DIỄN ĐÀN LAO ĐỘNG - THƯƠNG BINH -XÃ HỘI 0243.200.3150 (HN) 0918.161.911 (TP HCM)
Diễn đàn Lao động - Thương binh - Xã hội

Kiểm soát tín dụng bất động sản

17/09/2018 | 09:23:32
HOANHAP.VN - Tín dụng cho bất động sản (BĐS) đang đứng trước thách thức lớn, một mặt phải đảm bảo cho nhu cầu vốn phát triển của thị trường một cách lành mạnh, một mặt phải đảm bảo an toàn hệ thống ngân hàng. Vấn đề kiểm soát chặt tín dụng BĐS đã và vẫn tiếp tục là vấn đề nhận được nhiều quan tâm trong thời gian tới.

Thêm công cụ kiểm soát dòng tiền

Chủ động kiểm soát dòng tiền sẽ giúp NHNN điều hành có hiệu quả chính sách tiền tệ. Thế nhưng, để có thể kiểm soát dòng tiền, trước hết NHNN phải kiểm soát được tất cả các dòng tiền ra/vào nền kinh tế, chủ động tính toán được hệ số tạo tiền.

Trong thời gian trước đây, một lượng tiền không nhỏ từ ngân sách nhà nước gửi tại các NHTM khiến NHNN khó kiểm soát được mức độ tạo tiền của lượng tiền này. Dẫn tới, việc kiểm soát tốc độ tăng trưởng tín dụng của nền kinh tế cũng khó khăn hơn, khi mà hạn chế cung tiền, nhưng tín dụng các NHTM vẫn tăng, do các NHTM vẫn có một nguồn tiền gửi từ ngân sách nhà nước. Cũng chính từ đó, việc kiểm soát lãi suất thị trường bằng các công cụ tiền tệ gián tiếp cũng khó khăn và bị động đáng kể. Nhiều thời điểm NHNN “hút” tiền về nhưng lãi suất trên thị trường liên ngân hàng vẫn giảm, nó đi ngược với xu hướng thắt chặt chính sách tiền tệ.

Về mặt lý thuyết, lãi suất của VND cũng ảnh hưởng không nhỏ đến tỷ giá. Chính vì vậy, để kiểm soát tốt dòng tiền, chủ động trong điều hành lãi suất, NHNN đã có sự phối hợp rất chặt chẽ với Bộ Tài chính trong việc nắm bắt các thông tin về thu chi ngân sách nhà nước, dòng vốn ngoại ra/vào thị trường chứng khoán để chủ động điều tiết dòng tiền tốt hơn. Nhất là NHNN đã chủ động bàn với Bộ Tài chính và trình Chính phủ cho phép điều chuyển tiền gửi của Kho bạc Nhà nước tại các NHTM về NHNN, chủ trương này đã được Chính phủ chấp thuận cũng được vài năm nay. Song do việc điều chuyển này sẽ có tác động không nhỏ đến biến động của thị trường, vì vậy khi điều kiện chín mùi NHNN sẽ triển khai.


BĐS nghỉ dưỡng và condotel đang tạo ra hiện tượng lệch pha dòng tiền đầu tư một cách đáng quan ngại... (Ảnh minh họa)


Trong năm 2018, NHNN bắt đầu thực hiện chủ trương này, theo báo cáo của Chính phủ có khoảng 150 nghìn tỷ đồng tiền ngân sách nhà nước được điều chuyển về gửi tại NHNN. Theo đó, tiền gửi Kho bạc Nhà nước tại một số NHTM giảm mạnh, điều này có ảnh hưởng nhất định đến việc tăng lãi suất trên thị trường liên ngân hàng trong 7 tháng qua. Tuy nhiên, có thể thấy mức tăng này phản ánh đúng xu hướng của thị trường và NHNN có thể chủ động điều tiết mức tăng/giảm này phù hợp với mục tiêu của chính sách tiền tệ. Hiện nay lãi suất 6 tháng, 9 tháng trên thị trường liên ngân hàng biến động trong khoảng từ 4-5% là rất sát với mức huy động ngắn hạn của các NHTM cùng kỳ hạn.

