng được 4 tầng, thế nhưng hiện nay xung quanh dự án đã có rất nhiều các sales bất động sản quảng cáo và giao bán các căn hộ tại dự án này.

Mẫu hợp đồng vay tài sản khi mua căn hộ tại dự án An Bình Plaza được chủ đầu tư ban hành có trái luật?

Trong vai một khách hàng có nhu cầu mua căn hộ tại dự án An Bình Plaza, phóng viên được một nhân viên sales bất động sản giới thiệu và đang là đơn vị phân phối dự án An Bình Plaza.

Ngoài ra, nhân viên tư vấn còn cho biết: “Hiện tại dự án An Bình Plaza chưa có giấy phép bàn hàng nên khi khách hàng có nhu cầu mua nhà tại đây thì sẽ ký một hợp đồng góp vốn với chủ đầu tư. Sau này, khi dự án có giấy phép bán hàng thì sẽ chuyển sang hợp đồng mua bán, hợp đồng vay tài sản. Chủ đầu tư sẽ trả lãi xuất theo ngân hàng An Bình Bank bảo lãnh…”.

Để chứng minh cho điều mình nói là chính xác, nhân viên tư vấn sales đã gửi một bộ hồ sơ pháp lý của dự án An Bình Plaza và Hợp đồng vay tài sản của Công ty CP H2H Hà Nội.

Vậy việc công ty Cổ phần H2H Hà Nội ban hành hợp đồng vay tài sản này có đúng quy định của pháp luật khi thực hiện dự án An Bình Plaza hay không?
Để làm rõ thông tin này, phóng viên đã liên hệ với ông Phạm Minh Hiếu – Tổng Giám đốc Công ty CP H2H Hà Nội (thuộcTập đoàn Geleximco), ông Hiếu yêu cầu liên hệ với bộ phận truyền thông của Tập đoàn Geleximco là Trịnh Xuân Quang, ông Quang yêu cầu gửi nội dung câu hỏi để trả lời, sau đó ông Quang cho biết ông Lê Toàn cung cấp thông tin. Ông Toàn cho biết đã có giấy phép bán nhà ở hình thành trong tương lai, nhưng khi PV đề nghị ông Toàn cung cấp thì ông Toàn từ chối.

Để làm rõ hơn vấn đề này, PV đã liên hệ làm việc với UBND phường Mỹ Đình 2, Ông Nguyễn Đình Tiến tổ trưởng tổ TTXD UBND Phường Mỹ Đình 2 cho biết: “Chúng tôi ko có thẩm quyền quản lí về việc mua bán căn hộ tại dự án An Bình Plaza và cũng chưa nhận được bất kì một văn bản nào từ Sở XD hay từ UBND thành phố Hà Nội gửi xuống có nội dung liên quan đến việc đủ điều kiện được phép bán nhà hình thành trong tương lai”.

Nếu công ty CP H2H Hà Nội chưa ký hợp đồng với bất kỳ sàn bất động sản nào để phân phối dự án An Bình Plaza thì nhân viên sales lấy đâu ra hợp đồng vay tài sản có đóng dấu đỏ của công ty CP H2H Hà Nội?

Phiếu xác nhận của khách hàng khi nộp tiền mua căn hộ tại dự án An Bình Plaza

Liệu dự án An Bình Plaza do công ty CP H2H Hà Nội làm chủ đầu tư đã đủ điều kiện mở bán hay chưa? Hay Công ty H2H Hà Nội đang trốn tránh trách nhiệm giao dịch mua bán căn hộ tại dự án An Bình Plaza khi chưa được phép mở bán?

Ngoài ra, theo thông tin của PV Hòa Nhập có được, chủ đầu tư dự án An Bình Plaza đã thế chấp toàn bộ dự án theo hợp đồng số 00125.19, quyển số 01 TP/CC-SCC/HĐGD tại Ngân Hàng TMCP Phương Đông Chi Nhánh Thăng Long, hợp đồng thế chấp ký ngày 7/1/2019.

Theo Luật sư Vũ Văn Biên, Văn phòng Luật sư An Phước “Ngân hàng phải có ý kiến khi không giải chấp thì không được huy động vốn, cam kết bán tài sản cho bất kỳ đối tượng thứ 3 nào, nếu không là lừa đảo vì chủ đầu tư thế chấp toàn bộ dự án và toàn bộ nguồn thu từ dự án nên không thể có chuyện huy động vốn mà không thông qua tài khoản ngân hàng đang nhận thế chấp và không giải chấp là vi phạm pháp luật ngân hàng”.

