Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn thanh lọc mạnh, dòng tiền đầu tư hiện có xu hướng tập trung vào các doanh nghiệp sở hữu quỹ đất sạch, pháp lý rõ ràng và có dư địa tăng trưởng dài hạn. SJS được xem là một trong số ít doanh nghiệp còn nắm giữ quỹ đất quy mô lớn tại khu vực phía Tây Thủ đô – nơi đang trở thành cực tăng trưởng mới của Hà Nội nhờ hạ tầng giao thông và chiến lược phát triển đô thị vệ tinh.

Theo thông tin doanh nghiệp công bố, SJ Group hiện phát triển ba dự án trọng điểm gồm Vista Nam An Khánh quy mô khoảng 234,4 ha, Khu đô thị Tiến Xuân khoảng 1.253 ha và Khu đô thị Văn La khoảng 12 ha.

SJ Group tiền thân là Công ty CP Đầu tư Phát triển Đô thị và Khu công nghiệp Sông Đà (Sudico), doanh nghiệp được thành lập năm 2001 trên cơ sở đơn vị thành viên của Tổng công ty Sông Đà. Đây từng là một trong những doanh nghiệp bất động sản đời đầu nổi bật tại Hà Nội, gắn liền với sự phát triển của các khu đô thị phía Tây Thủ đô trong giai đoạn thị trường bất động sản bắt đầu bùng nổ.

Sudico được biết đến rộng rãi qua hàng loạt dự án quy mô lớn như Khu đô thị Mỹ Đình – Mễ Trì, Nam An Khánh, Văn La và đặc biệt là đại dự án Tiến Xuân hơn 1.200 ha tại khu vực Hòa Lạc. Trong nhiều năm, doanh nghiệp được xem là một trong những “ông lớn quỹ đất” của thị trường bất động sản Hà Nội nhờ sở hữu nhiều vị trí chiến lược dọc trục phát triển phía Tây.

Tuy nhiên, sau giai đoạn tăng trưởng mạnh của thị trường, Sudico cũng trải qua thời kỳ dài tái cơ cấu khi nhiều dự án triển khai chậm, thị trường bất động sản biến động mạnh và mô hình phát triển cũ dần bộc lộ hạn chế. Trong bối cảnh đó, doanh nghiệp bắt đầu quá trình tái định vị thương hiệu, chuyển đổi mô hình quản trị và chính thức sử dụng tên gọi SJ Group nhằm xây dựng hình ảnh mới theo hướng nhà phát triển đô thị hiện đại, tập trung vào các mô hình đô thị xanh, đô thị thông minh và phát triển bền vững.

Giới đầu tư hiện nhìn SJS không đơn thuần là một doanh nghiệp địa ốc thông thường, mà là một “case study” điển hình về giá trị quỹ đất trong chu kỳ phát triển đô thị mới của Hà Nội.

Vista Nam An Khánh đang trở thành “thước đo” của SJS

Trong số các tài sản của SJ Group, Vista Nam An Khánh hiện là dự án được thị trường quan tâm nhiều nhất bởi đây gần như là yếu tố quyết định giá trị doanh nghiệp trong trung hạn.

Dự án nằm dọc Đại lộ Thăng Long, thuộc khu vực Hoài Đức – nơi đang hưởng lợi trực tiếp từ hàng loạt công trình hạ tầng lớn như Vành đai 3.5, Vành đai 4 và các tuyến metro tương lai. Với quá trình đô thị hóa nhanh tại phía Tây Hà Nội, Nam An Khánh được đánh giá là một trong những khu vực có tiềm năng tăng giá mạnh trong nhiều năm tới.

Điểm đáng chú ý là SJ Group đang tái định vị toàn bộ dự án theo mô hình “thành phố nghệ thuật”, đô thị xanh và phát triển theo định hướng TOD – mô hình đô thị gắn với giao thông công cộng. Doanh nghiệp đã hợp tác với SOM (Skidmore, Owings & Merrill), tập đoàn thiết kế quốc tế từng tham gia nhiều công trình biểu tượng toàn cầu, để rà soát quy hoạch và phát triển giai đoạn mới của dự án.

