Giá cho thuê căn hộ giảm, chủ nhà “hóng” khách

Bà Ngọc Linh, một chủ căn hộ tại Sunshine City, cho biết cách đây không lâu, khi thị trường còn sôi động, gần như tuần nào bà cũng nhận được nhiều cuộc gọi từ môi giới hỏi mua hoặc tìm khách thuê. Căn góc tầng cao, diện tích gần 110m2 của bà từng được chào mua khoảng 11 tỷ đồng, trong khi giá cho thuê khoảng 25 triệu đồng/tháng.

Hiện nay, mức giá kỳ vọng của bà đã thay đổi đáng kể. Căn hộ được rao bán dưới 10 tỷ đồng hoặc cho thuê khoảng 20 triệu đồng/tháng. Dù đã giảm cả giá bán lẫn giá thuê, bà Linh cho biết việc tìm khách vẫn không dễ dàng, thậm chí có thời điểm phải chờ vài tháng mà chưa phát sinh giao dịch.

Không chỉ tại Sunshine City, tình trạng giá thuê được điều chỉnh xuống cũng xuất hiện ở nhiều dự án căn hộ khác tại Hà Nội. Một số chủ nhà chấp nhận giảm vài triệu đồng mỗi tháng để tìm khách nhanh hơn, trong khi những căn từng được kỳ vọng có thể cho thuê với giá cao nay phải cạnh tranh trực tiếp với nguồn cung ngày càng lớn.

Tại một đại đô thị gần Đại lộ Thăng Long, giá cho thuê căn hộ đã giảm rất sâu. Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy giá cho thuê tại đây đã giảm 11,8% sau 1 năm và giảm 22,4% so với đỉnh được thiết lập trong tháng 12/2025. Giá phổ biến là khoảng 9,5 triệu đồng.

Trong khi đó, một căn hộ rộng 88m2, bao gồm 2 phòng ngủ tại The Matrix One được cho thuê với giá 21 triệu đồng/tháng, giảm 28% sau 1 năm. Một căn chung cư 2 phòng ngủ rộng 70m2 tại Imperia Garden được chào thuê với giá 14,5 triệu đồng/tháng, giảm 5,4%.

Đáng chú ý, mặt bằng chào thuê hiện nay khá rộng: studio khoảng 5,5–8 triệu đồng/tháng, 1 phòng ngủ khoảng 6,5–12 triệu, 2 phòng ngủ khoảng 8–15 triệu, còn 3 phòng ngủ khoảng 10–20 triệu đồng/tháng, tùy phân khu và nội thất.

Nhà giàu tính toán lại bài toán đầu tư

Anh Hoàng Tuấn, một nhà đầu tư tài chính chuyên nghiệp, từng tính đến phương án mua khoảng 3 căn chung cư ở khu vực ngoại thành để cho thuê. Theo tính toán ban đầu của anh, căn hộ có một số lợi thế so với các phân khúc bất động sản khác: vốn đầu tư cho từng tài sản không quá lớn, có thể chia nhỏ dòng tiền và nếu chọn đúng vị trí thì tỷ suất lợi nhuận từ cho thuê tương đối ổn định.

Quan trọng hơn, anh Tuấn cho rằng đầu tư căn hộ cho thuê phù hợp với chiến lược tạo dòng tiền đều đặn thay vì chỉ chờ tăng giá tài sản. Nếu mua được căn hộ với mức giá hợp lý, tỷ lệ lấp đầy cao và nhu cầu thuê thực sự tốt, nhà đầu tư có thể vừa giữ tài sản vừa có nguồn thu hàng tháng.

Tuy nhiên, kế hoạch này đang được anh tính toán lại sau khi chứng kiến nhiều chủ căn hộ phải giảm giá nhưng vẫn chưa tìm được khách thuê. “Nếu mua được giá rẻ nhưng căn hộ để trống vài tháng thì lợi nhuận thực tế sẽ khác hoàn toàn so với tính toán ban đầu”, anh Tuấn cho biết.

Theo anh, vấn đề không nằm ở việc giá thuê giảm một vài triệu đồng mà là khả năng duy trì khách thuê trong thời gian dài. Một căn hộ có giá thuê cao nhưng luôn kín khách có thể hiệu quả hơn một căn hộ phải liên tục giảm giá để tìm người thuê.

Ngoài bài toán cung - cầu, nhà đầu tư cũng bắt đầu quan tâm đến những thay đổi trong cách sử dụng căn hộ. Việc siết hoạt động kinh doanh tại các căn hộ chung cư, đặc biệt với những trường hợp sử dụng căn hộ sai mục đích như làm văn phòng, cơ sở kinh doanh hoặc mô hình lưu trú ngắn ngày, có thể làm thay đổi một phần nhu cầu thuê trước đây.

Anh Tuấn cho rằng nếu nguồn khách thuê từng đến từ những hoạt động này bị thu hẹp, nhà đầu tư sẽ phải dựa nhiều hơn vào nhu cầu ở thực của người dân. Khi đó, những căn hộ có vị trí tốt, gần nơi làm việc, trường học, giao thông thuận tiện và có mức giá phù hợp sẽ có lợi thế rõ rệt hơn những căn hộ chỉ được mua với kỳ vọng tăng giá.