Doanh nghiệp ngắc ngoải, chờ chết vì… dự án bị áp giá trên trời

Hàng loạt dự án bất động sản tại Hải Dương phải đắp chiếu vì các quy định tại Hướng dẫn Hướng dẫn 3224/HD-UBND ngày 07/11/2022 về định giá đất của UBND tỉnh Hải Dương.

Nhiều nhà đầu tư tại các dự án trên địa bàn tỉnh Hải Dương đang rơi vào cảnh khốn khổ, cùng quẫn vì không thể thực hiện nghĩa vụ tài chính theo Hướng dẫn 3224/HD-UBND ngày 07/11/2022 của UBND buộc dự án bị “đắp chiếu” vô thời hạn dù trước đó đã đổ không ít tiền của để giải phóng mặt bằng, xây dựng hạ tầng kỹ thuật.

Theo nhiều nhà đầu tư, việc xác định giá đất bằng phương pháp thặng dư tại Hướng dẫn 3224 hiện chưa sát với thực tế và chưa đảm bảo lợi ích doanh nghiệp. Nhà đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất cao hơn 150% so với Quyết định 3311/QĐ-UBND ngày 25/9/2019 của UBND tỉnh Hải Dương.

Tréo ngoe hơn, Hướng dẫn 3224 được ban hành sau thời điểm cá doanh nghiệp dự thầu, giao đất như đòn “triệt hạ”, giáng mạnh vào các nhà đầu tư. Giá đất tại dự án tăng đột biến, khiến họ không kịp trở tay, “trở đi mắc núi, trở lại mắc sông” vì “dọn tổ đón đại bàng” không đúng thời điểm.

Theo đó, Hướng dẫn không sát thực tế đã làm thay đổi toàn bộ số liệu tính toán của các nhà đầu tư khi tham gia đấu thầu. Đặc biệt, tiền sử dụng đất của các dự án “tăng xông”, dựng đứng lên gần gấp 2 lần làm cho đa số nhà đầu tư không thể chịu nổi mức đóng, bởi khi áp dụng Hướng dẫn 3224/HD-UBND, kết quả tính tiền sử dụng đất cao hơn tới 1,5 lần, trong khi chi phí xây dựng lại giảm gần 40% so với khi áp dụng Quyết định 3311/QĐ-UBND.

Hướng dẫn 3224/HD-UBND ngày 7/11/2022 do ông Trần Văn Quân, Phó Chủ tịch UBND tỉnh ký ban hành đã tạo ra cú sốc rất lớn cho thị trường bất động sản tỉnh Hải Dương.

Ở cảnh “sống dở, chết dở” - một chủ dự án phải thốt lên, “chúng tôi không xin giá đất ở mức rẻ, mà chỉ cần các cơ quan chức năng làm đúng quy định của pháp luật, hài hòa lợi ích của nhà nước và doanh nghiệp. Anh không thể vì “sợ hãi”, ngại trách nhiệm bị thất thoát mà ban hành một văn bản khiến cả thị trường bị “méo mó”, phát triển “lệch lạc” được”.

Mặt khác, định giá đất theo phương pháp thặng dư mà UBND tỉnh Hải Dương lựa chọn trong Hướng dẫn 3224/HD-UBND để xác định giá đất cũng đang làm nóng nghị trường Quốc hội.

Theo đó, góp ý kiến tại thảo luận ngày 3/11 về Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), đại biểu Nguyễn Thị Yến (Đoàn tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu) đề nghị cơ quan soạn thảo rà soát quy định về bồi thường hỗ trợ tái định cư thống nhất với các quy định của dự thảo luật. Đại biểu này cũng đề nghị cơ quan soạn thảo bỏ quy định về xác định phương pháp thặng dư trong định giá đất.

