Giá khởi điểm không phản ánh đúng giá thị trường, cá biệt có hiện tượng "thổi giá rồi bỏ cọc" gây nhiễu loạn thị trường, tiêu chí đấu giá không rõ ràng, dễ tạo cơ hội cho nhà đầu tư thiếu năng lực lọt lưới, công tác hậu kiểm lỏng lẻo, chưa có chế tài xử lý nghiêm các vi phạm sau trúng đấu giá.

Bộ Tư pháp và Kiểm toán Nhà nước đều từng chỉ ra rằng: Nhiều địa phương còn áp dụng sai luật, chồng chéo giữa Luật Đấu giá tài sản, Luật Quản lý tài sản công và Luật Đầu tư. Tình trạng tùy tiện trong quy chế đấu giá đang tạo ra rủi ro thất thoát tài sản quốc gia.

Gần đây dư luận đang xôn sao về Dự án Khu đô thị đường 3 tháng 2 tọa lạc tại Phường 10 và Phường 11, TP. Vũng Tàu, có tổng diện tích quy hoạch hơn 96ha, được định hướng trở thành khu đô thị du lịch hiện đại, phục vụ khoảng 13.000 cư dân và 11.000 khách lưu trú.

Phối cảnh Tổng quan Khu đô thị đường 3/2 Vũng Tàu.

Trong số này, gần 600.000 m² đất đã được UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu đưa ra đấu giá quyền sử dụng để thực hiện dự án theo Quyết định số 1690/QĐ-UBND ngày 28/06/2024.

Thông báo mời tham gia đấu giá số 69/2025/TB-ĐGNAP-CN.TPHCM được ban hành ngày 25/03/2025. Đơn vị tổ chức đấu giá là Công ty Đấu giá Hợp danh Nhất An Phú – Chi nhánh TP. Hồ Chí Minh, phối hợp cùng Trung tâm Phát triển quỹ đất tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu.

Các vấn đề liên quan định giá đất

Căn cứ Quyết định số 751/QĐ-UBND ngày 18/03/2025, giá khởi điểm được phê duyệt như sau: Đất ở (191.000,6 m²) là 5.788 tỷ đồng tương đương khoảng 30,3 triệu đồng/m², còn đất thương mại dịch vụ (406.475,1 m²) là 1.840 tỷ đồng tương đương 4,5 triệu đồng/m²

Tuy nhiên, khi đối chiếu với Bảng giá đất do UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu ban hành tại Quyết định số 26/2024/QĐ-UBND ngày 17/9/2024, có thể thấy, Bảng giá các loại đất trên địa bàn tỉnh, giá đất tại địa phương có mức chênh lệch lớn, dao động từ khoảng 7 triệu đồng đến 78 triệu đồng/m2, tùy tuyến đường và vị trí.

Trên đường 3 tháng 2, từ vòng xoay Đài Liệt sỹ đến Nguyễn An Ninh, theo bảng giá đất được UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu công bố, vị trí 1 có giá 58,5 triệu đồng/m2, vị trí 2 là 40,9 triệu đồng/m2, vị trí 3 là 29,2 triệu đồng/m2…

Vẫn trục đường này, đoạn từ Nguyễn An Ninh đến vòng xoay đường 3/2 và trục đường 51B, vị trí 1 có giá 32,2 triệu đồng/m2, vị trí 2 là 22,5 triệu đồng/m2, vị trí 3 là 16,1 triệu đồng/m2…

Trên đường D5 (phường 10), từ đường 3 tháng 2 đến hết đường nhựa, vị trí 1 là 32,2 triệu đồng/m2, vị trí 2 là 22,5 triệu đồng/m2, vị trí 3 là 16,1 triệu đồng/m2… Đường D10 (phường 11), từ đường 3 tháng 2 đến biển, vị trí 1 là 24,1 triệu đồng/m2, vị trí 2 là 16,9 triệu đồng/m2 (hệ số tuyến này là 0,75)….

Để xác định chính xác vị trí đất của dự án đấu giá tại Phường 10 và Phường 11, TP. Vũng Tàu thuộc vị trí nào theo bảng giá đất của tỉnh, cần căn cứ vào Quyết định số 38/2019/QĐ-UBND của UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu, vị trí đất được xác định dựa trên khoảng cách từ thửa đất đến mặt tiền đường chính:​ Vị trí 1 là Thửa đất có mặt tiền tiếp giáp trực tiếp với đường chính, Vị trí 2 là Thửa đất nằm trong phạm vi 50m từ đường chính, không trực tiếp tiếp giáp. Vị trí 3 là Thửa đất nằm trong phạm vi từ 50m đến 100m từ đường chính, Vị trí 4 Thửa đất nằm trong phạm vi từ 100m đến 200m từ đường chính.​

Dựa trên bản đồ quy hoạch Phường 10 và Phường 11, TP. Vũng Tàu, khu đất đấu giá nằm tiếp giáp với các tuyến đường chính như đường 3/2, đường D5 và đường D10. Cụ thể:​ Đường 3/2: Là tuyến đường chính, có giá đất vị trí 1 cao nhất trong khu vực. Đường D5 và D10: Là các tuyến đường nội bộ, nhưng vẫn được xem là đường chính trong khu vực quy hoạch.

