Hướng dẫn 3224/HD-UBND ngày 7/11/2022 do ông Trần Văn Quân, Phó Chủ tịch UBND tỉnh ký ban hành đã tạo ra cú sốc rất lớn cho thị trường bất động sản tỉnh Hải Dương.

Cuối năm 2022, ở thời điểm bất động sản trượt dài, nhiều chủ đầu tư gặp khủng hoảng kép: Thị trường đóng băng, nguồn vốn ngày càng cạn kiệt, thì tại Hải Dương khó khăn của doanh nghiệp bất động sản còn nhân lên gấp bội khi nhận thêm cú sốc như “trời giáng”, đứng trước nguy cơ phá sản hàng loạt vì Hướng dẫn 3224/HD-UBND ngày 7/11/2022 về việc xác định giá đất cụ thể bằng phương pháp thặng dư do ông Trần Văn Quân, Phó Chủ tịch UBND tỉnh ký ban hành.

Hướng dẫn không chỉ gây bức xúc, làm cho doanh nghiệp kinh doanh địa ốc “ngộp thở” mà cách hành xử của UBND tỉnh Hải Dương còn khiến các chủ đầu tư càng thêm uất nghẹn khi bỏ ngoài tai mọi kiến nghị, phản ánh từ phía cộng đồng doanh nghiệp.

Sau một năm ban hành, được kiểm chứng bởi thời gian và thực tiễn, Hướng dẫn 3224/HD-UBND ngày càng lộ rõ rất nhiều bất cập, làm ảnh hưởng đến môi trường đầu tư, kinh doanh của tỉnh Hải Dương.

Theo một số doanh nghiệp, họ là những đơn vị đã tham gia đấu giá dự án bất động sản tại tỉnh Hải Dương, được lựa chọn là nhà đầu tư theo quyết định trúng thầu của UBND tỉnh và ký hợp đồng đầu tư với các UBND huyện và UBND tỉnh theo quy định tại Nghị định 30/2015/NĐ-CP và Nghị định 25/2020/NĐ-CP.

Những dự án dạng này đã được giao đất từ 2-4 năm, đến nay, các chủ đầu tư đã hoàn thành cơ bản các hạng mục như: Giải phóng mặt bằng, đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật… và đều chưa được xác định tiền sử dụng đất, chưa đủ điều kiện kinh doanh theo quy định.

Văn bản Các doanh nghiệp bất động sản tại tỉnh Hải Dương gửi các cơ quan chức năng “kêu cứu” đối với các quy định được nêu trong Hướng dẫn 3224/HD-UBND.

Việc UBND tỉnh Hải Dương ban hành Hướng dẫn 3224/HD-UBND về tính tiền sử dụng đất được ví như cú “quay xe”, đảo chiều chính sách đột ngột dẫn đến mọi tính toán, dự phòng của doanh nghiệp đều bị “vỡ trận” do ở thời điểm những doanh nghiệp này dự thầu đều dựa theo các thông số kinh tế, kỹ thuật, pháp lý trong hồ sơ mời thầu, bao gồm chi phí thực hiện dự án (M1) phải lớn hơn M1 tối thiểu trong hồ sơ mời thầu và các quy định pháp luật đang có hiệu lực.

Việc xác định thời điểm phân bổ chi phí xây dựng, thời điểm xác định doanh thu trong Hướng dẫn 3224/HD-UBND của UBND tỉnh Hải Dương thực sự có vấn đề, chưa phù hợp, thiếu nhất quán ở thời điểm các doanh nghiệp trúng thầu.

Theo nội dung hướng dẫn: “Thời gian xây dựng hạ tầng kỹ thuật là 30 tháng kể từ thời điểm giao đất; chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật cuối tháng thứ 12 là 40% tổng chi phí xây dựng; chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật cuối tháng thứ 24 là 40% tổng chi phí xây dựng; chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật cuối tháng thứ 30 là 20% tổng chi phí xây dựng.

Thời gian bán hàng là 30 tháng; Thời điểm tính doanh thu (Cả doanh thu đất nền và nhà ở) là thời điểm cuối tháng thứ 24 kể từ thời điểm giao đất; tỷ lệ doanh thu cuối tháng thứ 24 là 40% tổng doanh thu; tỷ lệ doanh thu cuối tháng thứ 36 là 40% tổng doanh thu; tỷ lệ doanh thu cuối tháng thứ 42 là 20% tổng doanh thu”.

“Việc hướng dẫn như trên thể hiện sự áp đặt tùy tiện, chủ quan của người ban hành bởi lẽ, quy định tại Điều 194 Luật Đất đai 2013 và Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014: Để có thể kinh doanh bán đất đúng quy định, nhà đầu tư cần hoàn thành hạ tầng kỹ thuật và được nghiệm thu, có giấy tờ về quyền sử dụng đất, tức là ít nhất đến tháng thứ 30 (đối với dự án 20-50ha) nhà đầu tư mới đủ điều kiện kinh doanh dẫn đến chênh lệch về thời điểm bắt đầu kinh doanh 18 tháng (tháng thứ 12 theo hướng dẫn).

