Giá căn hộ ở TP HCM tiếp tục tăng trong quý III/2026, đặc biệt tại các dự án mở bán mới ở khu vực trung tâm. Phần lớn nguồn cung vẫn tập trung vào phân khúc cao cấp và hạng sang, khiến những người có nhu cầu mua nhà để ở ngày càng khó tìm được sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính.

Giá căn hộ mới tăng 12%

Theo báo cáo thị trường quý III/2026 của Công ty tư vấn dịch vụ bất động sản Knight Frank Việt Nam, giá bán sơ cấp bình quân tại khu vực TP HCM trước sáp nhập đạt khoảng 110 triệu đồng/m2, tăng 3% so với quý trước và 12% so với cùng kỳ năm 2025. Nếu tính cả khu vực Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu trước sáp nhập, giá bán bình quân đạt khoảng 97,6 triệu đồng/m2.

Nguồn cung căn hộ mới cũng tăng đáng kể trong quý III/2026. Cụ thể, Knight Frank ghi nhận 2.711 căn hộ mở bán tại khu vực TP HCM, tăng 48% so với cùng kỳ. Tính trên toàn địa bàn sau sáp nhập, nguồn cung mới đạt 7.203 căn.

Mặc dù nguồn cung tăng, thị trường vẫn thiếu căn hộ thuộc phân khúc bình dân và trung cấp tại khu vực trung tâm. Phần lớn dự án mở bán mới có mức giá cao, khiến giá bán bình quân tiếp tục tăng và người mua nhà có ít lựa chọn hơn.

Giá căn hộ tăng cùng với chi phí vay vốn đang ảnh hưởng đến quyết định của người mua nhà. Nhiều người bắt đầu quan tâm hơn đến các căn hộ đã bàn giao, có thể sử dụng ngay và mức giá thấp hơn so với dự án mới mở bán.

Nghiên cứu của đơn vị tư vấn thị trường Avison Young lại cho thấy trong quý III, tỷ lệ hấp thụ sản phẩm mới của thị trường bất động sản TP HCM sau sáp nhập chỉ đạt 28%, với giao dịch chủ yếu tập trung vào các sản phẩm có mức giá phù hợp tại Dĩ An và Thuận An.

Trong khi giá bán sơ cấp tại TP HCM đạt khoảng 4.180 USD/m2 (gần 110 triệu đồng/m2), một số sản phẩm trên thị trường chuyển nhượng ghi nhận mức giảm 5 - 12%. Nhiều căn hộ đã bàn giao khoảng 5 - 10 năm có giá phổ biến 2.000 - 2.500 USD/m2 (52 triệu đồng - 65,2 triệu đồng/m²).

Chênh lệch giá giữa căn hộ mới và căn hộ đã qua sử dụng đang tạo thêm cơ hội cho người mua có nhu cầu ở thực. Bên cạnh giá bán, khách hàng cũng quan tâm đến tình trạng pháp lý, chất lượng công trình và số tiền phải trả hàng tháng nếu sử dụng vốn vay ngân hàng.

Nhà vừa túi tiền vẫn khan hiếm

Nguồn cung căn hộ tại TP HCM được dự báo tăng trong những quý tới khi nhiều dự án mới được triển khai. Tuy nhiên, phần lớn sản phẩm vẫn thuộc phân khúc cao cấp.

Theo Knight Frank Việt Nam, đến cuối năm 2027, thị trường TP HCM dự kiến có thêm khoảng 42.593 căn hộ, trong đó khu vực trung tâm chiếm hơn một nửa. Nguồn cung tại đây chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, còn vùng Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu trước sáp nhập được kỳ vọng bổ sung thêm các sản phẩm trung cấp và bình dân.

Ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam và Campuchia, nhận định để gia tăng nguồn cung, đặc biệt ở phân khúc nhà ở phù hợp với nhu cầu thực tế, việc giải quyết các vướng mắc về pháp lý, đất đai và quy hoạch vẫn là vấn đề quan trọng.

Giá căn hộ bình quân tại TP HCM khó giảm mạnh nếu nguồn cung mới vẫn chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp. Với những người mua nhà để ở, giá bán và chi phí trả nợ ngân hàng sẽ tiếp tục là những yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định mua nhà.