Jones Lang LaSalle (JLL) Việt Nam vừa có báo cáo đánh giá tiềm năng BĐS Việt Nam với những con số gây choáng cho người nghèo có ý định mua nhà. Theo dự báo của JLL giai đoạn 2016-2018, giá căn hộ kỳ vọng tăng trung bình 5-7% một năm, riêng chung cư giá rẻ có thể tích lũy thêm 10% mỗi năm, tương đương mức tăng 30% trong 3 năm tới.

Buồn cho người nghèo và vui cho người có tiền
Nếu những dự báo của JLL trở thành hiện thực thì BĐS sẽ trở thành kênh đầu tư hấp dẫn nhất cho người có tiền, chẳng cần làm gì cho nhọc xác, chỉ cần mua căn hộ giá rẻ, chờ giá lên bán lại là chắc ăn.

Bởi chẳng có ngành nghề nào có thể có mức tăng trưởng trên diện rộng 30% trong 3 năm, lại an toàn vốn hàng đầu. Có thể, dự báo này mang lại niềm vui cho người có tiền nhưng lại là nỗi buồn cho người nghèo.

Thu nhập bình quân của người Việt chỉ bằng khoảng 1/4 so với Thái Lan nhưng cơ cấu nhà cao cấp của Việt Nam đã tương đương với Thái Lan.

Theo tính toán của Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), giá nhà ở Việt Nam gấp 25 lần so với thu nhập của đại bộ phận người dân. Trong khi đó, giá nhà ở các nước phát triển chỉ gấp 5 - 6 lần so với thu nhập. Điều đó đồng nghĩa, độ khó trong việc tiếp cận nhà ở của người dân Việt Nam gấp 5 lần so với người dân các quốc gia phát triển.

Với giá nhà như hiện nay, người nghèo Việt Nam chưa có khả năng mua được nhà, đó là chưa kể giá nhà mỗi năm tăng 10%, trong khi thu nhập của đại bộ phận người dân tăng không đáng kể. Có thể nói, trong khả năng tài chính hạn hẹp, mức độ tăng thu nhập hàng năm không đáng kể, cho dù Chính phủ có những chương trình hỗ trợ thì thực tế người nghèo càng ngày càng khó với đến giấc mơ sở hữu một căn hộ để an cư.

Ở một thái cực ngược lại, một bộ phận nhỏ những người có thu nhập cao vẫn đang chiếm lĩnh thị trường nhà ở tại các thành phố lớn của Việt Nam. Dòng tiền vẫn tiếp tục đổ vào kênh đầu tư hấp dẫn là BĐS.

Theo số liệu của JLL, nửa đầu năm 2016, đã có 16.800 căn hộ giao dịch thành công, cao hơn 250% lượng căn hộ được bán trong cả giai đoạn 2011-2014. Không chỉ tăng mạnh về số lượng giao dịch, chất lượng cũng có sự gia tăng đáng kể theo xu hướng giá trị căn hộ mỗi ngày một cao.

Trong các năm 2011-2014, phân khúc căn hộ cao cấp và hạng sang chỉ chiếm 10% rổ hàng hóa trên thị trường, năm 2015 vọt lên 27%, tăng gần gấp 3 lần và nửa đầu năm 2016 đã chạm ngưỡng 44%. JLL cũng đưa ra dự báo về mức tăng trưởng chung, giá nhà ở Việt Nam sẽ tăng khoảng 5-7%/năm.

Sa đà với bất động sản

Theo số liệu của JLL, tổng nguồn cung căn hộ tại TP.HCM hiện nay có khoảng 80.000 căn. Trong đó, phân khúc căn hộ bình dân chiếm 43%. Đây là con số lớn hơn rất nhiều so với con số mà HoREA đưa ra từ đầu năm 2016 là khoảng 57.000 căn.

Cũng theo JLL, trong vòng 3 năm tới, dựa theo số lượng căn hộ đã chào bán, nguồn cung căn hộ được dự đoán sẽ tăng đến 74%. Đối với phân khúc căn hộ cao cấp và sang trọng có giá bán >2.000 USD/m2, nguồn cung thậm chí được dự kiến sẽ còn tăng gấp đôi.