Như vậy, việc đặt giá khởi điểm đấu giá 30,3 triệu đồng/m² là khá mềm  so với giá thị trường. Theo giới bất động sản, một số sàn giao dịch bất động sản tại TP Vũng Tàu đã khảo sát cho thấy, giá đất ở vị trí giáp biển thường dao động từ 55 đến hơn 90 triệu đồng mỗi mét vuông, tùy vào vị trí và quy hoạch hạ tầng.

Theo một số chuyên gia, việc xác định giá khởi điểm đấu giá thấp so với bảng giá đất Nhà nước và giá thị trường thực tế có thể dẫn đến nguy cơ thất thoát ngân sách Nhà nước và tạo điều kiện cho một số nhà đầu tư trục lợi. Do đó, cần xem xét lại việc xác định giá khởi điểm đấu giá để đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong việc quản lý tài sản công.

Trao đổi xung quanh nội dung này, luật sư Tạ Anh Tuấn – Giám đốc Công ty Luật Emme Law nhận định trên Tạp chí Diễn đàn Doanh nghiệp, nếu giá khởi điểm thấp hơn đáng kể so với giá thị trường, thì cơ quan định giá cần công khai nguyên tắc và căn cứ định giá. “Trong trường hợp có phản ánh về việc dìm giá hoặc định giá thiếu khách quan, cơ quan chức năng hoàn toàn có quyền yêu cầu tạm dừng đấu giá để kiểm tra lại hồ sơ”, luật sư Tuấn nói.

Điều kiện tham gia đấu giá

Liên quan đến Quy chế đấu giá tài sản, theo khoản 2, Điều 34, Luật đấu giá tài sản quy định Quy chế cuộc đấu giá bao gồm những nội dung chính sau đây: a) Tên tài sản hoặc danh mục tài sản, số lượng, chất lượng của tài sản đấu giá; nơi có tài sản đấu giá; giấy tờ về quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với tài sản đấu giá; b) Thời gian, địa điểm xem tài sản đấu giá; c) Thời gian, địa điểm bán hồ sơ tham gia đấu giá; d) Giá khởi điểm của tài sản đấu giá trong trường hợp công khai giá khởi điểm; đ) Tiền mua hồ sơ tham gia đấu giá, tiền đặt trước; e) Thời gian, địa điểm, điều kiện, cách thức đăng ký tham gia đấu giá; g) Thời gian, địa điểm tổ chức cuộc đấu giá; h) Hình thức đấu giá, phương thức đấu giá; i) Các trường hợp bị truất quyền tham gia đấu giá; các trường hợp không được nhận lại tiền đặt trước.

Tuy nhiên, tại Quy chế đấu giá tài sản dự án Dự án Khu đô thị đường 3 tháng 2, Tại Mục f, Khoản 3.2, Điều 9 – Quy chế đấu giá do Công ty Đấu giá Hợp danh Nhất An Phú – Chi nhánh TP. Hồ Chí Minh ban hành, có quy định hồ sơ chứng minh có năng lực và kinh nghiệm trong việc phát triển dự án Thương mại, dịch vụ, cụ thể: Nhà đầu tư hoặc công ty mẹ của nhà đầu tư (sở hữu trên 50% vốn điều lệ) phải có kinh nghiệm thực tế trong vai trò là chủ đầu tư đồng thời các loại dự án và/hoặc các hạng mục của dự án như sau: ít nhất một (01) dự án đầu tư xây dựng khu đô thị với quy mô diện tích từ 70ha trở lên và tổng vốn đầu tư từ 10.500 tỷ đồng trở lên; ít nhất một (01) dự án đầu tư xây dựng có hạng mục công viên chủ đề, công viên chuyên đề (công viên nước) với quy mô diện tích từ 10ha trở lên; và ít nhất một (01) dự án đầu tư khu du lịch sinh thái, du lịch nghỉ dưỡng, nghỉ dưỡng sinh thái có tổng số phòng khách sạn được phê duyệt từ 2.000 phòng trở lên.

Tuy nhiên, nội dung này không được đề cập trong bất kỳ quyết định nào của UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu (QĐ 1690, QĐ 3200, QĐ 32, QĐ 749) đã ban hành và cũng không có căn cứ rõ ràng trong Luật Đấu giá tài sản 2016 (sửa đổi 2024) hoặc các văn bản hướng dẫn.

Việc tổ chức đấu giá có dấu hiệu tự ý đặt thêm điều kiện là liệu có phải là hành vi vượt thẩm quyền, liệu có thể bị coi là trái pháp luật, và như vậy có nguy cơ làm sai lệch kết quả đấu giá và xâm phạm quyền lợi của nhà đầu tư.

