Những động lực

HoREA dẫn số liệu của Tổng cục Thống kê cho thấy năm 2017 thị trường bất động sản năm đã tăng trưởng với mức tăng khoảng 4,07% so với năm 2016, đóng góp 0,21% trong tổng mức tăng trưởng GDP của cả nước. Thị trường tiếp tục xu thế tái cấu trúc, tái cơ cấu đầu tư để có sự chuyển hướng mạnh hơn vào phân khúc nhà ở vừa túi tiền với 74% thị phần, đáp ứng nhu cầu thực của người tiêu dùng.

Năm 2018 phân khúc thị trường căn hộ vừa túi tiền có 1-2 phòng ngủ, có giá bán trên dưới 1 tỉ đồng/căn vẫn là phân khúc chủ đạo và có tính thanh khoản cao nhất của thị trường. Phân khúc nhà ở xã hội sẽ phát triển mạnh hơn; phân khúc thị trường cao cấp sẽ có sự tái cấu trúc mạnh mẽ để phù hợp với sức mua của thị trường.

Dù được dự báo tăng trưởng ổn định nhưng thị trường bất động sản năm 2018 vẫn còn tiềm ẩn nhiều rủi ro. Ảnh: Cao Ban

GDP năm 2017 đạt 6,81%. Chính phủ đặt quyết tâm thực hiện chỉ tiêu tăng trưởng GDP năm 2018 là 7%, cao hơn chỉ tiêu của Quốc hội đặt ra là 6,5 - 6,7%, với nhiều quyết sách quan trọng đã tạo niềm tin và truyền động lực cho cộng đồng doanh nghiệp, trong đó có doanh nghiệp bất động sản nỗ lực sản xuất kinh doanh.

Dòng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) và tỷ lệ giải ngân vốn FDI trong năm nay đã tăng cao nhất trong 10 năm qua. Trong đó, FDI vào thị trường bất động sản đứng thứ 3 trong toàn quốc và đứng thứ 2 tại TPHCM. Kiều hối vẫn tiếp tục tăng và luôn giữ được tỷ lệ khoảng 22% đầu tư vào thị trường bất động sản. HoREA dự báo đây sẽ là nguồn lực quan trọng đầu tư vào nền kinh tế và thị trường bất động sản trong năm 2018.

Các quy phạm pháp luật quan trọng dự kiến ban hành, và các chủ trương của Chính phủ và TPHCM sẽ tác động tích cực đến thị trường bất động sản 2018. Dự kiến trong năm tới, 3 nhóm dự luật có liên quan trực tiếp đến thị trường bất động sản có thể được trình lên Quốc hội xem xét là: "Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai"; "Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch đô thị"; "Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp".

Hoạt động mua bán, sáp nhập doanh nghiệp, chuyển nhượng dự án cũng được dự báo phát triển mạnh hơn trước đây, trong đó, có phần nhờ vào việc triển khai thực hiện hiệu quả Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu.

Riêng TPHCM đang nghiên cứu chuyển mục đích sử dụng khoảng 1/3 quỹ đất nông nghiệp thành đất công nghiệp, dịch vụ, đất đô thị; xây dựng đô thị thông minh; phát triển hệ thống hạ tầng đô thị mới, trước hết là các tuyến metro, buýt đường sông, nâng cấp, mở rộng sân bay Tân Sơn Nhất; chuyển hướng phát triển đô thị về khu vực cao phía Tây Bắc. Đây là cơ sở để định hướng phát triển thị trường bất động sản trong trung hạn và dài hạn.

Quy mô thị trường bất động sản TPHCM vượt ra khỏi ranh giới hành chính của thành phố và đã có tính lan tỏa trong "Vùng TPHCM", nhất là tại các huyện thuộc các tỉnh giáp ranh thành phố, có tính chất bổ sung cho nhau, góp phần tái phân bổ dân cư trong khu vực.

Và rủi ro

Dù có sự tăng trưởng ấn tượng nhưng năm qua thị trường bất động sản vẫn còn một số mặt hạn chế, tiềm ẩn rủi ro như cơn sốt "giá ảo" đất nền phân lô trong những tháng đầu năm 2017 tại một số quận ven và huyện ngoại thành TPHCM. Vào cuối năm, có dấu hiệu sốt giá đất nền quay trở lại ở khu vực vùng ven như quận 9, quận 12, Thủ Đức, Bình Tân, huyện Hóc Môn, Bình Chánh, Nhà Bè.

Một số doanh nghiệp môi giới có hoạt động không lành mạnh có thể làm tổn hại quyền lợi chính đáng của người tiêu dùng và ảnh hưởng lòng tin của khách hàng, như các công ty Kim Phát, Việt Hưng Phát, Địa ốc Alibaba. 

Năm điểm nghẽn của thị trường bất động sản vẫn còn tồn tại: điểm nghẽn tiền sử dụng đất; điểm nghẽn giải phóng mặt bằng; điểm nghẽn chuyển nhượng dự án bất động sản; điểm nghẽn chính sách tín dụng; điểm nghẽn thủ tục hành chính, đã làm hạn chế tính minh bạch và sự phát triển của thị trường bất động sản.

Thị trường căn hộ du lịch nghỉ dưỡng (condotel, biệt thự trong khu du lịch) có dấu hiệu cung vượt cầu. Tỷ lệ căn hộ condotel hiện chiếm khoảng 56%, cao hơn nguồn cung phòng khách sạn, resort (chỉ chiếm 44%) tổng nguồn cung là không bình thường. Ngoài ra, việc chủ đầu tư cam kết lợi nhuận lên đến 8-12%/năm trong 8-12 năm, nhưng không có biện pháp để bảo đảm chủ đầu tư thực hiện đúng cam kết nên đã tiềm ẩn yếu tố rủi ro cho nhà đầu tư thứ cấp và thị trường bất động sản.

Tình hình tranh chấp trong chung cư tiếp tục gia tăng, chủ yếu là tranh chấp do chủ đầu tư chưa bàn giao quỹ bảo trì; tranh chấp phần sở hữu chung trong chung cư (nhà để xe, phòng sinh hoạt cộng đồng, các diện tích có thể kinh doanh cho thuê...); chưa làm "sổ đỏ" cho người mua nhà qua nhiều năm…

Đến tháng 5-2017, Bộ Xây dựng cho biết cả nước mới có 549 sổ đỏ nhà ở cấp cho người nước ngoài. Đồng thời, hiện có khoảng 1.000 người nước ngoài đã mua nhà ở tại TPHCM, nhưng đến nay vẫn chưa được cấp sổ đỏ, là vấn đề cấp bách cần phải được giải quyết trong thời gian tới.