Sáng ngày 08/01/2020, tại New World Saigon (TP.HCM), Công ty Cổ phần DKRA Việt Nam (DKRA Vietnam) đã tổ chức sự kiện “Báo cáo thị trường Bất động sản Nhà ở TP.HCM năm 2019”. Tại buổi báo cáo, thông qua chủ đề: “Chinh phục thử thách” DKRA Vietnam đã có những nhận định tổng quan thị trường Bất động sản Nhà ở TP.HCM trong năm 2019, đồng thời đưa ra một số dự báo cho năm 2020.

Toàn cảnh Báo cáo thị trường BĐS Nhà ở TP.HCM 2019 với chủ đề “Chinh phục thử thách” do DKRA Vietnam tổ chức.

Năm 2019 đầy biến động

Trong năm vừa qua, thị trường Bất động sản Nhà ở TP.HCM chứng kiến sự sụt giảm đáng kể của nguồn cung lẫn sức cầu ở hầu hết các phân khúc kinh doanh. Ngoại trừ, bất động sản nghỉ dưỡng (nguồn cung tập chung chủ yếu ở những dự án có quy mô lớn tại Bình Thuận, Bà Rịa - Vũng Tàu). Về tình hình mặt bằng giá lại có nhiều biến động, đáng chú ý nhất là giá sơ cấp từ các chủ đầu tư tăng cao.

Tiến sĩ Cấn Văn Lực - Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV & Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ Quốc gia trình bày về nội dung kinh tế vĩ mô và môi trường chính sách 2019 - 2020. 

Ở phân khúc đất nền: Nguồn cung đã giảm mạnh trên toàn bộ thị trường. Theo ghi nhận DKRA Vietnam có 14 dự án mới đáng chú ý ra mắt thị trường trong năm 2019, cung cấp khoảng 1,704 nền (bằng 46% so với năm 2018, khoảng 3,736 nền). Tính từ năm 2016 đến nay, đây đã là năm thứ hai nguồn cung mới phân khúc đất nền bị sụt giảm và là mức thất nhất.

Tỷ lệ tiêu thụ nguồn cung mới đạt 95%, khoảng 1615 nền (bằng 49% so với năm 2018). Khu vực phía Bắc TP.HCM dẫn đầu cả về nguồn cung mới và tỷ lệ tiêu thụ. Các dự án mới đa phần tập trung ở khu vực vùng ven như: Bình Chánh, Nhà Bè, Củ Chi, Quận 9… Giá giao dịch thứ cấp chủ yếu tăng tập trung ở giai đoạn đầu năm 2019 và tăng trung bình từ 5 -7% so với năm 2018.

Đối với phân khúc căn hộ: Căn hộ hạng C khan hiếm, cũng theo khảo sát trong năm 2019, thị trường mở bán 47 dự án, cung cấp 24, 514 căn hộ (bằng 64% so với năm 2018). Tỷ lệ tiêu thụ nguồn cung mới năm 2019 đạt 94%, khoảng 22,997 căn hộ (bằng 67% so với năm 2018). Tính từ năm 2016 đến nay, thị trường Bất động sản Nhà ở TP.HCM ở phân khúc căn hộ ghi nhận nguồn cung mới và lượng tiêu thụ năm 2019 ở mức thấp nhất.

Khu Đông của TP.HCM  tiếp tục dẫn đầu về nguồn cung mới lẫn lượng tiêu thụ. Về loại hình, căn hộ hạng B chiếm tỷ trọng lớn trong khi căn hộ hạng C vẫn khan hiếm. Giá giao dịch sơ cấp từ chủ đầu tư tăng mạnh và liên tục ở các giai đoạn trong năm, trung bình 15% - 20% so với mặt bằng giá trong khu vực.

Ông Nguyễn Hoàng - Giám đốc bộ phận R&D DKRA Vietnam trình bày diễn biến thị trường trong năm 2019, đồng thời đưa ra dự báo cho năm 2020. 

Phân khúc nhà phố và biệt thự: nguồn cung mới chỉ tăng nhẹ trên thị trường, trong năm vừa qua có 16 dự án được mở bán cung ứng khoảng 1,413 căn (tăng 20% so với năm 2018). Tỷ lệ tiêu thụ trong năm 2019 đạt 78% nguồn cung mới, khoảng 1,100 căn (tăng nhẹ 0.5% so với năm 2018). Khu Đông của TP.HCM tiếp tục dẫn đầu thị trường cả về nguồn cung mới lẫn tỷ lệ tiêu thụ tập trung chủ yếu ở Quận 2 và Quận 9. Giá giao dịch sơ cấp của chủ đầu tư tăng mạnh, nhất là trong giai đoạn cuối năm, mức tăng trung bình từ 10% - 15% so với mặt bằng giá chung tại khu vực.

