Nguyên nhân của tình trạng “sốt đất” ảo

Theo Thứ trưởng Bộ xây dựng Nguyễn Văn Sinh, chỉ thời gian ngắn trong quý I/2021, tình hình thị trường BĐS có nhiều biến động, giá BĐS có hiện tượng tăng cao tại một số địa phương Điển hình là một số vùng ven tại Hà Nội, Quảng Ninh, Hải Phòng, Bắc Ninh, Bắc Giang, Hòa Bình, Phú Thọ, TP. Hồ Chí Minh, Đồng Nai, Bình Dương, Bình Thuận… Hiện tượng tăng giá đất nền một cách cục bộ, nhưng lại tăng rất nhanh.

Chia sẻ với báo chí, thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh chỉ ra 5 nguyên nhân gây sốt đất thời gian qua và khuyến cáo người dân chú trọng tính pháp lý khi giao dịch bất động sản. Ảnh BNEWS/TTXVN

Điều này khiến nhiều người dân bỏ cả công việc, sản xuất kinh doanh để kinh doanh đất, tạo nên hiện tượng “sốt”, dẫn đến nhiều rủi ro, ảnh hưởng đến phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn và lan rộng trên cả nước.

Đặc biệt, trên thị trường bất động sản nổi lên việc giao dịch các sản phẩm không đủ điều kiện pháp lý. Nhiều dự án chưa đầu tư hạ tầng kỹ thuật đã giao dịch, thậm chí giao dịch cả đất rừng, đất nông nghiệp, đất sản xuất kinh doanh chưa được chuyển đổi mục đích sử dụng đất để đầu tư phát triển các dự án bất động sản. Đây là các giao dịch không đảm bảo yêu cầu pháp lý, tiềm ẩn rủi ro, nhất là khi người dân ồ ạt đầu tư vào sản phẩm này. Có 5 nguyên nhân cần được nhận diện.

1.Thời gian qua, nhiều địa phương đã quan tâm và bắt đầu triển khai các quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội; trong đó có việc triển khai lập quy hoạch tỉnh theo quy định của Luật Quy hoạch 2017. Theo đó, các địa phương thực hiện quy hoạch đầu tư, phát triển các dự án đô thị, nhà ở, hạ tầng kỹ thuật quy mô lớn; đồng thời, nâng cấp đô thị một cách đồng bộ.

2.Tuy nhiên, việc lập quy hoạch, công bố quy hoạch của các địa phương cũng chưa được công khai, minh bạch để định hướng kịp thời cho người dân và doanh nghiệp. Lợi dụng “kẽ hở” này, nhiều nhà đầu tư, kinh doanh bất động sản tranh thủ đẩy giá đất lên cao để trục lợi. Đây là một trong những nguyên nhân đẩy giá đất lên cao như thời gian qua.

3.Nguyên nhân tiếp theo là trong thời gian dịch bệnh, lãi suất tiền gửi ở các ngân hàng thương mại đều rất thấp nên không còn hấp dẫn người dân. Cùng đó, nhiều nhà đầu tư thắng lớn từ thị trường chứng khoán và chuyển hướng sang bất động sản... Xu hướng đầu tư hướng vào bất động sản bởi họ cho rằng đây là giao dịch an toàn, hiệu quả và có cơ hội cho tương lai.
Bên cạnh đó, việc đầu tư phát triển các dự án về nhà ở, bất động sản, đô thị cũng còn nhiều khó khăn, đặc biệt là thủ tục về pháp lý về đất đai, đầu tư, xây dựng... khiến nguồn cung hạn chế, chưa đáp ứng được cầu.

4.Trong khi đó, phát triển các nhà ở thương mại giá rẻ, nhà ở xã hội cho đối tượng người nghèo ở đô thị, công nhân khu công nghiệp lại chưa được các địa phương quan tâm đúng mức, dẫn đến nguồn cung nhà ở xã hội còn thiếu, chưa đáp ứng đủ yêu cầu, nhu cầu của người dân hiện nay.

