Thay vì tấp nập các cửa hàng tiện lợi, siêu thị mini, hiệu thuốc hay quán cà phê sầm uất như lời giới thiệu ban đầu, nhiều mặt bằng tại đây đang rơi vào tình trạng "chết lâm sàng". Nguyên nhân chính không nằm ngoài bài toán kinh tế: giá thuê neo ở mức cao, không tương xứng với tiềm năng kinh doanh thực tế và lượng khách hàng nội khu, dẫn đến việc các chủ kinh doanh tiềm năng e ngại hoặc không thể trụ vững. Thực trạng này không chỉ gây lãng phí nguồn lực thương mại mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng cuộc sống, sự tiện nghi của hàng ngàn cư dân đang sinh sống tại các tòa nhà.

"Nhà cao cửa rộng" nhưng thiếu tiện ích cơ bản

Chuyển về một căn hộ tại khu đô thị mới ở quận Hà Đông cách đây gần một năm, anh B.T. (40 tuổi) không khỏi thất vọng với những gì đang diễn ra dưới chân tòa nhà mình ở. "Lúc mua nhà, chủ đầu tư vẽ ra viễn cảnh tiện ích đủ đầy: siêu thị 24/7, nhà thuốc, cửa hàng sách báo, tiệm làm tóc... Cứ nghĩ sẽ rất tiện lợi. Ai ngờ, về ở rồi mới thấy mọi thứ chỉ nằm trên giấy," anh B.T. chia sẻ.

Dù đã hơn nửa năm vào ở, đến nay người dân sinh sống tại chung cư NHS Complex Trung Văn vẫn gặp nhiều khó khăn trong sinh hoạt khi tiện ích chưa đảm bảo.

Dù các mặt bằng khối đế đã có chủ sở hữu, nhưng hầu hết vẫn trong tình trạng cải tạo dở dang hoặc đóng cửa im lìm. Thiếu ánh sáng và sự sống động, khu vực tầng trệt vào buổi tối trở nên lạnh lẽo, đối lập hoàn toàn với cuộc sống nhộn nhịp phía trên các căn hộ.

"Tan làm về muộn, muốn mua vỉ thuốc đau đầu hay vài thứ lặt vặt cũng phải chạy xe ra tận phố lớn cách đây cả cây số, rất bất tiện. Có những hôm trời mưa thì gần như chịu chết, mọi sinh hoạt phụ thuộc hết vào đặt đồ online," anh B.T. nói thêm. "Ngay cả chuyện mua bó rau, quả trứng tươi cũng không thể xuống tầng trệt là có ngay được, phải lên các ứng dụng hoặc đi chợ xa."

Tại một dự án chung cư khác đã bàn giao lâu hơn ở khu vực Thanh Xuân, Hà Nội, tình cảnh cũng không khá hơn. Những mặt bằng lớn dưới chân tòa nhà, từng được hình dung sẽ là quán cà phê view đẹp hay phòng gym hiện đại, giờ chỉ là những không gian trống trải với lớp kính bụi bặm và vài mẩu quảng cáo cũ kỹ dán hờ hững.

Bà Trần Thị Hoa, một cư dân lâu năm tại khu vực này, thường xuyên đi bộ qua tòa nhà, nhận xét: "Tôi làm ở đây mấy năm rồi, từ lúc tòa nhà này xây xong và dân bắt đầu về ở. Lúc đầu thấy mấy mặt bằng này đẹp, thoáng thế này, nghĩ bụng sắp có quán xá, cửa hàng tấp nập phục vụ dân đây rồi. Ai dè cứ để không thế thôi." Bà chỉ tay về phía tấm biển "cho thuê" bạc màu trên cửa kính: "Cái biển đấy dán từ lúc nào tôi cũng không nhớ rõ nữa. Cứ thấy hết người này đến người khác đến xem, hỏi han rồi lại đi. Lâu lâu lại có người đến hỏi, nhưng rồi cũng chẳng ai thuê".

Sự vắng vẻ dưới chân tòa nhà không chỉ đơn thuần là thiếu tiện ích vật chất. Nó còn tạo cảm giác thiếu kết nối, thiếu không gian giao lưu cộng đồng, khiến khu chung cư như một "hòn đảo" riêng lẻ, ít sự tương tác với môi trường xung quanh.

Giá thuê "trên trời" và vòng luẩn quẩn lãng phí

Tại sao những mặt bằng được xem là đắc địa, ngay dưới chân hàng trăm, thậm chí hàng nghìn căn hộ lại không tìm được người thuê?

Lý do lớn nhất, theo nhận định của nhiều người trong ngành và cả những người từng có ý định thuê, chính là giá thuê quá cao, không phản ánh đúng tiềm năng và rủi ro kinh doanh. Theo tìm hiểu thực tế, giá chào thuê các mặt bằng thương mại tại nhiều khu chung cư mới, đặc biệt là ở các khu vực chưa sầm uất, vẫn được định ở mức ngang ngửa hoặc thậm chí cao hơn so với mặt bằng tại những khu phố trung tâm đã có lịch sử kinh doanh, lượng khách vãng lai ổn định.