Kiểm soát tốt lãi suất VND sẽ hỗ trợ tích cực cho nhà điều hành trong việc điều hành tỷ giá sát với giá trị của VND và cung cầu ngoại tệ. Điều này, có thể thấy rõ trong điều hành tỷ giá của NHNN hiện nay là ổn định thị trường ngoại hối. Tỷ giá được điều hành sát với biến động của tỷ giá thực, chỉ được phép biến động trong một biên độ ấn định xoay quanh tỷ giá trung tâm. Mức tỷ giá trung tâm được xác định trong quan hệ giá trị VND đối với giá đồng tiền của các nước thuộc đối tác thương mại của Việt Nam, sẽ hỗ trợ tích cực trong việc cải thiện cán cân thương mại Việt Nam.

Trên thực tế, có thể nói những biến động của thị trường tiền tệ trong 6 tháng 2018, đã phản ánh rõ nét tính chủ động trong điều hành chính sách tiền tệ của NHNN. Những biến động lãi suất, tỷ giá đều nằm trong tầm kiểm soát của NHNN và điều đó cho phép NHNN thực hiện chủ trương chuyển tiền gửi Kho bạc Nhà nước ở NHTM sang NHNN. Qua đó, việc kiểm soát dòng tiền của NHNN tốt lên, góp phần nâng cao hiệu quả điều hành chính sách tiền tệ, thúc đẩy sự phát triển của thị trường tiền tệ lên một bước.

Kiểm soát tín dụng BĐS

NHNN vừa có Chỉ thị số 04/CT-NHNN về việc tiếp tục triển khai hiệu quả các nhiệm vụ, giải pháp trọng tâm của ngành Ngân hàng trong 6 tháng cuối năm 2018. Theo đó, cần kiểm soát chặt chẽ tốc độ tăng trưởng và chất lượng tín dụng của toàn hệ thống, cũng như từng TCTD theo đúng mục tiêu, định hướng đề ra.

Thực ra, không phải đến lúc này NHNN mới đặt ra yêu cầu kiểm soát tăng trưởng tín dụng chặt chẽ mà ngay từ đầu năm 2018, trên cơ sở đánh giá các điều kiện, các cân đối tài chính của từng TCTD, NHNN đã giao chỉ tiêu cụ thể và phù hợp với từng TCTD. Thế nhưng, trong bối cảnh áp lực lạm phát đang tăng cao và kiểm soát lạm phát là ưu tiên hàng đầu của Chính phủ hiện nay, việc kiểm soát chặt chẽ tốc độ tăng trưởng là điều cần thiết. Tuy nhiên, việc nắn dòng tín dụng hướng đến nền kinh tế thực, trong khi kiểm soát chặt tín dụng chảy vào các lĩnh vực rủi ro như BĐS, chứng khoán… chẳng những khiến cho tín dụng dù tăng thấp song vẫn phát huy được hiệu quả đối với tăng trưởng kinh tế, mà còn giảm thiểu rủi ro nợ xấu phát sinh.

Số liệu thống kê của NHNN chi nhánh TP.HCM, tính đến cuối tháng 7/2018, hoạt động huy động vốn tại địa bàn đạt 2.150.600 tỷ đồng, tăng 7,21% so với đầu năm và tăng nhanh so với cùng kì năm trước (năm 2017 huy động vốn chỉ tăng 6,36%). Về hoạt động tín dụng, dư nợ toàn ngành ngân hàng tại TP.HCM đạt 1.928.000 tỷ đồng, tăng 9,47% so với đầu năm và tăng 18% so với cùng kì. Mức tăng này tăng nhanh hơn so với bình quân của cả nước. Trong tổng dư nợ tín dụng này, cơ cấu 75% dành cho sản xuất kinh doanh, 10,8% dành cho BĐS và 14,2% dành cho vay tiêu dùng. Qua đó, có thể thấy, trong hoạt động huy động và dư nợ cho vay của ngành ngân hàng tại TP.HCM luôn chiếm 1/3 so với toàn quốc. Chính vì thế, TP.HCM là tâm tâm thị trường tài chính tiền tệ lớn và chiếm vị trí rất quan trọng. 


