Thời gian qua, do những khó khăn của thị trường, hàng loạt các dự án bất động sản ở những khu vực được coi là "đất vàng" đã được sang nhượng, đổi chủ. Theo đánh giá của các chuyên gia, xu hướng này là tất yếu. Bởi sau giai đoạn dài thị trường trầm lắng, nhiều chủ đầu tư bị nợ đọng vốn, khó khăn về tài chính dẫn đến không còn khả năng tiếp tục dự án. Việc chuyển nhượng dự án được xem là phương án tối ưu để tái cấu trúc và tiếp tục hoạt động. Xét về tích cực thì bên cạnh những vướng mắc không đáng có, cơ bản khách hàng đều được hưởng lợi từ việc chuyển nhượng dự án này. Thực tế, nhiều chủ đầu tư mới còn hỗ trợ thêm quyền lợi cho khách hàng của mình.

Lượng tồn kho bất động sản tiếp tục giảm, nhưng còn khá căng thẳng do nhiều dự án ồ ạt bung hàng trong thời gian gần đây. Ảnh TĐ

Theo thống kê mới nhất của Bộ Xây dựng, tồn kho bất động sản tiếp tục giảm, nhưng tốc độ giảm đã chậm lại, tồn kho chủ yếu là đất nền tại các dự án xa trung tâm chưa có hạ tầng đầy đủ. Tính đến 20/4/2017, tổng giá trị tồn kho bất động sản còn khoảng 28.369 tỷ đồng, giảm so với tháng 12/2016 là 2.654 tỷ đồng (giảm 8,55%), giảm so với thời điểm 20/3/2017 là 624 tỷ đồng). Mặc dù vậy nhưng tình trạng các dự án mới ồ ạt tung hàng trong vài năm trở lại đây trong khi giao dịch chậm đã khiến lượng hàng tồn kho mới tiếp tục gia tăng.

Nhiều chuyên gia cho rằng, “khối u” tồn kho bất động sản cần được chữa trị bằng giải pháp mạnh mẽ của “cơ chế thị trường”. Như việc để phá sản một số nhà đầu tư không đủ năng lực, kinh doanh chộp giật; hoặc mở đường cho những nhà đầu tư đủ năng lực, tiềm lực tài chính và đầu tư chuyên nghiệp, chỉ có vậy mới vực lại được thị trường bất động sản theo xu hướng lành mạnh, minh bạch.

Ngoài ra, theo các chuyên gia, khi chuyển nhượng dự án bất động sản, quyền lợi của khách hàng dễ bị ảnh hưởng bởi vì sau khi có chủ đầu tư mới thì giá trị của dự án cũng được định đoạt lại. Vì vậy, khi dự án chuyển giao chủ đầu tư mới sẽ thay đổi các cam kết ban dầu, có thể dẫn đến bất lợi cho khách hàng.

Luật sư Nguyễn Mạnh Thắng (Đoàn Luật sư Hà Nội) chia sẻ trên báo chí, nếu dự án được chuyển nhượng dưới hình thức bán cổ phần chi phối, thì dưới góc độ người góp vốn dự án - thường chiếm khoảng trên dưới 10% - có thể xảy ra tranh chấp khi chủ đầu tư mới có quyền định đoạt, thực hiện những thay đổi nhất định trong chiến lược thực hiện dự án.

Tuy có nhiều vướng mắc, nhưng không thể phủ nhận những giá trị tích cực mà việc mua bán, sáp nhập dự án bất động sản đem lại, bởi hoạt động mua bán, sáp nhập dự án nếu thành công sẽ giúp dự án tiếp tục phát triển. Nếu dự án cứ tiếp tục đắp chiếu, chủ đầu tư không còn khả năng triển khai tiếp, thậm chí phá sản thì khách hàng cũng chẳng thể lấy lại được tiền, thậm chí mất trắng tiền đã đầu tư. Xét về mặt tích cực, ở các dự án được chuyển nhượng, cơ bản khách hàng là người được hưởng lợi. Thực tế cho thấy, nhiều chủ đầu tư mới không những không giảm quyền lợi của khách hàng mà còn hỗ trợ thêm các quyền lợi mới.

Chẳng hạn dự án VP6 Linh Đàm trước đây, sau khi được đổi chủ, tiến độ thực hiện được đẩy nhanh, dự án được bán với mức giá khá rẻ, thậm chí còn trở thành dự án “hot” khi nhiều căn được bán chênh tới hàng trăm triệu đồng.

Đại diện Công ty TNHH Đức Phương - Chủ đầu tư dự án The Garden Hill 99 Trần Bình trong cuộc tiếp xúc khách hàng mới đây.

