Công ty tư vấn và dịch vụ bất động sản Avison Young Việt Nam vừa công bố Báo cáo Nghiên cứu thị trường bất động sản Việt Nam quý III năm 2026. Một trong những thông tin đáng chú ý là giá bán sơ cấp căn hộ ở Hà Nội tiếp tục lập mặt bằng mới dù thanh khoản suy yếu.
Trước áp lực giá chung cư mới cao và chi phí vay mua đắt đỏ, người mua có xu hướng chọn các dự án đã bàn giao nhiều năm với giá dễ tiếp cận hơn. Phân khúc căn hộ vùng ven bị “quay lưng”.
Cụ thể, theo báo cáo trên, thị trường căn hộ ở Hà Nội tiếp tục chứng kiến sự phân hóa giữa giá bán và sức mua. Trong quý III, giá sơ cấp tăng khoảng 1,5–2,3%, chậm lại rõ rệt so với giai đoạn trước.
Trong quý III, Hà Nội ghi nhận hơn 3.200 căn hộ mở bán mới, nâng tổng nguồn cung sơ cấp đang chào bán lên khoảng 11.500 căn. Tuy nhiên, cơ cấu nguồn cung tiếp tục mất cân đối khi khoảng 80% thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang.
Giá bán sơ cấp bình quân đạt khoảng 4.180 USD/m² (tương đương 109 triệu đồng/m²) thiết lập mặt bằng cao mới. Thế nhưng, tỷ lệ hấp thụ chỉ còn 31%, phản ánh khoảng cách lớn giữa mức giá mà chủ đầu tư đưa ra và khả năng chi trả của người mua.
Nghịch lý của thị trường nằm ở chỗ giá bán vẫn tăng dù sức mua yếu. Nguồn cung mới tập trung vào những sản phẩm có giá trị lớn khiến người mua phải chuẩn bị nguồn vốn đáng kể, trong khi chi phí vay mua nhà tiếp tục là rào cản đối với nhóm khách hàng phụ thuộc vào tín dụng.
Tình trạng này cũng khiến thị trường thứ cấp chịu áp lực điều chỉnh rõ hơn. Theo ghi nhận của Avison Young Việt Nam, giá bán một số sản phẩm trên thị trường thứ cấp đã giảm 5–12%. Khi chi phí vốn tăng và khả năng sinh lời từ việc mua đi bán lại không còn hấp dẫn, người bán buộc phải cân nhắc lại mức giá chào bán nếu muốn tìm được khách hàng.
Theo Avison Young Việt Nam, một diễn biến đáng chú ý là người mua đang ưu tiên các căn hộ thuộc những dự án đã bàn giao từ 5–10 năm, với đơn giá khoảng 2.000–2.500 USD/m² (52 triệu đồng - 65,2 triệu đồng/m²), thay vì lựa chọn căn hộ vùng ven có đơn giá gần 3.300 USD/m² (tương đương 86 triệu đồng/m²).
Sự dịch chuyển này cho thấy người mua ngày càng cân nhắc kỹ hơn giữa giá bán, chất lượng sản phẩm và khả năng sử dụng thực tế. Với các dự án đã đi vào vận hành nhiều năm, người mua có thể trực tiếp kiểm tra chất lượng công trình, môi trường sống, tiện ích và khả năng kết nối giao thông trước khi quyết định xuống tiền.
Quan trọng hơn, khoảng cách giá đang tạo ra sự khác biệt đáng kể về tổng số tiền phải bỏ ra. Nếu so sánh trên cùng diện tích 70 m², căn hộ có đơn giá 2.000–2.500 USD/m², tương ứng khoảng 140.000–175.000 USD (tương ứng từ 3,6 tỷ tới 4,6 tỷ đồng) . Trong khi đó, căn hộ vùng ven có đơn giá 3.300 USD/m² sẽ có giá khoảng 231.000 USD (6 tỷ đồng). Như vậy, chênh lệch có thể lên tới 56.000–91.000 USD (1,5 tỷ đồng - 2,4 tỷ đồng) , chưa tính các khoản chi phí phát sinh và khác biệt về vị trí, chất lượng giữa các dự án.
Đối với người mua để ở, khoản chênh lệch này có thể ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định lựa chọn nhà ở, đặc biệt trong bối cảnh lãi vay cao khiến việc sử dụng đòn bẩy tài chính trở nên tốn kém hơn. Thay vì trả thêm tiền cho một căn hộ mới nhưng nằm xa trung tâm, một bộ phận khách hàng có thể chấp nhận nhà đã qua sử dụng để đổi lấy mức giá thấp hơn và khả năng tiếp cận các khu vực đã hình thành đầy đủ tiện ích.
Tiêu điểm
Bình luận bài viết