Vấn đề cốt lõi của thị trường bất động sản

2022-11-22 08:20:28
Để thị trường bất động sản (BĐS) phát triển ổn định cần huy động nguồn lực từ các kênh, như: đầu tư trực tiếp, thị trường chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp, ngân sách nhà nước, vốn tự có của người dân, doanh nghiệp… trong đó, vốn tín dụng chỉ là một trong các kênh cần có để thị trường BĐS phát triển.

Vấn đề cốt lõi của thị trường BĐS hiện nay

Thị trường BĐS phát triển an toàn lành mạnh, có vai trò quan trọng đối với quá trình phát triển kinh tế - xã hội; góp phần phát triển và thay đổi diện mạo đô thị; phát triển nhà ở xã hội; đảm bảo an sinh xã hội. Tuy nhiên, thị trường BĐS hiện nay đang có vấn đề. Một nhà toán học người Đức David Hilbert tưởng tượng ra một khách sạn với số lượng phòng vô hạn. Ông chỉ ra rằng, ngay cả khi tất cả các phòng đều có người ở, khách sạn vẫn có thể phục vụ cho khách mới đến, chỉ bằng cách yêu cầu mỗi khách chuyển sang phòng bên cạnh. Một khách chuyển sang phòng khách thứ hai, dành chỗ cho người mới đến, khách thứ hai chuyển sang phòng khách thứ ba... Vị khách mới sẽ được đặt vào phòng trống số 1. 

                                                            Thành phố Cần Thơ ngày đối mới. Ảnh Trọng Triết

Như vậy, nguyên lý chung của khách sạn vô hạn là mỗi vị khách sẽ luôn được đáp ứng phòng bằng “căn phòng kế bên”. Với số lượng “phòng kế bên” là vô hạn, chuỗi sẽ không bao giờ kết thúc. Trong nhiều năm, các nhà phát triển BĐS hoạt động theo cách thức tương tự khách sạn vô hạn Hilbert. Họ bán căn hộ trước khi xây dựng. Nhưng thay vì sử dụng tiền huy động để đầu tư các dự án hiện có, các nhà phát triển lại sử dụng tiền cho các mục đích khác, chẳng hạn như mua thêm đất đai.

Nguồn tiền vô hạn kéo theo mặt bằng giá đất cả vùng tăng vô hạn. “Khách sạn vô hạn, giá đất vô hạn”! Ở những nơi cho phép tuân theo mô hình khách sạn Hilbert, mọi ước mơ tốt đẹp cũng trở nên vô hạn. Giá đất bị đẩy lên quá cao khiến ước mơ tốt đẹp của chính quyền xây dựng nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp cũng sẽ diễn ra tại điểm thời gian vô hạn.

Luật lệ ở những khu vực tài phán cho phép bán căn hộ chưa xây thoạt nhìn trông khá chặt chẽ, nhưng cấu trúc “ngân hàng sân sau, chứng khoán người nhà” của hệ sinh thái BĐS thỏa sức tạo ra các công cụ tài chính tinh vi để tránh né.

Để có nguồn tiền hoàn thành các căn hộ theo cam kết, thật đơn giản, các nhà phát triển lại bán thêm nhiều căn hộ chưa xây mới. Giống như nguyên lý khách sạn vô hạn Hilbert, luôn thỏa mãn nhu cầu mỗi vị khách mới bằng “căn phòng kế bên”, các nhà phát triển BĐS hoàn thành mỗi căn hộ đã bán trước đó bằng tiền của các căn hộ bán tiếp theo.

Các nhà phát triển bất động sản BĐS đang tạo ra quá nhiều “căn hộ hình thành trong tương lai”, khiến cung vượt quá nhu cầu thật. Có quá nhiều “thành phố ma căn hộ”, không người ở nhưng vẫn tấp nập người mua. Không sao cả, miễn có người mua, quá trình cứ tiếp diễn vô hạn.

Vấn đề hiện nay là kênh huy động vốn thị trường trái phiếu và tín dụng ngân hàng đang bị “đóng băng”, còn lãi suất, tỷ giá tăng cao, kinh tế toàn cầu có nguy cơ rơi vào suy thoái, các cơ quan chức năng đang “soi” các nhà phát triển BĐS kinh doanh thiếu minh bạch, vi phạm luật pháp. Người tiêu dùng Việt mất niềm tin vào thị trường BĐS. Hệ lụy là thị trường không tìm thấy người mua mới, hoặc họ không “bơm tiền” mua trái phiếu của các công ty BĐS.

