Doanh nghiệp không dám mở rộng đầu tư…

Trước thực trạng thị trường BĐS đang trong giai đoạn khó khăn do vướng mắc các thủ tục pháp lý nhưng vẫn chưa được tháo gỡ, thì áp lực làm sao để chuyển dịch dòng tiền này đầu tư vào thị trường BĐS cũng đang là bài toán khó lý giải đối với các doanh nghiệp BĐS hiện nay.

Và một khi dòng tiện bị tắc nghẽn trước động thái kiểm soát chặt chẽ của cơ quan quản lý, thì các doanh nghiệp địa ốc không còn cách nào khác là  buộc phải “đứng yên” đợi chờ thời cơ an toàn.

Đáng chú ý, mới đây, khi nhận định về thị trường BĐS cuối năm 2022, ông Nguyễn Văn Đính - Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) - Chủ tịch VARS, cảnh báo: Hiện thanh khoản trên thị trường bất động sản đang có xu hướng giảm rõ rệt, đặc biệt so với giai đoạn sốt đất nửa cuối năm trước và đầu năm nay. Hiện tượng sốt đất xuất hiện ở nhiều nơi, giá BĐS bị đẩy lên mức rất phi lý. 

Bên cạnh đó, cơ cấu của BĐS không phù hợp với nhu cầu thực khi thiếu vắng nguồn cung phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở giá bình dân, trong khi sản phẩm cao cấp lại rất nhiều. Đây cũng chính là điều khiến các doanh nghiệp BĐS gặp khó trong nửa đầu năm. Việc nguồn cung khan hiếm, trong khi nhu cầu cao, dẫn đến việc lách luật, "xé rào" để tìm kiếm nguồn hàng. 

Ảnh minh hoạ.

Nguy cơ lạm phát một lần nữa thúc giục nhu cầu sở hữu và cất giữ tài sản. Trong đó BĐS là một trong những lựa chọn hàng đầu khiến nhu cầu càng đẩy lên cao. 

Cũng theo ông Đính, đây là giai đoạn dòng tiền chờ đợi những cơ hội đầu tư vững chắc, đồng thời cân nhắc kỹ càng những biến số vĩ mô, địa chính trị xung quanh. Giai đoạn dòng tiền dễ đã thực sự đi qua, cùng với đó là chính sách kiểm soát tín dụng thận trọng trong mọi lĩnh vực sản xuất kinh doanh, trong đó có BĐS.

Đồng quan điểm, PGS.TS Trần Kim Chung - Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, đưa ra 3 kịch bản trong 6 tháng cuối năm 2022, cụ thể:

Một là, với phương án ổn định, trong trường hợp tình hình kinh tế thế giới diễn biến như hiện nay, không có sự kiện đặc biệt nào xuất hiện. Kinh tế trong nước ổn định, thị trường BĐS sẽ tăng trưởng ổn định.

Hai là, trong trường hợp nguồn vốn tăng đột biến, các ngân hàng xem xét mở rộng tín dụng, đầu tư công 6 tháng cuối năm được giải ngân theo đúng kế hoạch, các điểm nghẽn về pháp luật được tháo gỡ, thị trường khi đó sẽ bùng nổ, tăng trưởng rất mạnh. Tuy nhiên, ông Chung cho rằng kịch bản này rất khó xảy ra, nhưng khi các yếu tố này được tạo dựng, thị trường BĐS sẽ bứt phá rất nhanh.

Ba là, thị trường BĐS sẽ suy giảm nếu tình hình thế giới vẫn có chiều hướng tiêu cực, hoặc kinh tế vĩ mô không có chuyển biến tích cực. Bởi, các chính sách như lạm phát tăng, đầu tư công giải ngân không đúng tiến độ, ngân hàng nhà nước tiếp tục siết tín dụng, thị trường trái phiếu lắng đọng cũng sẽ khiến thị trường BĐS suy thoái – ông Chung cảnh báo.