Nguyên nhân thứ 5 đến từ việc một số địa phương thực hiện lộ trình điều chỉnh giá đất với mức tăng từ 15 - 20%. Mặc dù việc tăng giá đất này chưa ảnh hưởng nhiều đến các giao dịch bất động sản hiện nay bởi các sản phẩm này đã được giao đất và đầu tư từ giai đoạn trước đây, nhưng chủ trương tăng giá đất đã ảnh hưởng đến tâm lý cả người bán và mua. Điều này cũng khiến thị trường bất động sản tăng giá.

Thủ tướng chính phủ chỉ đạo bộ, ngành, chính quyền địa phương ngăn chặn, xử lý nghiêm tình trạng “sốt đất.

Trước tình trạng "sốt đất", Chính phủ và Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo các bộ, ngành, địa phương vào cuộc và có những giải pháp cụ thể nhằm ngăn chặn và xử lý nghiêm hiện tượng "sốt đất" ảo.

Cụ thể, Chính phủ chỉ đạo các bộ, ngành tập trung xây dựng, hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến đất đai, đầu tư, xây dựng và kinh doanh bất động sản để tháo gỡ khó khăn, nhất là tháo gỡ về trình tự, thủ tục đầu tư.

Trong thời gian qua, Chính phủ cũng đã trình Quốc hội và được Quốc hội thông qua Luật Đầu tư sửa đổi, Luật Xây dựng sửa đổi, các Nghị định cũng đã được Chính phủ ban hành như: Nghị định hướng dẫn Luật Xây dựng, Nghị định hướng dẫn Luật Đầu tư; các Nghị định sửa đổi liên quan đến Nghị định về quản lý, phát triển các dự án về nhà ở và hướng dẫn Luật Nhà ở, Nghị định về phát triển nhà ở xã hội... cũng được ban hành kịp thời.

Bên cạnh đó, Chính phủ cũng đã chỉ đạo Ngân hàng Nhà nước Việt Nam kiểm soát chặt chẽ tín dụng, nhất là tín dụng trong bất động sản để tránh “rủi ro kép” trong lĩnh vực này.

Đồng thời, Chính phủ đã chỉ đạo các địa phương tập trung đầu tư phát triển nhà ở xã hội, nhất là nhà ở thương mại giá rẻ để đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân, công nhân khu công nghiệp.

Về phía Bộ Xây dựng, chúng tôi đề nghị thời gian tới các địa phương tập trung hoàn thiện và phê duyệt các đồ án quy hoạch; trong đó chú ý đến các dự án phát triển đô thị, nhà ở đảm bảo đồng bộ hạ tầng kỹ thuật - xã hội; đảm bảo đầy đủ tính pháp lý cho các dự án bất động sản; kiểm soát giao dịch bất động sản...

Các địa phương cần công bố công khai thông tin về quy hoạch, tiến độ triển khai dự án nhằm minh bạch thông tin; ngăn chặn hiện tượng tung tin đồn thổi, đầu cơ để đẩy giá, trục lợi.

Cùng đó, Bộ Xây dựng đề xuất phải có biện pháp chặt chẽ quản lý tình trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chia tách phân lô đất, bán nền tại một số khu vực chưa được phép đầu tư. Quản lý, kiểm soát việc mua đi, bán lại các giao dịch bất động sản trao tay nhiều lần, đặc biệt quản lý thật tốt các tổ chức, môi giới kinh doanh bất động sản tham gia giao dịch.

Các địa phương tăng cường thanh tra, kiểm tra, xử lý nghiêm những trường hợp đầu tư kinh doanh bất động sản không đúng quy định, nhất là các “dự án ma”, không đủ hồ sơ pháp lý, điều kiện kinh doanh.

Đối với các doanh nghiệp bất động sản cũng phải thực hiện nghiêm túc trình tự, thủ tục đầu tư, nhất là thủ tục về giao đất, đầu tư xây dựng, dự án đầu tư kinh doanh bất động sản do doanh nghiệp thực hiện... để đảm bảo đầy đủ tính pháp lý, tuân thủ quy định về đầu tư xây dựng trong dự án kinh doanh bất động sản.