Nhưng không ít nhà phát triển BĐS vẫn còn niềm tin, rằng chỉ cần có thêm “phòng mới” mọi thứ sẽ ổn thỏa. “Chúng tôi mong muốn Ngân hàng Nhà nước có sự nghiên cứu, chỉ đạo cụ thể để cho khách hàng, những nhà đầu tư, nhà phát triển BĐS cũng như những nhà đầu tư thứ cấp tiếp cận, sử dụng được nguồn vốn tín dụng” - đó là một trong những đề xuất của Chủ tịch Novaland trên tờ Tuổi Trẻ ngày 7/11/2022.

Room tín dụng từng là bạn đồng hành nay đang trở thành vật cản để có thêm “phòng mới”. Chỉ cần “bơm tiền” để có thêm “phòng mới”, mô hình khách sạn vô hạn, lợi nhuận vô hạn, giá đất vô hạn của khách sạn vô hạn Hilbert tiếp tục sống mãi.

Tín dụng BĐS - là lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro           

Trao đổi tại buổi chất vấn và trả lời chất vấn tại Quốc hội chiều ngày 3/11/2022, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng khẳng định trong giai đoạn cần ưu tiên kiểm soát lạm phát, đảm bảo an toàn hệ thống ngân hàng thì việc mở rộng tín dụng cho BĐS sẽ gây khó khăn cho Ngân hàng Nhà nước trong việc thực hiện mục tiêu chính sách tiền tệ.

“Sự an toàn hệ thống của các tổ chức tín dụng rất quan trọng, trong khi đó, tín dụng đối với BĐS là tiềm ẩn rủi ro. Rủi ro ở đây không có nghĩa chỉ tính tới các dự án không trả được nợ, mà kể cả với dự án có hiệu quả đủ điều kiện vay vốn, vì đặc tính tín dụng với BĐS là trung, dài hạn, số tiền lớn, trong khi đặc tính huy động vốn của các tổ chức tín dụng là ngắn hạn…”, lãnh đạo Ngân hàng Nhà nước nhấn mạnh.

Chính vì vậy, trong quá trình kiểm soát, Ngân hàng Nhà nước không kiểm soát bằng các biện pháp trực tiếp mà kiểm soát bằng các biện pháp gián tiếp. Các văn bản của Ngân hàng Nhà nước đều quy định theo hướng kiểm soát rủi ro. Ví dụ, đối với các khoản cho vay để kinh doanh bất động sản, sẽ áp dụng hệ số rủi ro là 200%; đối với các khoản cho vay mua nhà có giá trị trên 4 tỷ đồng thì sẽ áp dụng hệ số rủi ro là 150%.

Trong khi đó, đối với các khoản cho vay mua nhà ở có giá trị dưới 1,5 tỷ đồng và nhà ở xã hội thì áp dụng hệ số rủi ro là dưới 50%. Như vậy, chính sách của Ngân hàng Nhà nước hướng đến ưu tiên cấp tín dụng cho vay mua nhà ở phân khúc thấp.

Với tín dụng cho nhà ở xã hội, Thống đốc Nguyễn Thị Hồng cho biết, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 về phát triển nhà ở xã hội và đã sửa đổi, bổ sung bằng Nghị định số 49/2021/NĐ-CP ngày 01/4/2021. Trong đó, Chính phủ giao Ngân hàng Chính sách xã hội thực hiện cho vay nhà ở xã hội và giao cho các tổ chức tín dụng được chỉ định.

Đến nay, Ngân hàng Chính sách xã hội đã giải ngân được 10.500 tỷ đồng và dư nợ đến ngày 30/9/2022 là 9.147 tỷ đồng. Đối với các tổ chức tín dụng được chỉ định trong Nghị định 100/2015/NĐ-CP chưa giải ngân được là do số tiền cấp bù lãi suất đến nay chưa được bố trí cho các tổ chức tín dụng, nên các tổ chức tín dụng chưa cho vay được theo Nghị định này.

“Trong thời gian tới, điều hành tín dụng của Ngân hàng Nhà nước vẫn sẽ nằm trong khuôn khổ điều hành chính sách tiền tệ để kiên định mục tiêu góp phần kiểm soát lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô và đảm bảo an sinh xã hội, đảm bảo an toàn hệ thống. Đối với các giải pháp tín dụng, Ngân hàng Nhà nước sẽ cân nhắc trong tổng thể với các công cụ, giải pháp khác để đạt được mục tiêu của chính sách tiền tệ”, Thống đốc Nguyễn Thị Hồng cho biết.