Đại biểu Yến nêu rõ, trên thực tế áp dụng ước tính doanh thu chi phí việc tính toán các yếu tố giả định trên rất phức tạp, kết quả định giá không chắc chắn, thiếu chính xác, có sai số lớn, cùng một thửa đất chỉ cần thay đổi một chỉ tiêu trong các yếu tố giả định sẽ thay đổi kết quả định giá. Đây là nguyên nhân chính gây vướng mắc, chậm trễ trong việc xác định thẩm định quyết định giá đất cụ thể trong thời gian qua; chưa kể cách hiểu của mọi người khác nhau trong các hoàn cảnh thời điểm khác nhau.

Bên cạnh việc xác định giá đất gây nổi cộm, bất bình, nhiều vấn đề trong Hướng dẫn 3224/HD-UBND cũng khiến dư luận phải bàn tán, phản ứng, phơi bày những điểm bất thường.

Đó là việc xác định thời điểm phân bổ chi phí xây dựng, thời điểm xác định doanh thu là chưa phù hợp với thời điểm doanh nghiệp trúng thầu. Theo quy định của Luật Đất đai 2013 và Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ, để có thể kinh doanh đúng quy định, nhà đầu tư cần hoàn thành hạ tầng kỹ thuật và được nghiệm thu, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tức là ít nhất đến tháng thứ 30 (đối với dự án có quy mô từ 20 - 50ha) nhà đầu tư mới đủ điều kiện kinh doanh dẫn đến chênh lệch về thời điểm bắt đầu kinh doanh 18 tháng. Các dự án chưa được xác định tiền sử dụng đất nên thời điểm kinh doanh thực tế còn kéo dài hơn nữa. Đến thời điểm hiện tại, nhiều dự án đã giao đất từ 24 - 44 tháng.

Ngoài ra, chi phí xây dựng xác định theo Hướng dẫn 3224/HD-UBND cũng mâu thuẫn với chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật của Dự án trong hồ sơ mời thầu. Dự toán thiết kế thi công đã được thẩm tra tại Trung tâm giám định chất lượng xây dựng - Sở Xây dựng Hải Dương, trong đó có: Suất vốn đầu tư, chi phí đặc thù ngoài suất: kè đá, ranh dự án, di chuyển điện, đấu nối giao thông, thoát nước…

Quyết định số 3311/QĐ -UBND của UBND tỉnh Hải Dương

Việc lấy tài sản so sánh để xác định tiền sử dụng đất không tương đồng với tài sản đánh giá theo Thông tư 36/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Tài sản so sánh ở vị trí có giá trúng đấu giá cao bất thường so với những khu đấu giá khác trong khu vực, không phù hợp giá phổ biến trên thị trường.

Hướng dẫn 3224/HD-UBND cũng không xem xét giảm trừ các yếu tố bất lợi khi so sánh các lô đất trong Dự án (vị trí, hình thể, diện tích…).

Nhiều chuyên gia pháp lý cũng bày tỏ nghi ngờ tính hợp hiến, hợp pháp của Hướng dẫn 3224/HD-UBND của UBND tỉnh Hải Dương bởi theo quy định tại Điều 152 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật số 80/2015/QH13 thì: “Văn bản quy phạm pháp luật của HĐND, UBND các cấp, chính quyền địa phương ở đơn vị hành chính – kinh tế đặc biệt không được quy định hiệu lực trở về trước”. Việc mở rộng phạm vi áp dụng và điều kiện chuyển tiếp theo của Hướng dẫn 3224 của UBND tỉnh Hải Dương có đúng với quy định tại Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật số 80/2015/QH13 là điều cần phải xem xét, làm rõ.

Từ các phân tích, mổ xẻ nêu trên, Hướng dẫn 3224/HD-UBND không chỉ là minh chứng cho “căn bệnh sợ trách nhiệm”, năng lực, trình độ yếu kém của cấp tham mưu, cấp ban hành văn bản, mà còn thể hiện sự chủ quan, duy ý chí của một bộ phận cán bộ, lãnh đạo đang có tư duy ỷ lại vào tập thể, “cua cậy càng, cá cậy vây”, biến cơ quan công quyền thành cửa quyền.