Mặt khác các dự án chưa được xác định tiền sử dụng đất nên thời điểm kinh doanh thực tế còn kéo dài hơn nữa (đến thời điểm hiện tại các dự án đã giao đất từ 24- 44 tháng)” - đại diện một doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trên địa bàn tỉnh Hải Dương cho biết.

Cũng theo vị này, trong văn bản hướng dẫn, UBND tỉnh Hải Dương đã yêu cầu áp dụng suất vốn đầu tư xây dựng làm căn cứ để tính tiền sử dụng đất. Tuy nhiên, yêu cầu này không phù hợp với quy định của pháp luật, nhất là không phù hợp với tinh thần quan điểm của Bộ Xây dựng theo Công văn số 5143/BXD-KTXD.

Ngoài ra, sau khi giao đất, các dự án chưa được các cơ quan quản lý nhà nước tỉnh Hải Dương xác định và thông báo tiền sử dụng đất phải nộp, đây là nguyên nhân khách quan ngoài khả năng của chủ đầu tư. Tuy nhiên, đến ngày 7/11/2022, Hướng dẫn 3224/HD-UBND được ban hành, áp dụng hồi hoàn cho cả dự án cho cả các dự án chưa được UBND tỉnh xác định giá đất dẫn đến tiền sử dụng đất “tăng xông” lên đến hơn 150% (tức là tăng gấp 1,5 so với Quyết định số 3311/QĐ-UBND ngày 25/9/2019 được UBND tỉnh Hải Dương ban hành trước đó để làm căn cứ xác định giá đất).

Bên cạnh đó, trong Hướng dẫn của UBND tỉnh Hải Dương còn đưa ra các hàng loạt các quy định tréo ngeo, tài sản so sánh không tương đồng với tài sản đánh giá quy định tại Điều 3 của Thông tư 36/2014/TT-BTNMT. Lựa chọn tài sản so sánh ở vị trí có giá trúng đấu giá cao bất thường so với những khu đất đấu giá khác trong khu vực là chưa phù hợp theo quy định tại Điều 112 Luật Đất đai về nguyên tắc định giá đất phù hợp với giá phổ biến trên thị trường.

Ngoài ra còn một số nội dung không phù hợp khác như: Không xem xét giảm trừ các yếu tố bất lợi khi so sánh các lô đất trong dự án có kích thước hình thang (2 cạnh không bằng nhau giữa cạnh mặt tiền và cạnh cuối lô đất) với lô đất làm tài sản so sánh có kích thước đồng nhất, vuông vắn vì các lỗ có dạng thang sẽ khó thanh khoản hơn, cũng như giá trị bị giảm nhiều so với các lỗ đất vuông vắn khác.

Nói về mức biến động của giá bất động sản, ông Nguyễn Danh Dũng - Giám đốc Công ty TNHH Ánh Dương AD-HD (Nhà đầu tư dự án xây dựng điểm dân cư mới thôn Phù Tải, xã Kim Đính, huyện Kim Thành, tỉnh Hải Dương) cho rằng, giá bất động sản thức có tăng, giảm có chu kỳ nên theo Hướng dẫn 3224 của UBND tỉnh Hải Dương đưa ra tăng cố định 5%/năm là không phù hợp với thực tế. Khi vào chu kỳ giảm thì việc áp dụng Hướng dẫn 3224 thực chất đẩy doanh thu ảo tăng lên 45%. Thực tế hiện nay, bất động sản đã giảm đến 40%.

Đồng với quan điểm trên, ông Nguyễn Văn Sự - Phó Giám đốc Công ty Cổ phần Quốc tế An Lộc Phát (Nhà đầu tư thực hiện dự án khu dân cư mới xã Hồng Quang, huyện Thiện Miện, tỉnh Hải Dương, quy mô dự án hơn 7,6ha) còn cho biết thêm, theo Hướng dẫn 3224, lợi nhuận của của nhà đầu tư nếu có thấp hơn rất nhiều so với quy định cũ vì chi phí xây dựng thấp hơn gần 40% so với quy định cũ. Cũng công thức tính lợi nhuận cho nhà đầu tư nhưng 3224 đã bao gồm chi phí phải huy động vốn còn 3311 thì chưa. Vì vậy tôi đề nghị, Tổ công tác theo Quyết định 1435/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ quan tâm, chỉ đạo sự phù hợp của Hướng dẫn 3224/HD-UBND ngày 7/11/2022, đặc biệt áp dụng đã giao đất nhiều năm nhưng chưa xác định tiền sử dụng đất. Xem xét lại phương pháp, kết quả tính toán tiền sử dụng đất của dự án theo đúng các quy định hiện hành về đất đai.