                                                  TPBank chi nhánh Anh Giang phục vụ khách hàng. Ảnh Trọng Triết

Trong bối cảnh đó, nhiều ý kiến cho rằng trong năm 2022 và cả năm tới, đa số các doanh nghiệp BĐS vẫn sẽ chưa thoát được tình trạng “đói vốn”. Vì vậy, để thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, đảm bảo kiểm soát lạm phát, suy thoái, tìm được điểm cân bằng, hài hòa lợi ích của người dân, doanh nghiệp, nhà đầu tư và nhà nước thì đi đôi với hoàn thiện pháp lý, rất cần các giải pháp tháo gỡ khó khăn về nguồn vốn cho thị trường BĐS./.

Tạp chí điện tử Hoà Nhập liên tục cập nhật thông tin liên quan về lĩnh vực kinh doanh của Thương binh và Người khuyết tật như: Đầu tư, kinh doanh, thương mại, dịch vụ, bất động sản, sức khỏe. Ngoài ra, Tạp chí cũng xin giới thiệu tới độc giả những bài viết về chính sách cho người có công, tấm gương thương binh, người khuyết tật vượt khó, doanh nhân thương binh, người khuyết tật tiêu biểu, doanh nghiệp của thương binhngười khuyết tật. Kính mời độc giả đón đọc.

Người TNG Holdings Vietnam mang “giọt thương” gửi vào ngân hàng máu

Ngày 20/9/2023, hàng trăm người TNG và cán bộ nhân viên một số công ty tại tòa nhà TNR Tower nô nức tham dự ngày hội “Giọt Thương”, chung tay đóng góp vào ngân hàng máu. Chương trình do TNG Holdings Vietnam phối hợp với bệnh viện Việt Đức tổ chức.
2023-09-21 19:35:24

SHB là Ngân hàng Micro SME tốt nhất Việt Nam

Với danh mục sản phẩm đa dạng, thủ tục tinh gọn, dịch vụ chất lượng cao dành cho các doanh nghiệp nhỏ và vừa, đặc biệt là các doanh nghiệp siêu nhỏ, SHB vừa được tạp chí quốc tế Alpha Southest Asia bình chọn là “Ngân hàng Micro SME tốt nhất tại Việt Nam”.
2023-09-21 19:31:18

Đẩy mạnh tín dụng hỗ trợ doanh nghiệp phục hồi và phát triển sản xuất kinh doanh

Chia sẻ khó khăn với cộng đồng doanh nghiệp sau tác động của đại dịch Covid-19, nhiều ngân hàng đã triển khai các chương trình tín dụng ưu đãi, lãi suất thấp, tạo điều kiện để doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn với chi phí hợp lý, khôi phục và phát triển hoạt động sản xuất kinh doanh.
2023-09-21 11:37:54

Nguyệt Sắc - Mang những nét đẹp cổ truyền đến với thế hệ hiện đại

Từ xa xưa, Trung thu vẫn luôn mang trong mình một nét đẹp riêng vốn có. Nhắc đến Trung thu không ai là không nhớ đến những sự tích về Trung thu và phong tục rước đèn trông trăng. Đêm Trung thu, mọi người sẽ cùng nhau quây quần bên mâm ngũ quả, những chiếc bánh nướng bánh dẻo và một ấm trà nhỏ.
2023-09-21 08:47:53

Thủ tướng kêu gọi cộng đồng quốc tế nỗ lực để tương lai không phải chịu thảm họa đại dịch

Chiều 20/9 (theo giờ New York), tại Trụ sở Liên Hợp Quốc, Hội nghị cấp cao của Liên Hợp Quốc về sẵn sàng ứng phó và phòng chống đại dịch đã khai mạc trọng thể, với sự tham dự của đông đảo lãnh đạo các quốc gia, các tổ chức quốc tế. Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã dẫn đầu đoàn Việt Nam tham dự hội nghị.
2023-09-21 08:23:05

Fed không tăng lãi suất và dự báo duy trì chính sách tiền tệ thắt chặt cho đến năm 2024

Theo phóng viên TTXVN tại Washington, ngày 20/9, Cục Dự trữ liên bang Mỹ (Fed) đã quyết định giữ nguyên lãi suất chính sách ở mức hiện tại, song ủng hộ một đợt tăng lãi suất vào cuối năm 2023 và tiếp tục duy trì chính sách tiền tệ thắt chặt cho đến năm 2024.
2023-09-21 07:39:55
Đang tải...