Nguồn cung tăng đột biến, theo lý giải của JLL, là do niềm tin vào nền kinh tế tăng trưởng giúp phục hồi tỷ suất lợi nhuận từ các khoản đầu tư bất động sản. Tháng 11/2014, chính sách mới được đưa ra đã cho phép người nước ngoài được mua 30% giá trị của bất cứ tòa nhà chung cư nào hoặc mua tối đa 250 căn nhà ở tại bất kỳ khu vực nào.

Chính sách này chính thức có hiệu lực từ tháng 7/2015. Người nước ngoài được sở hữu tài sản đã mua trong vòng 50 năm và hoàn toàn có quyền cho thuê, chuyển nhượng hoặc bán lại tài sản. Họ cũng có thể gia hạn quyền sở hữu sau 50 năm tùy thuộc theo phê duyệt. Đây là lý do khiến các nhà đầu tư quan tâm đến bất động sản tại Việt Nam nhiều hơn.

Mặc dù nguồn cung tăng đột biến nhưng JLL vẫn trấn an những nhà đầu tư rằng, thị trường sẽ đủ sức hấp thụ lượng cung này. Nguồn cung căn hộ hiện tại so với mật độ dân số tại TP.HCM vẫn còn khá thấp khi so sánh với các nước khác trong khu vực Đông Nam Á, ngay cả khi tính luôn số căn hộ tương lai đang được chào bán.

Tuy nhiên, nguồn cung tại phân khúc căn hộ cao cấp và sang trọng hiện đang khá cao, đặc biệt là sau khi các dự án được hoàn thành. JLL ước tính mật độ căn hộ cao cấp trên đầu người tại TP.HCM sẽ đạt mức 3 căn trên mỗi 1.000 dân, gần tương đương mức ở Bangkok (Thái Lan), Kuala Lumpur (Malaysia) và Manila (Philippines), nhưng vẫn cao hơn Jakarta (Indonesia).

Thị trường BĐS có thể có những diễn biến lạ trong một giai đoạn ngắn hạn nhưng trong dài hạn chắc chắn không thể thoát ly quy luật cung cầu và khả năng thanh toán. Khả năng thanh toán phụ thuộc vào thu nhập thực tế của số đông. Chính những diễn biến lạ của thị trường đang khiến cho các cơ quan quản lý phải ra tay.

Lo thì vẫn lo

Những dự báo của các công ty đang rất lạc quan về thị trường BĐS. Ngược lại, diễn biến thực tế của thị trường lại cho thấy một nỗi lo thực sự, đó là nguy cơ bong bóng BĐS.

Số liệu của các công ty nghiên cứu thị trường cho thấy, số lượng giao dịch căn hộ thành công trong quý II/2016 giảm 45% so với quý I/2016. Số liệu của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cũng cho thấy, xu hướng cạn kiệt nhu cầu mua nhà trong thời gian gần đây.

Trong tháng 7/2016, tại Hà Nội có khoảng 1.250 giao dịch thành công, giảm 3,85% so với tháng 6/2016. Đối với TP.HCM, có khoảng 1.200 giao dịch thành công. Tuy nhiên, lượng giao dịch đã có dấu hiệu chững lại và giảm 4% so với tháng 6/2016.

Theo nhận định của Hiệp hội BĐS Việt Nam, hiện tượng nguồn cung tăng nhưng giao dịch giảm và tập trung chủ yếu ở phân khúc thị trường trung - cao cấp đã cho thấy những bất cập trong cơ cấu cung - cầu hàng hóa. Từ thực tế này, Hiệp hội BĐS Việt Nam khuyến cáo tới các cơ quan quản lý Nhà nước cần có các biện pháp kiểm soát thị trường, đặc biệt chú trọng đến số lượng, nguồn cung và tiến độ các dự án thuộc phân khúc cao cấp phù hợp hơn với nhu cầu thực của thị trường.

Trước đó, Bộ Xây dựng cũng đã lưu ý TP.HCM và Hà Nội cần có các biện pháp điều tiết nguồn cung để tránh lệch lạc, phát triển quá nhiều BĐS cao cấp. Ngân hàng Nhà nước đã có các biện pháp nắn chỉnh dòng vốn đang đổ quá nhiều vào BĐS.