Không thể đi ngược với chủ trương của Đảng, tinh thần dám nghĩ, dám làm, dám đổi mới để phát triển của Chính phủ

Văn bản Các doanh nghiệp bất động sản tại tỉnh Hải Dương gửi các cơ quan chức năng “kêu cứu” đối với các quy định được nêu trong Hướng dẫn 3224/HD-UBND.

Sở dĩ, nguyên nhân của việc hàng loạt doanh nghiệp bất động sản tại Hải Dương buộc phải đơn thư, khiếu kiện ở tỉnh, “kêu cứu” lên tận Trương ương bởi cách giải quyết ở địa phương khiến họ thực sự thất vọng, gây nghi ngờ trong cộng đồng doanh nghiệp vì sự thiếu cầu thị, trung thực và đàng hoàng, không dám nhìn thẳng vào sự thật của cấp ban hành văn bản. Mặc dù trước đó, họ đã có rất nhiều ý kiến, kiến nghị nhưng đều không được xem xét, giải đáp, trái lại, UBND tỉnh vẫn “ồ ạt” ban hành quyết định thu tiền sử dụng đất gửi đến hàng loạt doanh nghiệp.

Hậu quả nhãn tiền có thể thấy ngay được bằng con số biết nói là Chỉ số Năng lực cạnh tranh cấp tỉnh (PCI) năm 2022 của tỉnh Hải Dương khá bết bát, tụt 19 bậc, từ vị trí thứ 13/63 (năm 2021) tụt xuống thứ 32/63. Mặc cho đây là địa phương được thiên nhiên ưu đãi, vị trí địa lý thuận lợi, có nhiều điều kiện phát triển kinh tế-xã hội và lãnh đạo chủ chốt của tỉnh đều là những cán bộ trẻ, được nhân dân đặt nhiều kỳ vọng.

Với cách làm theo kiểu “trên rải thảm, dưới rải đinh” như vậy, liệu tới đây, có bao nhiêu doanh nghiệp đến với Hải Dương để phiêu lưu, đầu tư “mạo hiểm” nữa?!

Chủ trương kêu gọi đầu tư của Đảng và Nhà nước, vấn đề trách nhiệm của chính quyền đối với các nhà đầu tư, rộng hơn là trách nhiệm đối với sự phát triển kinh tế, xã hội của địa phương mình. Lãnh đạo tỉnh Hải Dương nghĩ gì về chủ trương kêu gọi đầu tư của Đảng và Nhà nước, tinh thần dám nghĩ, dám làm, dám đổi mới để phát triển của Chính phủ khi để một vụ việc gây bức xúc, bất bình, đơn thư kéo dài mà không có giải pháp để xử lý giải quyết rốt ráo, dứt điểm.

Rõ ràng, đây là vấn đề trách nhiệm của cấp ủy, chính quyền đối với các nhà đầu tư, rộng ra là trách nhiệm đối với sự phát triển kinh tế, xã hội của địa phương mình. Phải chăng, Hải Dương đang bộc lộ, phơi bày các mặt yếu kém, tỏ ra mệt mỏi, tụt hơi, đuối sức để bắt kịp các chỉ đạo, tinh thần đổi mới của Trung ương nhằm làm tốt hơn, phục vụ tốt hơn nhu cầu của người dân và doanh nghiệp.

Đối với vụ việc trên, để tránh gây thêm thiệt hại, chấm dứt sự thống khổ, nỗi đau chua xót mà các doanh nghiệp bất động sản tại tỉnh Hải Dương đã phải chịu đựng suốt một năm qua, đề nghị Cục Kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật (Bộ Tư pháp) khẩn trương kiểm tra, rà soát, cũng như hệ quả pháp lý đối với việc UBND tỉnh ban hành Hướng dẫn 3224/HD-UBND ngày 07/11/2022 về định giá đất. Đồng thời đề nghị, Thanh tra Chính phủ, Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường vào cuộc làm rõ, xử lý trách nhiệm của tập thể, cá nhân nếu có sai phạm trong việc ban hành, thực thi Hướng dẫn 3224/HD-UBND của UBND tỉnh Hải Dương.