Vốn FDI đổ vào kinh doanh BĐS hiện đứng thứ hai, chiếm hơn 27% vốn FDI đầu tư vào Việt Nam. (Ảnh minh họa)


Về tín dụng BĐS, cơ cấu tín dụng cho lĩnh vực này trên địa bàn TP.HCM hiện đang khá hợp lý. Cụ thể, trong tổng dư nợ 1.928.000 tỷ đồng thì tín dụng BĐS đạt khoảng 208.000 tỷ đồng (chiếm 10,8%). Bình quân 5 năm trở lại, tín dụng cho BĐS hàng năm, tăng hơn 11,5%. Con số 10,8% là mức thấp nhất trong vòng 5 năm qua. Tín dụng bất động sản bao giờ cũng tăng chậm hơn mức độ tăng trưởng tín dụng chung, góp phần tích cực cho thị trường BĐS phát triển đúng hướng, đáp ứng yêu cầu nhà đầu tư và nhà quản lí. Và trong 14% tổng dư nợ tín dụng dành cho tiêu dùng, có khoảng 40% vốn vay đổ vàoBĐS. Bởi vậy, lãnh đạo các NHTM cho biết, mỗi ngân hàng đều đang nhanh chóng đưa ra nhiều giải pháp để kiểm soát chất lượng tín dụng những tháng cuối năm. Theo lãnh đạo VietBank, mục tiêu phát triển của ngân hàng trong thời gian tới là ngân hàng bán lẻ hiện đại. Để đảm bảo đáp ứng được nhu cầu vay vốn của người dân và tạo doanh thu cho ngân hàng nhưng đồng thời hạn chế rủi ro đòi hỏi các ngân hàng phải kiểm soát và quản lý chất lượng tín dụng thật hiệu quả. Theo đó, việc kiểm soát chất lượng khoản vay cũng được ngân hàng ráo riết tiến hành bằng nhiều hình thức như: bộ phận nào được tự quyết định cho vay bao nhiêu, cho ai vay và cho vay lĩnh vực nào... phải đáp ứng được yêu cầu về an toàn vốn.

Đồng quan điểm về kiểm soát chất lượng khoản vay, một Phó tổng giám đốc của Eximbank cho rằng, từ trước đến nay mỗi ngân hàng đều có thể sử dụng rất nhiều các chỉ tiêu đánh giá chất lượng tín dụng. Tuy nhiên, chỉ tiêu được sử dụng thường xuyên nhất vẫn dựa trên tổng dư nợ tính toán với tỷ lệ nợ quá hạn và vòng quay vốn tín dụng.

Gần đây, các ngân hàng còn phải dựa trên nhiều yếu tố khác để có thể đánh giá lại chất lượng tín dụng sao cho phù hợp quy định mới. Đơn cử, 6 tháng đầu năm 2018, các ngân hàng đều báo cáo tổng dư nợ tăng, có khả năng mở rộng khách hàng, khả năng tiếp thị của ngân hàng cũng như trình độ cán bộ công nhân viên của ngân hàng cao… Mặc dù vậy, chỉ tiêu này cao thì chưa hẳn chất lượng khoản vay tốt, mỗi ngân hàng đã và đang rà soát lại tất cả các khoản vay để có thể đưa ra được giải pháp khắc phục nhanh nhất.

Thực tế, nhiều ngân hàng đang cân nhắc làm sao có thể phát huy tối đa hiệu quả của dòng vốn cũng như hạn chế được những rủi ro về nợ xấu. Để làm được điều đó, bên cạnh kiểm soát chặt chẽ chất lượng tín dụng, nhiều ngân hàng đồng tình cho rằng họ đang tìm mọi cách để có được tốc độ vòng quay vốn tốt nhất. Chỉ tiêu này thường được các ngân hàng tính toán hàng năm để đánh giá khả năng tổ chức quản lý vốn tín dụng và chất lượng tín dụng trong việc đáp ứng nhu cầu của khách hàng.