Các doanh nghiệp bất động sản Hải Dương đứng trước nguy cơ phá sản hàng loạt vì cách hành xử của tỉnh.

Nhận thấy Hướng dẫn có nhiều nội dung không phù hợp thực tiễn, làm đội chi phí lên rất lớn, dự án không thể tiếp tục triển khai, buộc phải “đắp chiếu, trùm mền” vì không còn khả thi, các doanh nghiệp đồng loạt có kiến nghị gửi UBND tỉnh bằng văn bản nhưng vẫn chưa được xem xét, giải quyết thấu đáo, dứt điểm mà vẫn bị áp đặt thu tiền sử dụng đất với giá “cắt cổ” đã khiến các doanh nghiệp cùng hàng nghìn lao động rơi vào cảnh lao đao, suy kiệt, kinh doanh, dự án bị ngừng trệ vô thời hạn, phát sinh lãi vay khủng khiếp, chi phí sản xuất tăng cao và vô vàn khó khăn khác, dẫn đến làn sóng nguy cơ phá sản lan rộng đối với các doanh nghiệp bất động sản trên địa bàn tỉnh Hải Dương.

Ngoài sự thờ ơ, vô cảm, thiếu trách nhiệm trước nỗi thống khổ của doanh nghiệp, cách hành xử theo kiểu “trên rải thảm, dưới rải đinh” của UBND tỉnh Hải Dương còn thể hiện ở chỗ, theo quy định tại Điều 152 Luật Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật năm 2013 nêu rõ: Văn bản quy phạm pháp luật của HĐND, UBND các cấp, chính quyền địa phương ở đơn vị hành chính - kinh tế đặc biệt không được quy định hiệu lực trở về trước.

Rõ ràng, việc mở rộng phạm vi áp dụng và điều kiện chuyển tiếp theo Hướng dẫn 3224/HD-UBND là rất bất thường, nối tiếp hàng dài các quy định mâu thuẫn, chồng chéo trong văn bản do ông Trần Văn Quân - Phó Chủ tịch UBND tỉnh Hải Dương ký ban hành, ảnh hưởng rất lớn đến tính hiệu quả, tính khả thi khi thực hiện dự án đối với doanh nghiệp.

Mới đây, phát biểu kết luận tại cuộc họp với một số bộ, ngành, địa phương, hiệp hội… giải quyết khó khăn, vướng mắc liên quan đến công tác định giá đất, ngày 30/10/2023, Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà cho rằng, mọi vướng mắc để đưa nguồn lực đất đai vào phát triển kinh tế, thậm chí vi phạm pháp luật, chủ yếu do vấn đề định giá.

“Phương pháp, trình tự, nội dung xác định giá đất phải khả thi, sát thực tế, phù hợp với năng lực thực hiện, khoa học, khách quan, minh bạch, bảo đảm lợi ích công bằng giữa người dân, doanh nghiệp, Nhà nước”, Phó Thủ tướng Chính phủ yêu cầu.

Và tinh thần xuyên suốt, quyết liệt trong chỉ đạo của Chính phủ, đứng đầu là Thủ tướng Phạm Minh Chính đã chỉ đạo phải tháo gỡ những khó khăn vướng mắc, tạo điều kiện thuận lợi nhất cho doanh nghiệp phát triển, phải biến chủ trương, chính sách thành hành động cụ thể của mỗi cán bộ, công chức thực thi công vụ, đừng coi doanh nghiệp là đối tượng quản lý mà là đối tượng phục vụ.

Tuy nhiên, từ vụ việc UBND tỉnh Hải Dương ban hành Hướng dẫn 3224/HD-UBND ngày 7/11/2022 cho thấy ban hành văn bản thiếu tính thực tiễn, có nhiều nội dung chồng chéo, gây mâu thuẫn, sâu xa hơn là việc làm kìm hãm, tạo rào cản cho sự phát triển kinh tế-xã hội của địa phương. Bên cạnh đó, còn làm ảnh hưởng đến uy tín, hình ảnh của các cơ quan chức năng, làm sói mòn niềm tin của doanh nghiệp đối với các cơ quan thực thi pháp luật, ảnh hưởng đến môi trường thu hút nhà đầu tư của tỉnh Hải Dương.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản được dự báo sẽ tiếp tục gặp khó khăn, để tránh nguy cơ đổ vỡ hàng loạt gây hệ lụy và tạo tiền lệ tiêu cực đến thị trường cũng như cứu doanh nghiệp trước bờ vực phá sản, sớm triển khai lại dự án, Doanh nghiệp đề nghị Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Tỉnh ủy Tỉnh Hải Dương… vào cuộc, thanh tra, kiểm tra, làm rõ tính hợp hiến, hợp pháp và tính thống nhất, sự phù hợp của Hướng dẫn 3224/HD-UBND ngày 7/11/2022 do UBND tỉnh Hải Dương ban hành và sớm có giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, khuyến khích hoạt động đầu tư, sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp trên địa bàn tỉnh.