Theo công bố, cụm cao tầng trung tâm của dự án có tổng diện tích sàn hơn 340.000 m² với chiều cao tối đa khoảng 40 tầng, hướng tới phát triển tổ hợp căn hộ, thương mại và dịch vụ quy mô lớn.

Động thái này cho thấy SJ Group không còn đi theo mô hình phát triển bất động sản truyền thống dựa vào phân lô hoặc bán sản phẩm ngắn hạn. Thay vào đó, doanh nghiệp đang cố gắng chuyển mình thành một nhà phát triển đô thị tích hợp, tập trung vào giá trị dài hạn và nâng chuẩn dự án để cạnh tranh với các đại đô thị thế hệ mới.

Đây cũng là lý do khiến nhiều quỹ đầu tư bắt đầu chú ý trở lại với SJS. Trong bối cảnh thị trường bất động sản hiện nay, những doanh nghiệp sở hữu quỹ đất lớn tại Hà Nội nhưng vẫn còn dư địa tái phát triển không còn nhiều.

Điều thị trường quan tâm nhất không còn là “quy hoạch đẹp”

Dù vậy, yếu tố khiến giới đầu tư theo dõi sát nhất hiện nay lại không phải các bản phối cảnh hay chiến lược truyền thông thương hiệu.

Điều mà thị trường thực sự quan tâm là tiến độ triển khai thực tế.

Trong nhiều năm, Sudico trước đây từng gắn với hình ảnh sở hữu quỹ đất lớn nhưng triển khai dự án chậm. Đây cũng là nguyên nhân khiến SJS có giai đoạn bị thị trường định giá thấp hơn nhiều so với giá trị tài sản.

Vì vậy, trong chu kỳ mới, nhà đầu tư đang tập trung đánh giá liệu SJ Group có thật sự bước vào giai đoạn triển khai mạnh hay không.

Theo cập nhật từ doanh nghiệp, một số phân khu tại Vista Nam An Khánh đã đạt tiến độ hoàn thiện cao. Phân khu Vista Palma được công bố hoàn thiện 100%, các cụm TT62 – TT63 đạt khoảng 95% tiến độ, trong khi tuyến Ecopath dài 2,5 km đã đưa vào vận hành.

Đối với thị trường, đây là tín hiệu quan trọng hơn rất nhiều so với những tuyên bố chiến lược. Sau giai đoạn khó khăn của bất động sản, dòng tiền hiện ưu tiên các doanh nghiệp có khả năng tạo sản phẩm thực tế, có dòng tiền thật và đủ năng lực triển khai.

Không ít nhà đầu tư cho rằng giá trị thực sự của SJS trong giai đoạn tới sẽ phụ thuộc trực tiếp vào tốc độ hiện thực hóa Nam An Khánh hơn là quy mô quỹ đất trên giấy.

Tiến Xuân – “quân bài chiến lược” nhưng cũng là dấu hỏi lớn

Nếu Nam An Khánh là tài sản tạo dòng tiền trung hạn, thì Khu đô thị Tiến Xuân mới là dự án có khả năng thay đổi hoàn toàn quy mô của SJ Group trong dài hạn.

Với diện tích khoảng 1.253 ha, đây là một trong những đại đô thị lớn nhất phía Tây Hà Nội. Dự án nằm gần Khu công nghệ cao Hòa Lạc, Đại học Quốc gia Hà Nội và trục phát triển công nghệ – đổi mới sáng tạo đang được thành phố định hướng trong nhiều năm tới.

SJ Group gần đây cũng bắt đầu truyền thông mạnh hơn về định hướng phát triển đô thị thông minh tại Tiến Xuân gắn với Nghị quyết 57 về khoa học công nghệ và đổi mới sáng tạo.

Tuy nhiên, đây cũng là dự án từng nhiều năm chậm triển khai và từng bị nhắc đến trong các đợt rà soát tiến độ dự án lớn tại Hà Nội. Chính vì vậy, dù tiềm năng rất lớn, thị trường hiện vẫn giữ tâm lý thận trọng với “siêu dự án” này.