Trong phần lớn báo cáo tài chính của các ngân hàng 6 tháng đầu năm 2018 đều thể hiện tốc độ vòng quay vốn tín dụng cao, điều này chứng tỏ nguồn vốn vay ngân hàng đã tham gia vào nhiều chu kỳ sản xuất và lưu thông hàng hóa. Tuy nhiên, có một điểm buộc các ngân hàng phải tính toán lại đó là lượng vốn tín dụng vào tiêu dùng và BĐS cũng có xu hướng tăng lên gây tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Theo các lãnh đạo ngân hàng, họ đang phải linh hoạt hơn trong chiến lược hoạt động của mình sao cho vừa tăng trưởng nhanh, vừa đảm bảo bám sát các hệ số an toàn. Đặc biệt hệ số an toàn vốn tối thiểu (CAR) của các NHTM lúc này phải thận trọng bởi từ hệ số này nó còn liên quan đến việc lựa chọn của NHNN để cấp chỉ tiêu hạn mức tăng trưởng tín dụng cho năm 2019. Nên ngay từ lúc này các ngân hàng đã phải lựa chọn cho mình một con đường hoạt động an toàn sẽ được trao hạn mức tín dụng cao hoạt động kém an toàn có thể hạn mức tín dụng cho năm sau sẽ bị giới hạn.

Giảm áp lực cho ngân hàng nhờ vốn FDI

Việt Nam đang trong tiến trình hội nhập sâu rộng, tích cực thực thi các hiệp định thương mại thế hệ mới song phương và đa phương. Bối cảnh đó đã thúc đẩy mạnh mẽ xu hướng “toàn cầu hóa BĐS”, mở ra nhiều cơ hội cho nhà đầu tư trong nước ra mua nhà ở nước ngoài và người nước ngoài vào mua nhà và đầu tư tại Việt Nam.

Theo thống kê của Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ KH&ĐT), tỷ trọng nguồn vốn FDI “rót” vào lĩnh vực kinh doanh BĐS hiện đứng thứ hai, chiếm 27% vốn FDI đầu tư vào Việt Nam.

Ông Phan Trường Sơn, Trưởng phòng Quản lý bất động sản (Sở Xây dựng TP.HCM) cho rằng, nguồn vốn FDI vào BĐS 5 năm gần đây là rất lớn. Theo ông Sơn thì nguồn vốn mang tính gián tiếp nhiều hơn, vốn từ các tập đoàn, quỹ đầu tư nước ngoài phải phối hợp với công ty trong nước nhằm thuận lợi trong vấn đề giải phóng mặt bằng. Bởi thị trường BĐS Việt Nam nói chung và thành phố nói riêng có đặc thù riêng, đó là có vấn đề bồi hoàn giải phóng mặt bằng, nên các doanh nghiệp nước ngoài phải hợp tác với nhà đầu tư trong nước.

Thực tế nhu cầu vốn cho BĐS là rất lớn. Bên cạnh nguồn vốn từ các ngân hàng, tổ chức tín dụng thì nguồn vốn FDI, vốn kiều hối đổ vào BĐS cũng khá quan trọng và được kì vọng sẽ giúp chuẩn hóa thị trường BĐS Việt Nam. Kiều hối bình quân trong 3 năm trở lại đây đạt khoảng 5 đến 5,5 tỷ USD mỗi năm; trong đó, số tiền đổ vào BĐS trên 21%, tức trên 1 tỷ USD mỗi năm, cộng với nguồn vốn trên 200.000 tỷ đồng vốn trong nước và vốn FDI là sự hỗ trợ lớn cho doanh nghiệp, chủ đầu tư trong lĩnh vực BĐS, góp phần tích cực vào phát triển kinh tế TP.HCM nói riêng và cả nước nói chung.