Tôi đề nghị, thời gian tới các doanh nghiệp quan tâm đầu tư dự án bất động sản, nhà ở đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật - xã hội, đảm bảo tính pháp lý và thực hiện việc kinh doanh, giao dịch kinh doanh đúng quy định của pháp luật.

Địa phương tập trung hạ nhiệt cơn “sốt đất” ảo

Tại Hà Nội, trước tình trạng nêu trên, Phó Chánh Văn phòng UBND thành phố Hà Nội Võ Tuấn Anh cho biết, thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ và các bộ, ngành liên quan, UBND thành phố đã có văn bản chỉ đạo các sở, ngành và UBND các quận, huyện, thị xã tăng cường chấn chỉnh công tác quản lý nhà nước về giá đất.

Để giải quyết vấn đề này, Phó Chủ tịch UBND huyện Ba Vì Đỗ Quang Trung nhấn mạnh, trên địa bàn huyện đã xuất hiện tình trạng mua, bán, nhận chuyển nhượng đất chưa đúng quy định, nhất là ở các xã miền núi, gây khó khăn cho công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, ảnh hưởng đến nỗ lực kêu gọi đầu tư của huyện... Do đó, huyện đã chỉ đạo các phòng, ban chuyên môn, UBND các xã, thị trấn thực hiện kiểm soát việc tăng giá đất và cảnh báo việc "sốt" giá đất ảo; đồng thời xử lý nghiêm hoạt động tung tin thất thiệt, gây bất ổn ở địa phương. Mặt khác, Ba Vì đẩy nhanh tiến độ rà soát, thực hiện lập quy hoạch sử dụng đất đến năm 2030 và kế hoạch sử dụng đất năm 2021; công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để người dân tiếp cận thông tin chính thống, tránh bị giới đầu cơ lợi dụng “thổi giá” nhằm thu lợi bất chính...

Cũng tại Quảng Ninh, thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ về ngăn chặn tình trạng “sốt đất” ảo, ông Nguyễn Hữu Nhã - Phó chủ tịch UBND thành phố Hạ Long – tỉnh Quảng Ninh cho biết thành phố đã ra văn bản gửi tới chính quyền các phường xã, yêu cầu thông tin về tình trạng đầu cơ đất, tạo sóng ảo tại một số dự án. Theo đó, trong thời gian gần đây, có một số người môi giới đầu tư bất động sản liên tục mua đi, bán lại các lô đất trên địa bàn thành phố. Nhóm người này thường xuyên giao dịch các lô đất trong quy hoạch dân cư thuộc Khu dân cư Bắc cầu Bang (xã Thống Nhất), Khu dân cư đô thị tại phường Cao Xanh, Hà Khánh và một số dự án khác.

Ông Nguyễn Hữu Nhã cho biết đây là hoạt động làm giá của các nhóm đầu cơ có tổ chức, có kịch bản và được chuẩn bị kỹ lưỡng. Tình trạng thổi giá thường xuất hiện tại các dự án chưa được phép mở bán hoặc đang trong thời gian thi công… Cụ thể, nhóm đầu cơ âm thầm mua đất tại các dự án từ thời gian trước với giá rẻ, sau đó lợi dụng thông tin về quy hoạch, phát triển đô thị để tung thông tin gây “sốt”, qua đó đẩy giá đất lên cao trong thời gian ngắn, tạo “sóng ảo” để thu hút giới đầu tư và người dân.

Tương tự, tình trạng giới đầu cơ thổi giá BĐS tại thành phố Hồ Chí Minh khi quận Thủ Đức cũ có quyết định lên thành phố Thủ Đức. Giá đất nền mặt đường có nới tăng từ tới từ 40 - 45 triệu đồng/m2, thậm chí có nơi lên tới 50 triệu đồng/m2. Về phân khúc căn hộ chung cư, trước khi chuyển lên thành phố Thủ Đức, giá bán một số dự án căn hộ xung quanh tuyến đường Võ Văn Ngân, Đặng Văn Bi dao động từ 35 – 40 triệu đồng/m2. Tuy nhiên mới đây, một số đơn vị môi giới rao bán tới mức 100 triệu đồng/m2.

Cảnh nhộn nhịp mua bán đất nền tại một dự án ở ven đô thành phố Hà Nội.