Rủi ro nào cho người mua nhà?

Theo TS. Phạm Sỹ Liêm - nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam: “Ngân hàng sinh ra để cho vay từ tiền huy động trong nhân dân nên người kinh doanh thường sẽ vay tiền ngân hàng. Kinh doanh bất động sản cũng phải vay từ 70 - 80% giá trị dự án đó. Do đó việc chủ đầu tư vay ngân hàng là rất bình thường và họ phải lấy đất đai làm dự án để thế chấp”.

Việc thế chấp nhà dự án được pháp luật theo Khoản 1 Điều 147 Luật nhà ở năm 2014 quy định, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thế chấp dự án hoặc nhà ở xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn cho việc đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở đó. Việc thế chấp dự án để vay vốn đầu tư dự án là hoạt động bình thường của doanh nghiệp, chủ đầu tư và được pháp luật cho phép.

Trường hợp người mua nhà biết dự án đã bị thế chấp mà vẫn đồng ý mua thì có thể phải chịu nhiều rủi ro tiềm ẩn:

Thứ nhất, khi thế chấp dự án, chủ đầu tư đã giao bản chính giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng liên quan đến dự án, chung cư đó cho ngân hàng nên việc sang tên chuyển nhượng cho người mua có thể gặp khó khăn, phức tạp và mất nhiều thời gian.

Thứ hai, trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện đúng nghĩa vụ trả nợ lãi, nợ vay đối với ngân hàng thì ngân hàng có quyền xử lý tài sản bảo đảm là chung cư. Dự án đã thế chấp và thứ tự xử lý tài sản bảo đảm là ưu tiên theo thứ tự đăng ký giao dịch bảo đảm và ưu tiên thanh toán cho giao dịch bảo đảm có đăng ký (khoản 1, khoản 2 Điều 325 Bộ luật Dân sự), tức là ưu tiên thanh toán cho ngân hàng dự án, chung cư đã thế chấp. Khi đó, người mua nhà chỉ có thể đòi lại quyền lợi của mình bằng cách buộc chủ đầu tư hoàn trả tiền bồi thường thiệt hại...Tuy nhiên việc này vô cùng khó khăn và khả năng người mua nhà được bồi thường là rất không khả thi.

Thứ ba, việc mua nhà đã bị thế chấp sẽ bị ràng buộc bởi nhiều quan hệ phức tạp. Người mua nhà không cẩn thận rất có thể đánh mất quyền lợi của mình và phải đối mặt với nhiều rủi ro tranh chấp cao.

Vì vậy, để tránh rủi ro người mua nhà cần phải:

     • Yêu cầu chủ đầu tư trình bày đủ giấy tờ chứng minh ngôi nhà đó đã được giải chấp, đủ điều kiện để mua bán, cho thuê mua,...trước khi ký hợp đồng.

     • Trong trường hợp người mua nhà biết ngôi nhà đó bị thế chấp nhưng chủ đầu tư vẫn bán thì yêu cầu chủ đầu tư cung cấp các giấy tờ chứng minh ngân hàng chấp thuận cho chủ đầu tư được bán nhà, căn hộ hình thành trong tương lai để huy động vốn. (Điều 147 Luật nhà ở cho phép chủ đầu tư được rao bán, cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai với khách hàng nếu bên góp vốn, bên mua, thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp đồng ý).

     • Cuối cùng, khách hàng không bao giờ trả tiền trước hoặc chỉ trả tiền như đi thuê thôi, chỉ khi nào trong tay cầm chắc sổ đỏ mới trả toàn bộ số tiền còn lại cho chủ đầu tư.

Để giảm thiểu rủi ro cho người mua nhà, đề nghị cơ quan chức năng cần vào cuộc làm rõ, cũng như xác minh việc ban hành “Hợp đồng vay tài sản” khi tài sản đang thế chấp tại ngân hàng của Công ty Cổ phần H2H Hà Nội (đơn vị thành viên của Tập đoàn Geleximco) có đúng quy định của pháp luật hay không?