Khảo sát trên các nền tảng bất động sản trực tuyến, không khó để tìm thấy những thông tin rao cho thuê với mức giá khó tin. Chẳng hạn, một mặt bằng khối đế có diện tích chỉ khoảng 70m2 tại một dự án mới ở Hoài Đức được rao giá từ 30 - 35 triệu đồng mỗi tháng chưa bao gồm chi phí quản lý, điện nước. Anh Trần Văn Mạnh, một người từng khảo sát nhiều mặt bằng cho ý định mở siêu thị mini, thở dài: "Với mức giá thuê như thế này, thì những thương nhân mới như chúng tôi chưa biết doanh thu sẽ như thế nào, chưa có nguồn khách ổn định, làm sao mà trụ nổi?".

"Mở một quán cà phê nhỏ hay tiệm tạp hóa chỉ phục vụ vài trăm hộ dân thì doanh thu rất hạn chế, trong khi tiền thuê nhà chiếm tỷ trọng quá lớn trong chi phí hoạt động. Thương nhân họ rất ngại rủi ro. Họ sợ 'ôm' mặt bằng đắt đỏ mà không có doanh thu, thậm chí thua lỗ chỉ sau vài tháng hoạt động", một chuyên gia thị trường bất động sản nhận định.

Hệ quả là, khi giá thuê được đẩy lên quá cao so với tiềm năng kinh doanh thực tế tại khu vực đó, những người có ý định thuê sẽ chùn bước. Trong khi đó, chủ sở hữu mặt bằng (có thể là chủ đầu tư chưa bán hết hoặc nhà đầu tư mua lại để cho thuê) vẫn kỳ vọng vào mức giá cao để đảm bảo lợi nhuận đầu tư, dẫn đến tình trạng mặt bằng bị bỏ trống kéo dài.

Cứ thế, vòng luẩn quẩn tiếp diễn: Mặt bằng giá cao không ai dám thuê, trở thành mặt bằng bỏ hoang. Từ đó, khu vực dưới chân chung cư thiếu tiện ích, cư dân không hài lòng, làm giảm sức hấp dẫn của khu vực đối với người kinh doanh. Kết quả là mặt bằng lại tiếp tục "ngủ đông".

Giải bài toán lấp đầy: Cần chiến lược thực tế hơn

Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội phân tích, một mặt bằng thương mại dưới tòa nhà chung cư chỉ thực sự hiệu quả và thành công khi đáp ứng được các yếu tố then chốt: Dự án phải có tỷ lệ lấp đầy cư dân cao và ổn định, hệ thống dịch vụ tiện ích nội khu phải thực sự tốt và đồng bộ, hình thành được một cộng đồng cư dân đủ lớn làm nền tảng khách hàng, và quan trọng là phải có khả năng kết nối, thu hút thêm cả lượng khách vãng lai từ bên ngoài dự án.

Theo ông Điệp, để "hồi sinh" và lấp đầy những diện tích thương mại đang bỏ trống, chủ đầu tư hoặc đơn vị quản lý cần có một chiến lược cho thuê bài bản và thực tế hơn. Thay vì chỉ tập trung vào giá thuê "khủng", cần nghiên cứu kỹ lưỡng nhu cầu, thói quen tiêu dùng của cư dân và thị trường xung quanh để xây dựng một danh mục khách thuê đa dạng, cân bằng giữa các loại hình từ mua sắm nhu yếu phẩm, dịch vụ thiết yếu hàng ngày đến các tiện ích vui chơi giải trí, làm sao để thực sự đáp ứng được mong muốn của người dân và thu hút, tạo điều kiện cho người kinh doanh phát triển.

Đồng quan điểm, nhiều chuyên gia trong ngành bất động sản cũng đồng tình rằng, trong bối cảnh chi phí hoạt động kinh doanh (tiền thuê, nhân công, điện nước...) đều neo ở mức cao, trong khi sức mua của người dân có xu hướng thắt chặt và ngày càng có nhiều lựa chọn tiêu dùng khác (như mua sắm trực tuyến), thì những người kinh doanh truyền thống gặp muôn vàn khó khăn. Áp lực lợi nhuận khiến họ không dám mạo hiểm thuê mặt bằng với giá quá cao, hoặc buộc phải "tháo chạy" nếu không thể duy trì hoạt động hiệu quả.

Việc điều chỉnh giá thuê về mức hợp lý, linh hoạt hơn, cùng với việc xây dựng một hệ sinh thái dịch vụ đa dạng, phù hợp với nhu cầu thực tế của cư dân chính là chìa khóa để "đánh thức" những mặt bằng khối đế đang "ngủ đông" tại các chung cư Hà Nội. Điều này không chỉ giúp chủ sở hữu mặt bằng khai thác được tài sản, mà quan trọng hơn, là nâng cao chất lượng cuộc sống và sự tiện nghi cho cộng đồng cư dân, biến chung cư thực sự trở thành tổ ấm tiện nghi và đáng sống.