Để thị trường bất động sản phát triển bền vững, UBND Tp. Hồ Chí Minh đã yêu cầu Sở Xây dựng thành phố tiếp tục theo dõi, nắm bắt thông tin, diễn biến của thị trường bất động sản, thực hiện các biện pháp xử lý kịp thời để bình ổn thị trường, không để xảy ra “sốt” giá và tình trạng “bong bóng”.
Sở Xây dựng xây dựng, vận hành cơ sở dữ liệu thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản trên địa bàn, đảm bảo kết nối với hệ thống cơ sở dữ liệu của Bộ Xây dựng. Đồng thời, tăng cường kiểm tra, thanh tra và xử lý nghiêm, kịp thời các vi phạm trong thực hiện quy định về đầu tư kinh doanh bất động sản.

Ngoài ra, UBND thành phố cũng giao Sở Kế hoạch và Đầu tư chủ trì, phối hợp với Ngân hàng Nhà nước - Chi nhánh Tp. Hồ Chí Minh kiểm soát chặt chẽ nguồn vốn đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản, chuyển tiền thu được từ bất động sản ra nước ngoài để ngăn chặn các hành vi rửa tiền, chuyển giá, trốn thuế.

Trước tình trạng “sốt đất” xảy ra hàng loạt trong nhiều địa phương trên cả nước, mới đây Hội môi giới Bất động sản Việt Nam đã đưa ra một số khuyến nghị, trong đó, đề cập đến việc cần gắn trách nhiệm của lãnh đạo địa phương đối với các hiện tượng “sốt đất” trên địa bàn.

Chia sẻ với báo chí, Tổng Thư ký Hội môi giới Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính nêu khuyến nghị, chính quyền các địa phương phải vào cuộc quyết liệt để kiểm soát mọi hoạt động sử dụng đất đai, thực hiện các dự án đầu tư, giao dịch đất đai,.. đảm bảo thực hiện theo đúng quy định pháp luât; cần gắn trách nhiệm của lãnh đạo địa phương khi xảy ra hiện tượng “sốt đất”…

Theo ông Đính, các địa phương cần quản lý các đối tượng tham gia chuỗi rao bán, tổ chức giao dịch… trên địa bàn; đồng thời, cung cấp đầy đủ thông tin về chủ trương phát triển kinh tế, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cho người dân nắm được và thuận lợi khi tiếp cận thông tin. Đặc biệt, các địa phương cần chú ý kịp thời phát hiện và xử lý hoạt động tung tin thất thiệt, ảnh hưởng đến thị trường, nhất là những tin tức tạo dựng làm “sốt đất”, gây bất ổn.

Cùng với đó, bộ Xây dựng đã và đang tích cực nghiên cứu xây dựng, trình Chính phủ nhiều cơ chế, chính sách nhằm giảm sự mất cân đối trong cơ cấu sản phẩm hàng hóa thị trường BÐS, tăng nguồn cung, đáp ứng nhu cầu thật của thị trường. Trong năm 2021, Bộ sẽ nghiên cứu trình Quốc hội, Chính phủ nhiều cơ chế, chính sách trong lĩnh vực nhà ở và thị trường BÐS như: rà soát đề xuất sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BÐS; nghiên cứu sửa đổi, bổ sung Nghị định 100/2015/NÐ-CP; xây dựng nghị quyết của Chính phủ về giải pháp khuyến khích phát triển các dự án nhà ở thương mại giá thấp (căn hộ chung cư có quy mô dưới 70 m2, giá bán không vượt quá 20 triệu đồng/m2). Ðồng thời, tham mưu Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo các địa phương tăng cường giám sát thị trường BÐS, kịp thời phát hiện và xử lý nghiêm các hành vi, đối tượng lợi dụng thông tin về quy hoạch, nâng cấp đơn vị hành chính, chủ trương đầu tư các dự án hạ tầng kỹ thuật lớn, nhất là về hệ thống đường giao thông,… để "thổi" giá, đẩy giá BÐS lên cao nhằm thu lợi bất chính, qua đó góp phần thúc đẩy thị trường BÐS phát triển ổn định, lành mạnh.