Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang bước vào một giai đoạn nhiều thay đổi, câu chuyện về pháp lý, giá nhà, lãi suất, dòng vốn, hạ tầng và khả năng hấp thụ của thị trường tiếp tục là những vấn đề được cộng đồng doanh nghiệp đặc biệt quan tâm. Tọa đàm “Phân tích thị trường bất động sản 2027” đặt ra những câu hỏi quan trọng cho giai đoạn tiếp theo: Thị trường sẽ chịu sức ép từ đâu, những khu vực nào có thể hình thành động lực mới và doanh nghiệp cần thích ứng ra sao trước một chu kỳ phát triển đòi hỏi tính thực chất ngày càng cao.

Pháp lý vẫn là một trong những “điểm nghẽn” lớn

Theo ông Nguyễn Quốc Bảo, Chủ tịch VREC & HREC,  thị trường bất động sản giai đoạn này tiếp tục chịu sự chi phối sâu sắc bởi các yếu tố mang tính bước ngoặt. Trước hết, những rào cản pháp lý và các quy định mới vẫn là "điểm nghẽn" dai dẳng. Dù có nhiều nỗ lực tháo gỡ, tiến trình giải quyết thủ tục vẫn thiếu sự đồng bộ và triệt để, khiến nguồn cung dự án mới rơi vào tình trạng khan hiếm. Ngoài ra, các chính sách mới như khung giá đất điều chỉnh hay quy định về niên hạn sử dụng chung cư cũng đang tạo ra sức ép không nhỏ lên tâm lý nhà đầu tư và cơ cấu chi phí của doanh nghiệp.

Tuy nhiên, trong bối cảnh thách thức đó, đòn bẩy từ hạ tầng và dòng vốn FDI nổi lên như một bệ đỡ cứu cánh. Việc TP HCM tăng tốc giải ngân đầu tư công và triển khai loạt dự án giao thông trọng điểm đã tạo xung lực lớn cho thị trường. Điểm sáng lớn nhất hiện nay thuộc về các khu vực hưởng lợi từ hạ tầng TOD cùng các phân khúc mang giá trị khai thác thực tế cao như bất động sản công nghiệp, căn hộ dịch vụ và văn phòng, giúp duy trì nhịp độ phát triển tương đối ổn định giữa bức tranh thị trường còn nhiều trầm lắng.

Ông Bảo đồng thời lưu ý những thay đổi liên quan đến chính sách đất đai, khung giá đất cũng như các quy định mới có thể tạo thêm sức ép lên cơ cấu chi phí của doanh nghiệp và tâm lý nhà đầu tư. Vì vậy, thị trường năm 2027 không thể chỉ được nhìn dưới góc độ tăng hay giảm giá, mà cần xem xét toàn diện hơn về khả năng hình thành nguồn cung phù hợp, pháp lý rõ ràng và sản phẩm đáp ứng được nhu cầu thực.

Ông Nguyễn Quốc Bảo cũng cho rằng, các khu vực hưởng lợi từ hạ tầng TOD cũng đáng được chú ý, bởi giá trị bất động sản trong giai đoạn mới ngày càng gắn với khả năng kết nối, công năng sử dụng và chất lượng hạ tầng thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá.

Ở góc nhìn khác, ông Mai Hữu Tín - Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Đầu tư U&I  tập trung nhiều hơn vào động lực phát triển công nghiệp và quá trình hình thành những cực tăng trưởng mới.

Từ thực tế phát triển các khu công nghiệp và quá trình đô thị hóa ở Bình Dương cũ, ông Tín nhấn mạnh mối quan hệ chặt chẽ giữa công nghiệp – hạ tầng – đô thị – bất động sản. Khi một khu vực thu hút được hoạt động sản xuất, việc làm và dòng vốn đầu tư, nhu cầu về nhà ở, dịch vụ, thương mại, logistics và hạ tầng xã hội sẽ từng bước hình thành xung quanh.

Từ góc nhìn đó, bất động sản công nghiệp không nên được xem là một phân khúc tách biệt. Một khu công nghiệp lớn kéo theo một chuỗi nhu cầu khác: nhà ở cho người lao động, nơi lưu trú cho chuyên gia, thương mại, dịch vụ, giáo dục, y tế và hạ tầng kết nối. Đây cũng là một gợi mở cho doanh nghiệp bất động sản. Thay vì chỉ tìm kiếm cơ hội từ giá đất, doanh nghiệp cần nhìn vào dòng dịch chuyển của sản xuất, việc làm, đầu tư và dân cư. Chính những dòng dịch chuyển này mới có khả năng hình thành nhu cầu bất động sản bền vững trong dài hạn.