Theo quy định tại Điều 38 khoản 3 của Luật Đấu giá tài sản 2016:​ "Ngoài các điều kiện đăng ký tham gia đấu giá quy định tại Luật này và pháp luật có liên quan, người có tài sản đấu giá, tổ chức đấu giá tài sản không được đặt thêm yêu cầu, điều kiện đối với người tham gia đấu giá."

Điều này có nghĩa là chỉ những điều kiện đã được quy định trong pháp luật hoặc được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt mới được áp dụng. Cơ quan có thẩm quyền ở đây là cơ quan quyết định việc đấu giá tài sản, chẳng hạn như UBND cấp tỉnh đối với tài sản là quyền sử dụng đất thuộc sở hữu nhà nước

Sự kiện tại Vũng Tàu lần này được nhiều người xem như một phép thử cho năng lực định giá và giám sát hậu kiểm của cơ quan quản lý nhà nước. Trong bối cảnh dư luận ngày càng quan tâm đến hiệu quả sử dụng đất đai và tính công khai, minh bạch trong quản lý tài sản công, việc tổ chức phiên đấu giá với giá “mềm” như hiện nay càng cần được thận trọng, để tránh biến tiềm năng phát triển thành lỗ hổng chính sách.

Tài liệu tham khảo:

1. https://vnexpress.net/khu-do-thi-duong-3-thang-2-tp-vung-tau-4829218.html
2. https://diendandoanhnghiep.vn/thong-tin-mot-phien-dau-gia-dat-lam-nong-du-luan-vung-tau-10153591.html
3. https://tienphong.vn/pho-thu-tuong-sai-pham-ve-dinh-gia-dat-chu-yeu-do-ap-dung-sai-phuong-phap-post1558393.tpo?utm_source=chatgpt.com.
4. Thông báo lựa chọn tổ chức đấu giá tài sản: https://dgts.moj.gov.vn/thong-bao-lua-chon-to-chuc-dau-gia/quyen-su-dung-khu-dat-tai-phuong-10-phuong-11-thanh-pho-vung-tau-tinh-ba-ria-vung-tau-de-thuc-hien-du-an-khu-do-thi-duong-3-thang-2--84249.html
5. Thông báo Mời đấu giá lần 1: https://dgts.moj.gov.vn/thong-bao-cong-khai-viec-dau-gia/quyen-su-dung-5974757m2-dat-tai-phuong-10-phuong-11-thanh-pho-vung-tau-tinh-ba-ria-vung-tau-de-thuc-hien-du-an-khu-do-thi-duong-3-thang-2-430810.html
6. Thông báo mời đấu giá lần 2: https://dgts.moj.gov.vn/thong-bao-cong-khai-viec-dau-gia/quyen-su-dung-5974757m2-dat-tai-phuong-10-phuong-11-thanh-pho-vung-tau-tinh-ba-ria-vung-tau-de-thuc-hien-du-an-khu-do-thi-duong-3-thang-2-429717.html
7. Quyết định 751/QĐ-UBND của UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu ngày 18/3/2025 về việc phê duyệt giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng khu đất tại Phường 10, phường 11 thành phố Vũng Tàu để thực hiện dự án Khu đô thị đường 3 tháng 2.
8. Quyết định số 26/2024/QĐ-UBND ngày 17/9/2024 của UBND tỉnh về sửa đổi, bổ sung một số điều của Quyết định số 38/2019/QĐ-UBND ngày 20/12/2019 của UBND tỉnh Quy định Bảng giá các loại đất định kỳ 05 năm (01/01/2020-31/12/2024) trên địa bàn tỉnh đã được sửa đổi, bổ sung một số điều theo Quyết định số 25/2022/QĐ-UBND ngày 14/12/2022 và Quyết định số 20/2024/QĐ-UBND ngày 23/7/2024 của UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu.
9. Các Quyết định của UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu liên quan đến phê duyệt phương án quyền sử dụng đất tại Phường 10, Phường 11, thành phố Vũng Tàu, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu, gồm: Quyết định số 1690/QĐ-UBND ngày 28/6/2024; Quyết định số 3200/QĐ-UBND ngày 4/12/2024; Quyết định số 32/QĐ-UBND ngày 7/1/2025; Quyết định số 749/QĐ-UBND ngày 17/3/2025.
10. Quyết định số 3230/QĐ-UBND của UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư (cấp lần đầu ngày 9/12/2024) cho Dự án Khu đô thị 3 tháng 2 tại phường 10, phường 11, thành phố Vũng Tàu; Quyết định số 205/QĐ-UBND ngày 24/1/2025, Quyết định về việc sửa đổi bổ sung Quyết định số 3230/QĐ-UBND ngày 9/12/2024.
11. https://danviet.vn/tieu-chi-dau-gia-dat-du-an-kdt-duong-3-thang-2-tai-tinh-ba-ria-vung-tau-co-gi-dang-chu-y-d1327477.html
12. Luật Đất đại 2024.
13. Luật Đấu giá tài sản 2016(sửa đổi 2024).