Còn thực tế, theo phản ánh của các doanh nghiệp, gần như họ đều không tiếp cận được vốn vay trong thời gian vừa qua. Thực tế tồn tại một bất cập đó là nguồn vốn chảy vào đầu cơ nhiều, nhưng vốn dành cho khách hàng mua nhà ở lại gặp khó. Thiết nghĩ, các nút thắt về pháp lý cần sớm được tháo gỡ để doanh nghiệp có thể sớm thực hiện dự án. Nhiều giả thiết đưa ra dự báo về tình hình thị trường BĐS giai đoạn cuối năm khó đột biến bởi nhiều lý do và rào cản liên quan đến pháp lý.

Có thể thấy, đối với nhà đầu tư BĐS nguồn vốn là yếu tố quan trọng hàng đầu. Trong khi đó, tại Việt Nam, hơn 80% doanh nghiệp nhỏ và vừa nên không phải doanh nghiệp nào cũng có đủ khả năng để đầu tư. Vì thế, nguồn vốn từ ngân hàng rất quan trọng đối với doanh nghiệp, là bộ khung nâng đỡ cho các dự án của doanh nghiệp. Đối với mỗi dự án nếu được cấp tín dụng xem như là bảo chứng cho doanh nghiệp, tạo niềm tin cho khách hàng. Ngoài nguồn vốn từ ngân hàng, doanh nghiệp có thể huy động nguồn vốn từ nhiều kênh khác, trong đó có nguồn từ các tổ chức tài chính nước ngoài.

Tuy vậy, điều kiện huy động vốn từ các tổ chức này rất khó, khắt khe do liên quan đến các thủ tục pháp luật… Cho nên ngân hàng vẫn đóng vai trò quan trọng đối với doanh nghiệp BĐS trong vấn đề vốn. Khi doanh nghiệp “giảm tốc” đầu tư, thị trường cũng khó phát triển.

… vì thiếu khung pháp lý…

Còn theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), nhìn chung, từ đầu năm 2022, và dự báo quý 4 năm nay, thị trường BĐS khó có thể khởi sắc bởi thủ thục pháp lý vẫn chưa được tháo gỡ. Do đó, doanh nghiệp cũng hạn chế hoặc dừng hoạt động, chờ đợi các chính sách pháp luật về BĐS được sửa đổi, bổ sung một cách thống nhất, đồng bộ.

Từ những lý do trên, có thể thấy, thị trường BĐS đang ở trong giai đoạn cực kỳ khó khăn nếu không muốn nói là đang ở trong tình trạng “bế tắc”.

Và một khi những vướng mắc về cơ chế, chính sách không được giải quyết một cách quyết liệt thì đồng nghĩa với việc pháp lý dự án chưa được tháo gỡ. Chưa kể, dòng vốn vào thị trường BĐS bị tắc nghẽn trước những ảnh hưởng hưởng của đại dịch COVID-19, và động thái kiểm soát chặt chẽ của cơ quan quản lý đối với các tổ chức tín dụng, đã đẩy nhiều doanh nghiệp địa ốc và nhà đầu tư rơi vào trạng thái co cụm, không còn mạnh dạn đầu tư như trước.

Đơn cử, theo báo cáo của UBND TP.HCM, tính trong 9 ngành dịch vụ trọng điểm của Thành phố thì chỉ có 5 ngành đạt mức tăng trưởng trên 6%, 3 ngành tăng trưởng dưới 6% và chỉ lĩnh vực kinh doanh bất động sản đi xuống với mức giảm 5,82%. Sự giảm tốc của thị trường bất động sản đã phản ảnh khá rõ nét về tình kinh doanh của các công ty BĐS trong quý 4 năm nay.

Có lẽ đây chính là lý do khiến các doanh nghiệp thu hẹp hoạt động, hạn chế đầu tư để an toàn vốn và hạn chế những rủi ro không đáng có.

