SSI Research vừa công bố báo cáo phân tích về thị trường bất động sản khu công nghiệp. Một trong những điểm nhấn của báo cáo là lợi nhuận của các chủ đầu tư khu công nghiệp suy giảm trong nửa đầu năm 2026 do thay đổi phương pháp hạch toán và ghi nhận diện tích thuê thấp hơn.

Dù vậy, động lực tăng trưởng đã xuất hiện khi khách thuê đến từ Trung Quốc cũng như dòng vốn FDI dịch chuyển khỏi nước này.

SSI Research cho biết dòng vốn FDI duy trì tích cực trong 9 tháng đầu năm 2026, với vốn đăng ký tăng mạnh 76,4% so với cùng kỳ, lên 50,4 tỷ USD; vốn FDI giải ngân đạt 21,1 tỷ USD, mức cao nhất trong 5 năm. Vốn FDI đăng ký mới đạt 29,2 tỷ USD với 3.108 dự án, chủ yếu đến từ ngành sản xuất, chiếm 45,8% tổng vốn đăng ký mới.

Singapore và Hàn Quốc tiếp tục là các nhà đầu tư lớn nhất, lần lượt chiếm 31,7% và 19,5% tổng vốn đăng ký mới, củng cố sức hấp dẫn của Việt Nam như một trung tâm sản xuất và hỗ trợ nhu cầu đất công nghiệp trong dài hạn.

Các dự án FDI lớn gồm dự án mở rộng của Samsung tại Thái Nguyên với tổng vốn 5,2 tỷ USD, dự án điện LNG có vốn đầu tư từ Hàn Quốc trị giá 2,2 tỷ USD tại Bắc Ninh, nhà máy module quang học của Trung Quốc trị giá 700 triệu USD tại Bắc Ninh, nhà máy điện tử của BYD trị giá 480 triệu USD tại Phú Thọ và trung tâm dữ liệu AI có vốn đầu tư từ Hồng Kông (Trung Quốc) trị giá 350 triệu USD tại TP HCM.

Động lực tăng trưởng thứ hai là khách thuê. “Chúng tôi cho rằng khách thuê đến từ Trung Quốc sẽ tiếp tục là động lực nhu cầu chính đối với các khu công nghiệp mới”, trích báo cáo của SSI Research.

SSI Research dự báo diện tích hợp đồng thuê mới và MOU của các doanh nghiệp trong phạm vi nghiên cứu sẽ đạt 1.000 ha trong năm 2027, tăng 18,6%.

Về dài hạn, SSI Research cho rằng nhu cầu cho thuê bất động sản công nghiệp sẽ tiếp tục tăng, được hỗ trợ bởi cơ sở hạ tầng và các chính sách ưu đãi. Các dự án trọng điểm như cao tốc Bắc – Nam, mở rộng cao tốc Long Thành – Dầu Giây, cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu và các đường Vành đai 3 và 4, giúp giảm chi phí logistics.

Trong khi đó, các chính sách ưu đãi FDI mới (Nghị quyết số 10-NQ/TW do Bộ Chính trị ban hành ngày 8/6/2026, Luật Đầu tư sửa đổi) hỗ trợ thu hút FDI thông qua cắt giảm thủ tục hành chính, ưu đãi về nguồn vốn cho các khu công nghiệp sinh thái và tăng cường phân cấp thẩm quyền cho chính quyền địa phương, qua đó giúp đẩy nhanh tiến độ phê duyệt dự án và phát triển khu công nghiệp.

“Mặc dù dòng vốn FDI duy trì đà tăng tích cực, rủi ro vẫn hiện hữu khi Việt Nam chịu mức thuế nhập khẩu bổ sung theo Mục 301 là 12,5%, cao hơn mức 10% áp dụng đối với một số quốc gia trong khu vực như Bangladesh, Ấn Độ và Indonesia”, SSI Research bình luận.

Bên cạnh đó, các biện pháp thương mại bổ sung phát sinh từ các cuộc điều tra đang diễn ra có thể ảnh hưởng đến kế hoạch mở rộng của các ngành thâm dụng lao động, bao gồm dệt may, da giày và sản phẩm gỗ, qua đó làm suy giảm nhu cầu thuê từ các nhóm khách thuê này.