Thống đốc NHNN Lê Minh Hưng vừa có Chỉ thị 04 về việc tiếp tục triển khai hiệu quả các nhiệm vụ, giải pháp trọng tâm của ngành ngân hàng trong 6 tháng cuối năm 2018. Theo đó, NHNN sẽ tập trung tín dụng vào các lĩnh vực sản xuất kinh doanh, lĩnh vực ưu tiên; kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như BĐS, chứng khoán, BOT, BT giao thông… Như vậy, tín dụng cho BĐS sẽ tiếp tục được kiểm soát chặt trong thời gian tới. Điều này, sẽ góp phần thanh lọc và giúp thị trường BĐS phát triển lành mạnh, bền vững hơn./.

Các tin khác

Sở hữu căn hộ khách sạn D’. El Dorado chỉ từ 1,5 tỷ đồng

Sở hữu căn hộ khách sạn D’. El Dorado chỉ từ 1,5 tỷ đồng

HOANHAP.VN - Chỉ từ 1,5 tỷ đồng khách hàng đã có thể sở hữu căn hộ khách sạn D’. El Dorado. Đây là cơ hội hiếm hoi cho nhiều nhà đầu tư và khách hàng sở hữu bất động sản hồ Tây với mức giá vô cùng hấp dẫn.

Năm 2019, SHB đặt mục tiêu lợi nhuận trước thuế 3.068 tỷ đồng

Năm 2019, SHB đặt mục tiêu lợi nhuận trước thuế 3.068 tỷ đồng

Theo dự thảo Báo cáo tại ĐHCĐ 2019 tới đây, SHB đặt mục tiêu lợi nhuận tăng 46,5% so với 2018 tương đương 3.068 tỷ đồng. Ngoài ra ngân hàng này còn dự kiến tăng 45% vốn điều lệ tương đương 5.534 tỷ đồng, nâng tổng số vốn điêu lệ của SHB lên tới 17.571 tỷ đồng, thông qua hình...

Bộ Giáo dục và Đào tạo ban hành Bộ Quy tắc ứng xử trong trường học

Bộ Giáo dục và Đào tạo ban hành Bộ Quy tắc ứng xử trong trường học

Mục đích xây dựng Bộ Quy tắc này nhằm điều chỉnh cách ứng xử của các thành viên trong cơ sở giáo dục theo chuẩn mực đạo đức xã hội và thuần phong mỹ tục của dân tộc.

Bộ Giáo dục và Đào tạo ban hành Bộ Quy tắc ứng xử trong trường học

Bộ Giáo dục và Đào tạo ban hành Bộ Quy tắc ứng xử trong trường học

Mục đích xây dựng Bộ Quy tắc này nhằm điều chỉnh cách ứng xử của các thành viên trong cơ sở giáo dục theo chuẩn mực đạo đức xã hội và thuần phong mỹ tục của dân tộc.

Video   
Thắt lòng với ước mơ xây nhà dành tặng người mẹ mù của cậu bé mồ côi cha

Thắt lòng với ước mơ xây nhà dành tặng người mẹ mù của cậu bé mồ côi cha

Mới 5 tuổi thôi mà đã có những ý chí và suy nghĩ như này rồi, thương bé quá. Từ giám khảo cho tới khán giả ở trường quay, không ai có thể kìm nổi được cảm xúc khi xem bé biểu diễn, quá tuyệt vời so với một đứa bé 5 tuổi. 😞

CƠ QUAN NGÔN LUẬN THUỘC HIỆP HỘI DOANH NGHIỆP CỦA THƯƠNG BINH VÀ NGƯỜI KHUYẾT TẬT VIỆT NAM

Tổng biên tập: Nguyễn Ngọc Quyết

Địa chỉ: Tầng 9 Toà nhà Công nghệ cao - số 4 Vũ Thạnh, Đống Đa, Hà Nội.

Điện thoại: 024.32003150 Fax: 024.32247585

Giấy phép hoạt động báo chí điện tử số 93/GP-BTTTT cấp ngày 6/3/2017