Phân khúc BĐS nghỉ dưỡng - Biệt thự biển: Khác biệt với hầu hết các phân khúc còn lại, phân khúc BĐS nghỉ dưỡng - Biệt thự biển đã tăng mạnh cả về nguồn cung mới và tỷ lệ tiêu thụ, sức cầu giảm về cuối năm. Trong năm 2019, thống kê từ DKRA Vietnam thị trường đón nhận nhận 14 dự án mới, cung ứng khoảng 2,586 căn biệt thự biển (tăng gấp 3 lần so với 2018). Tỷ lệ tiêu thụ nguồn cung mới đạt 77%  với 2,004 căn (tăng gần 5 lần so với 2018).

Tuy nhiên, số lượng lại tập trung nhiều ở các dự án có quy mô lớn Bình Thuận và Bà Rịa - Vũng Tàu. Từ giữa năm 2019, sức cầu chung toàn thị trường có dấu hiệu sụt giảm, rõ nhất ở giai đoạn cuối năm. Điểm sáng cho thị trường ở phân khúc BĐS nghỉ dưỡng - Biệt thự biển trong năm 2019 là sự phát triển mạnh của mô hình khu nghỉ dưỡng phức hợp (Integrated Resort).

Ông Phạm Lâm - CEO DKRA Vietnam trình bày chủ đề chính của Báo cáo toàn cảnh thị trường BĐS Nhà ở TP.HCM 2019: Chinh phục thử thách.

Phân khúc BĐS nghỉ dưỡng - Condotel: theo DKRA Vietnam ghi nhận “nguồn cung mới và lượng tiêu thụ tăng mạnh, sức cầu giảm về cuối năm”. Trong năm 2019 có 14 dự án condotel mới mở bán, cung ứng ra thị trường 10,290 căn, (tăng 124% so với năm 2018). Tỷ lệ tiêu thụ đạt 78%  với 8,042 căn (tăng khoảng 191% so với năm 2018). Nguồn cung sơ cấp và lượng tiêu thụ tập trung về các thị trường quen thuộc như Bình Thuận, Ninh Thuận, Phú Quốc,...

Tuy nhiên, từ Quý 2/2019 sức cầu chung có dấu hiệu sụt giảm và tiếp tục giảm mạnh ở giai đoạn cuối năm. do vấn đề vỡ cam kết lợi nhuận của một vài dự án. Đối với loại hình condotel trong phân khúc này, năm 2019 đánh dấu sự lên ngôi của xu hướng ủy thác cho thuê theo hình thức chia sẻ lợi nhuận.

Thị trường liệu có khởi sắc trong năm 2020?

Theo quan sát của DKRA Vietnam, mặc dù ở thời gian gần đây có xu hướng giảm nhiệt nhưng phân khúc đất nền vẫn tiếp tục khan hiếm và là sự lựa chọn đầu tư do hàng đầu do không có nhiều dự án mới mở bán. Nguồn cung mới phần lớn mang quy mô nhỏ, tập trung chủ yếu ở khu vực vùng ven như Củ Chi, Bình Chánh, Quận 9,...

Tọa đàm thảo luận về thị trường BĐS Nhà ở TP.HCM với các chuyên gia: TS. Đinh Thế Hiển - Chuyên gia kinh tế; Ông Nguyễn Hoàng - Giám đốc bộ phận R&D DKRA Vietnam; Ông Phạm Lâm - CEO DKRA Vietnam (từ trái sang).

Trong năm 2020, với  phân khúc căn hộ, nguồn cung có thể sẽ duy trì ở mức tương đương năm 2019, giao động khoảng 25,000 căn, tập trung ở các dự án có quy mô lớn. Khu Đông và khu Nam tiếp tục duy trì tỷ trọng lớn trong cơ cấu nguồn cung mới.

Đối với loại hình căn hộ: căn hộ hạng C tiếp tục khan hiếm, căn hộ hạng A và hạng B vẫn tiếp tục dẫn dắt thị trường. Riêng căn hộ hạng sang có thể tăng mạnh trong năm 2020 và mở rộng phạm vi ra các khu vực Quận 4, Quận 10. Sức cầu chung trong ngắn hạn sẽ chưa có nhiều dấu hiệu khởi sắc mới.