Ông Vũ Văn Huề - Giám đốc Công ty TNHH Đức Phương - Chủ đầu tư dự án The Garden Hill 99 Trần Bình, Hà Nội chia sẻ về dựa án trong thời kỳ thị trường trầm lắng: Công ty TNHH Đức Phương phối hợp với Công ty CP BIDGROUP từ năm 2015 để tiếp tục triển khai dự án. Dự án đã được cất nóc tòa A vào cuối tháng 4/2017 và dự kiến cất nóc tòa B vào cuối tháng 5/2017. Phải nói rằng, trong một thời gian dài, thị trường bất động sản trầm lắng từ 2010 đến 2015, cả Công ty CP Đầu tư Phát triển Nhà & Đô thị mới Hà Nội (đơn vị tham gia dự án từ trước) và Công ty Đức Phương không có đủ năng lực và đủ tài chính để tiếp tục xây dựng dự án.

Sau khi có thêm nguồn tài chính từ đối tác mới, giữa năm 2015, Công ty đã ký văn bản Thông báo đồng ý kế thừa những hợp đồng mà hơn 60 khách hàng đã ký với Công ty CP Đầu tư Phát triển Nhà & Đô thị mới Hà Nội trên cở sở tuân thủ đúng pháp luật. Công ty cũng thừa nhận số tiền 25% mà khách hàng cũ đã đóng cũng như sẽ hỗ trợ thêm lãi suất của số tiền khách hàng đã đóng; đồng thời tri ân thêm những khách hàng cũ ký hợp đồng trước ngày 15/4/2017 bằng việc miễn phí thêm 3 năm phí dịch vụ.

Tuy nhiên, với những đầu tư và tiện ích mới, việc đầu tư giá bán so với ban đầu là điều khó tránh khỏi, do Công ty đã mất rất nhiều chi phí để chuyển đổi từ đất 50 năm sang đất sổ đỏ, từ 19 tầng lên 25 và 29 tầng, chất lượng công trình tốt hơn, chất lượng của một chung cư cao cấp chứ không còn là một tòa nhà giá thấp; cam kết tiến độ bàn giao cũng như các tiện ích gia tăng hơn rất nhiều so với dự án trước đây. Điều đáng mừng là đến nay, đã có khoảng 90% khách hàng cũ ủng hộ và ký hợp đồng. Tới đây Công ty sẽ tính phương án tối ưu để giải quyết ổn thỏa cho các khách hàng có ý kiến chưa đồng thuận còn lại.

Về kinh nghiệm để “hồi sinh” dự án, ông Huề chia sẻ: Có 2 vấn đề vướng mắc, thứ nhất là về thủ tục pháp lí, thường các dự án bị vướng mắc điều này, đến năm 2016 Công ty đã tháo gỡ được vướng mắc này. Công ty đã xin được giấy cấp phép xây dựng. Vấn đề thứ 2 là những công trình “chết lâm sàng” là do không đủ khả năng để thi công, đòi hỏi phải có sự hỗ trợ từ một số đối tác khác hoặc sự hợp tác của ngân hàng để tháo gỡ vốn cho dự án.

Dự án The Garden Hill 99 đã cất nóc tòa A vào cuối tháng 4/2017 và dự kiến cất nóc tòa B vào cuối tháng 5/2017.

Chia sẻ với báo chí về xu hướng chuyển nhượng dự án, ông Trần Văn Long, Giám đốc Công ty Luật Việt Link đưa ra lời khuyên cho khách hàng tại những dự án được chuyển nhượng: “Để đảm bảo quyền lợi, khách hàng cần phải đọc kỹ cũng như cần có sự tham vấn ý kiến của luật sư trước khi tiến hành ký thanh lý hợp đồng góp vốn với chủ đầu tư cũ và ký hợp đồng với chủ đầu tư mới, vì điều này là rất quan trọng, nó ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của họ”.

Bên cạnh đó, nhiều chuyên gia cũng đề nghị sửa đổi, bổ sung cơ chế, chính sách, hoàn thiện hệ thống pháp luật; đồng thời cải cách mạnh mẽ thủ tục hành chính theo hướng một cửa liên thông, đơn giản, minh bạch, thông thoáng, nhanh chóng.

Và trên hết là khách hàng, những người có quyền có nhà ở, có yêu cầu minh bạch thông tin, mua nhà với chi phí hợp lý và sòng phẳng với các nhà đầu tư. Có như vậy mới hạn chế được các doanh nghiệp bất động sản chưa chuyên nghiệp, yếu về năng lực (nhất là năng lực tài chính và năng lực quản trị), ưu tiên và tạo điều kiện cho các doanh nghiệp thể hiện đầy đủ trách nhiệm xã hội, trách nhiệm đối với người tiêu dùng, tránh làm tổn hại quyền lợi chính đáng của khách hàng gây bức xúc trong dư luận xã hội.