Theo báo cáo thị trường bất động sản quý III/2026 của công ty công nghệ và dữ liệu lớn One Mount, mặt bằng lãi suất tiếp tục tăng trong quý vừa qua, trở thành một trong những yếu tố gây áp lực lớn lên thị trường. Đến ngày 20/9, lãi suất huy động bình quân theo thống kê của Ngân hàng Nhà nước đạt 6,38%/năm. Đáng chú ý, một số ngân hàng đã nâng lãi suất tiết kiệm theo hình thức thỏa thuận lên tới 10%/năm.

Diễn biến này đẩy lãi suất cho vay mua nhà sau thời gian ưu đãi lên phổ biến ở mức 13–15%/năm, gây áp lực trả nợ lớn với nhóm khách hàng sử dụng đòn bẩy tài chính. Hệ quả khiến suy giảm sức mua, giá nhà ở thị trường thứ cấp giảm.

Bước sang tháng 10, Ngân hàng Nhà nước đã yêu cầu các tổ chức tín dụng giảm tối thiểu 0,5 điểm phần trăm lãi suất huy động và giảm 1,5–2 điểm phần trăm lãi suất cho vay đối với các lĩnh vực ưu tiên.

One Mount nhận định lãi suất có thể hạ nhiệt nhờ những nỗ lực điều hành của Chính phủ. Tuy nhiên, khả năng giảm sâu vẫn còn hạn chế, đặc biệt đối với tín dụng bất động sản, do các ngân hàng vẫn phải cân đối nguồn vốn và đối mặt với áp lực lạm phát. Điều này đồng nghĩa việc người mua nhà khó có thể kỳ vọng chi phí vay vốn giảm mạnh ngay lập tức.

Theo quan sát của Bộ phận Nghiên cứu thuộc Công ty chứng khoán SSI (SSI Research), nguyên nhân chính khiến nợ xấu có nguy cơ gia tăng là lãi suất tăng mạnh, làm suy yếu khả năng trả nợ của người vay. Rủi ro đặc biệt đáng chú ý đối với khách hàng cá nhân, hộ gia đình, doanh nghiệp vừa và nhỏ (SMEs) và doanh nghiệp siêu nhỏ.

Đối với nhóm khách hàng mua nhà, áp lực càng lớn khi các khoản vay bước qua thời gian ưu đãi và chuyển sang lãi suất thả nổi. SSI Research dự báo nợ xấu cho vay mua nhà nhiều khả năng sẽ lộ diện rõ hơn trong các quý tới, qua đó tạo thêm áp lực lên chi phí dự phòng của các ngân hàng.

Ngoài lãi suất cao, nợ xấu bất động sản còn có thể phát sinh do khách vay giảm thu nhập, mất khả năng trả nợ trong khi thanh khoản nhà đất cũng suy giảm.

Ông Nguyễn Trần Tùng, người mới mua nhà hồi đầu năm cho biết ông phải vay 2 tỷ đồng với lãi suất 11,8%/năm để sở hữu căn hộ chung cư tại khu vực Linh Đàm (Hà Nội). Mức lãi suất thả nổi sẽ cộng thêm 3,5 đến 4%/năm sau thời gian ân hạn 18 tháng.

Ông Tùng đang rất khó khăn "chống đỡ" tiền thanh toán hàng tháng vì mức lãi suất 2 con số trong khi thu nhập lại giảm so với năm ngoái.

“Thu nhập giảm, để trả lãi và gốc trong thời gian ưu đãi lãi suất, tôi đã phải co kéo rất nhiều. Tới khi lãi suất thả nổi, chắc chắn tôi không đủ khả năng trả nợ. Tôi đang muốn bán nhà để tránh nợ xấu nhưng quả thực thời điểm này thanh khoản gần như không có ngay cả khi giảm giá sâu”, ông Tùng chia sẻ lo lắng của mình.