Do đó, theo dự báo từ nay đến cuối năm 2022, thị trường BĐS sẽ có sự thanh lọc mạnh mẽ, do một phần các tổ chức tín dụng sẽ rất thận trọng khi giải ngân các gói tín dụng trong lĩnh vực BĐS, cùng với đó là room tín dụng của các ngân hàng đã hết, sẽ tác động trực tiếp tới chủ đầu tư cũng như tâm lý cho người mua nhà. Và lúc này, nguồn cung khan hiếm sẽ đẩy giá nhà đất lên quá cao khiến người tiêu dùng không thể tiếp cận, còn giới đầu tư cũng bị đội giá.

Và đây cũng chính là nguyên nhân khiến khả năng bán hàng sẽ càng khó khăn hơn bởi các tổ chức tín dụng sẽ rất thận trọng trong lĩnh vực BĐS, chưa kể room tín dụng tác động đến người mua nhà và chủ đầu tư ngày càng rõ nét. Trong khi đó, giá nhà đất bị đẩy lên quá cao khiến người tiêu dùng không thể tiếp cận, còn giới đầu tư cũng bị dội giá.

Song, nguyên nhân chính dẫn đến hiện tượng này xuất phát từ cơ chế chính sách, thậm chí là giữa các Luật chồng chéo với nhau khiến nhiều dự án bị vướng pháp lý, không thể triển khai, kéo dài nhiều năm… Và đây chính là áp lực lớn nhất mà nhiều doanh nghiệp địa ốc đang đối mặt do kéo dài nhiều năm nhưng chưa được tháo gỡ.

Ngoài những lý do trên thì trên thực tế ở mỗi tỉnh, địa phương đều có quy hoạch chung và trong quy hoạch chung sẽ có quy hoạch riêng về đất đai khiến nhà đầu tư gặp khó. Chưa kể, nhiều địa phương do không quy hoạch kỹ và thiếu tư vấn thiết kế, đã dẫn tới việc triển khai dự án của các doanh nghiệp không phù hợp kéo theo dự án bị đình trệ, thạm chí là “treo” nhiều năm, nếu không muốn nói là dự án bị “đắp chiếu”.

Chưa kể, mới đây, Nghị quyết 18-NQ/TW được ban hành về việc "Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao", mục tiêu đến năm 2023 phải hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 và một số luật liên quan, bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất. Và đây chính là một vấn đề khiến doanh nghiệp lại phải thận trọng hơn dẫn tới việc không dám triển khai các dự án vì phải chờ các cơ quan quản lý xây dựng khung pháp lý; Hoàn thành xây dựng cơ sở dữ liệu số và hệ thống thông tin quốc gia về đất đai tập trung, thống nhất, đồng bộ, đa mục tiêu và kết nối liên thông. Hoàn thành kiện toàn tổ chức bộ máy quản lý nhà nước về đất đai bảo đảm tinh gọn, hiệu lực, hiệu quả, đồng bộ, thống nhất; loại bỏ khâu trung gian, đẩy mạnh phân cấp, phân quyền phù hợp, kèm theo cơ chế kiểm tra, giám sát và kiểm soát quyền lực.

Từ đó, ảnh hưởng đến tiến độ triển khai, bỏ lỡ những cơ hội thị trường nhất định hoặc buộc họ phải tiếp cận những kênh huy động khác trên thị trường vốn với chi phí cao hơn, rủi ro "bào mòn" lợi nhuận doanh nghiệp.

Như vậy, lý do vướng khung pháp lý chính là nguyên nhân dẫn đến khan hiếm nguồn cung ở các phân khúc, như: nhà ở xã hội, nhà ở giá bình dân… kéo theo thanh khoản trên thị trường bất động sản (BĐS) đang có xu hướng giảm rõ rệt, là tác nhân khiến thị trường địa ốc khó đột biến trước “mùa đông khắc nghiệt”.