Bất động sản phải quay về nhu cầu thật của người mua

Trong khi ông Nguyễn Quốc Bảo nhìn ở bình diện thị trường và chính sách, ông Mai Hữu Tín đặt trọng tâm vào công nghiệp và đầu tư, thì ông Lê Như Thạch, Chủ tịch HĐQT Bcons Group tiếp cận vấn đề từ vị trí của doanh nghiệp phát triển bất động sản.

Ông Thạch cho rằng khi đi từ góc nhìn vĩ mô xuống thực tế từng dự án, doanh nghiệp sẽ phải đối mặt với nhiều vấn đề cụ thể hơn: sản phẩm có phù hợp với nhu cầu không, mức giá có nằm trong khả năng chi trả của khách hàng hay không và dự án có thực sự tạo ra giá trị sử dụng hay chỉ dựa vào kỳ vọng thị trường.

Đây là vấn đề đặc biệt đáng chú ý khi giá nhà tại nhiều khu vực đã tăng nhanh hơn thu nhập. Trong bối cảnh đó, việc phát triển một sản phẩm với nhiều tiện ích hoặc tiêu chuẩn cao chưa chắc đồng nghĩa với khả năng bán tốt nếu tổng giá trị căn nhà vượt xa khả năng tài chính của nhóm khách hàng mục tiêu.

Từ góc độ doanh nghiệp, bài toán vì vậy không còn là “có sản phẩm để bán”, mà phải là sản phẩm nào thị trường thực sự cần và có thể mua được. Đó cũng là lý do thị trường trong giai đoạn mới có thể chứng kiến sự phân hóa rõ hơn giữa những dự án dựa chủ yếu vào kỳ vọng tăng giá và những dự án có giá trị khai thác, nhu cầu ở thực hoặc khả năng tạo dòng tiền rõ ràng.

Một góc nhìn đáng chú ý khác khi đặt  trọng tâm hướng về khu vực Đồng bằng sông Cửu Long và bài toán kết nối vùng,  ông Võ Quốc Thắng – Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đồng Tâm cho rằng không gian phát triển hướng Tây TP Hồ Chí Minh và khu vực Đồng bằng sông Cửu Long cần được quan tâm đúng mức. Việc TP Hồ Chí Minh tập trung đầu tư, hoàn thiện các trục giao thông đối ngoại hướng Tây như: mở rộng Quốc lộ 1, tuyến đường từ Bình Điền kết nối Đại lộ Võ Văn Kiệt với cao tốc TP Hồ Chí Minh - Trung Lương sẽ góp phần giảm áp lực giao thông khu vực nội đô, đồng thời mở rộng không gian phát triển đô thị và kinh tế về phía Tây.

“Hạ tầng giao thông đồng bộ, gồm đường bộ, đường thủy và hàng không là điều kiện quan trọng để Đồng bằng sông Cửu Long thu hút các tập đoàn lớn, thúc đẩy nông nghiệp công nghệ cao, logistics và công nghiệp, qua đó tạo việc làm và giữ nguồn nhân lực cho khu vực”, ông Thắng chia sẻ.

Một thị trường buộc doanh nghiệp phải tái cấu trúc

Các chuyên gia nhận định bức tranh thị trường năm  2027 vẫn đối mặt ba điểm nghẽn cốt lõi, tiếp tục thử thách doanh nghiệp và người mua nhà. Cụ thế:

Pháp lý chưa hoàn toàn được tháo gỡ, lãi suất và chi phí vốn vẫn là yếu tố doanh nghiệp phải theo dõi sát, trong khi khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập đang trở thành bài toán ngày càng rõ nét đối với người mua.

Những yếu tố này buộc các doanh nghiệp phải cơ cấu lại tài sản, nguồn vốn và danh mục dự án. Những sản phẩm thiếu nhu cầu thực, phụ thuộc quá nhiều vào đòn bẩy tài chính hoặc kỳ vọng tăng giá có thể chịu sức ép lớn hơn.

Ở chiều ngược lại, hạ tầng, công nghiệp, dòng vốn FDI, TOD và liên kết vùng đang mở ra những cơ hội mới. Nhưng cơ hội sẽ không phân bổ đồng đều. Những khu vực có hạ tầng thực, việc làm thực, dân cư thực và khả năng khai thác thực sẽ có lợi thế hơn.

Đây cũng là một sự chuyển dịch đáng chú ý của thị trường: từ chỗ bất động sản từng được nhìn nhiều qua câu chuyện “mua hôm nay để chờ tăng giá ngày mai”, sang cách đánh giá dựa nhiều hơn vào pháp lý, công năng, kết nối và khả năng tạo giá trị lâu dài.