Hầu hết các nhà đầu tư, kinh doanh BĐS đều thừa nhận, phân khúc nhà ở thương mại có quy mô vừa và nhỏ (1-2 phòng ngủ) có giá bán trên dưới 1 tỷ đồng vẫn là phân khúc phát triển bền vững, trụ cột của thị trường, đáp ứng nhu cầu thật của đại bộ phận người dân.

Điều này thể hiện trong 2 năm gần đây, thị trường căn hộ giá trung bình từ 1,5 tỷ đồng trở lại vẫn trong tình trạng cung không đủ cầu. Thậm chí, ở những dự án giá cao nhưng diện tích nhỏ, giá trên 1 tỷ đồng cũng luôn hút khách.

Cùng với đó là những dự án nhà thương mại, nhà thu nhập thấp vay được gói 30 nghìn tỷ đồng như Kim Văn – Kim Lũ, HH Linh Đàm, Rice City Tây Nam Linh Đàm,… cũng đã được người mua “vét” sạch từ khi mới công bố mở bán.

Lý giải vì sao khan hiếm nhà giá thấp, đại diện một Cty chuyên phân phối dự án có giá trên dưới 1 tỷ đồng cho rằng, cũng vì một phần là do lợi nhuận của phân khúc này thấp nên không thu hút nhiều chủ đầu tư. Trong khi đó, từ khi bắt đầu một dự án, hoàn thành thủ tục phải mất một thời gian khá dài, có khi đến vài năm, bỏ ra rất nhiều chi phí nhưng lợi nhuận thu về thấp nên rất nhiều doanh nghiệp ngại không muốn tham gia.

Thêm nữa, do thời gian qua, khi thị trường BĐS sau nhiều năm “đóng băng” đã phục hồi và khởi sắc trở lại. Nhà giá trên 1,5 tỷ đồng có giao dịch khá tốt khiến các chủ đầu tư thi nhau lao vào. Bởi đầu tư vào phân khúc trung và cao cấp thì tỷ suất lợi nhuận sẽ cao hơn nhiều so với đầu tư xây dựng các dự án nhà ở có giá rẻ. Vì vậy, nhà dưới 1,5 tỷ đồng vẫn tiếp tục khan hiếm trong năm 2016 – 2017.

Một lý do nữa khiến nhà ở giá thấp khan hiếm chính là thiếu quỹ đất. Luật Kinh doanh BĐS 2014 quy định, những dự án BĐS tại các khu vực đô thị loại III trở lên phải dùng 20% diện tích để xây dựng dự án nhà ở xã hội. Thế nhưng những dự án làm được điều này chỉ đếm trên đầu ngón tay.

Trên thực tế, tại những đô thị lớn như Hà Nội, TP HCM… nhu cầu về nhà ở là rất lớn, nhưng với mức thu nhập dưới 10 triệu đồng/tháng của hơn 40% hộ gia đình tại Việt Nam thì phần lớn rất khó có khả năng mua được nhà (theo báo cáo của Ngân hàng Thế giới năm 2015).

Còn theo tính toán của anh Nguyễn Văn Huy (quận Thanh Xuân, Hà Nội) – người đang có nhu cầu mua nhà thì với giá nhà ở mức 9,7 triệu đồng/m2 thì những người có thu nhập từ 10 – 15 triệu đồng/tháng như gia đình anh chỉ có thể mua được nhà với diện tích khoảng 40 – 55m2. Muốn có một căn nhà rộng tương đối thì anh phải có mức thu nhập trên 30 triệu đồng/tháng. Như vậy, với mức thu nhập này, không chỉ vợ chồng anh mà sẽ có rất nhiều người chưa thể đáp ứng được. Anh vẫn đang chờ cơ hội mua nhà khi Chính phủ có thêm gói vay hỗ trợ tín dụng tương tự gói 30 nghìn tỷ đồng. “Hiện tại, tôi cũng chưa biết lựa chọn dự án nào vì làm gì có nhiều dự án trên dưới 1 tỷ đâu mà chọn, đến đâu hay đến đó thôi”, anh Huy cho biết.

Theo chuyên gia Đặng Hùng Võ, thị trường BĐS hiện đang phục hồi và phát triển tích cực trở lại. Bên cạnh khả năng phát triển mạnh hơn của phân khúc giá trung bình và trên trung bình, phân khúc giá rẻ vẫn tiếp tục được kỳ vọng phát triển với nguồn cung ổn định hàng năm. Tuy nhiên, phân khúc này khó có điều kiện tăng cung mạnh (có thể cung không đủ cầu) vì yếu tố thị trường không cao, phụ thuộc rất nhiều vào sự trợ giúp của Nhà nước mà khả năng trợ giúp này lại luôn có hạn.

Cho nên, một thị trường muốn bền vững thì phải cân đối cung cầu. Một mặt đáp ứng được nhu cầu của nhà đầu tư nhưng mặt khác cũng phải có nguồn cung nhà ở phù hợp với túi tiền và nhu cầu ở thực của người dân, nhất là những người có thu nhập thấp, khó khăn về nhà ở…