Nói cách khác, Tiến Xuân hiện được xem là “premium option” trong định giá SJS: nếu được tháo gỡ và triển khai thực chất, giá trị doanh nghiệp có thể thay đổi đáng kể; ngược lại, nếu tiếp tục kéo dài, đây vẫn sẽ là áp lực lớn về hiệu quả sử dụng đất và kỳ vọng đầu tư.

Tài chính đang cải thiện nhưng áp lực vốn vẫn còn lớn

Một trong những yếu tố giúp SJS được chú ý trở lại là bức tranh tài chính đã có dấu hiệu cải thiện rõ rệt.

Theo số liệu cập nhật, doanh thu 12 tháng gần nhất của SJ Group đạt khoảng 924 tỷ đồng, tăng hơn 37% so với cùng kỳ. Riêng quý I/2026, doanh thu đạt khoảng 316,7 tỷ đồng, tăng hơn 120% so với cùng kỳ trước đó.

Doanh nghiệp cũng ghi nhận lợi nhuận trước thuế năm 2025 khoảng 453 tỷ đồng và đang đặt mục tiêu doanh thu năm 2026 lên tới 2.450 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế khoảng 1.195 tỷ đồng.

Các con số này phản ánh kỳ vọng rất lớn của ban lãnh đạo vào giai đoạn tăng tốc triển khai dự án trong thời gian tới.

Một điểm được giới đầu tư đánh giá cao là biên lợi nhuận của SJS tương đối tốt nhờ quỹ đất tích lũy từ nhiều năm trước với giá vốn thấp. Trong bối cảnh nhiều doanh nghiệp địa ốc hiện chịu áp lực tài chính lớn do chi phí đất và lãi vay cao, lợi thế này giúp SJ Group có dư địa tốt hơn về lợi nhuận nếu thị trường phục hồi.

Tuy nhiên, bài toán lớn nhất với SJS vẫn là nhu cầu vốn cho các đại dự án. Tại Đại hội đồng cổ đông 2026, doanh nghiệp đã đề cập kế hoạch tăng vốn để triển khai Nam An Khánh và Văn La.

Điều đó cho thấy quá trình phát triển của SJ Group trong giai đoạn tới sẽ phụ thuộc đáng kể vào khả năng huy động vốn, quản trị dòng tiền và tốc độ hấp thụ của thị trường bất động sản.

Một cuộc tái định vị đang diễn ra

Có thể thấy, điều khiến SJS trở nên đặc biệt trên thị trường hiện nay không chỉ là quỹ đất, mà còn là quá trình tái định vị doanh nghiệp.

SJ Group đang cố gắng rũ bỏ hình ảnh cũ của một doanh nghiệp bất động sản truyền thống để chuyển sang mô hình phát triển đô thị xanh, thông minh và bền vững. Doanh nghiệp nhấn mạnh triết lý “Profit for People” cùng định hướng phát triển đô thị sinh thái và quản trị minh bạch.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang bước vào chu kỳ mới với yêu cầu cao hơn về chất lượng phát triển, đây có thể là hướng đi phù hợp.

Tuy nhiên, thị trường vốn luôn đòi hỏi kết quả cụ thể hơn là những câu chuyện thương hiệu.

Cuối cùng, giá trị của SJS sẽ không được quyết định bởi những bản quy hoạch hoành tráng hay các chiến dịch truyền thông tái định vị, mà bởi khả năng hiện thực hóa các đại dự án đã nằm trên giấy suốt nhiều năm qua.

Nếu SJ Group thực sự bước vào giai đoạn triển khai mạnh, SJS có thể trở thành một trong những doanh nghiệp hưởng lợi lớn nhất từ chu kỳ phát triển mới phía Tây Hà Nội. Nhưng nếu tiến độ tiếp tục chậm, kỳ vọng của thị trường cũng sẽ nhanh chóng trở thành áp lực đối với chính doanh nghiệp này.