Cho thuê căn hộ để ở làm dịch vụ lưu trú
Luật sư Vũ Kim Hoàn, Giám đốc điều hành Công ty Luật HQC (Bên nhận ủy quyền của hơn 60 chủ sở hữu căn hộ chung cư thuộc Tòa nhà Citadines Marina Hạ Long) cho biết, từ đầu năm 2020, hơn 60 khách hàng đã ký kết hợp đồng mua bán căn hộ với Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển sản xuất Hạ Long (gọi là BIM Hạ Long) để mua căn hộ tại Tòa nhà Citadines Marina Hạ Long (phường Hùng Thắng, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh) với mục đích để ở.
Tuy nhiên, tại thời điểm ký hợp đồng mua bán, các chủ sở hữu này đã đồng thời giao kết hợp đồng quản lý cho thuê căn hộ với Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển sản xuất Hạ Long và giấy ủy quyền về việc quản lý căn hộ trong năm 2020 theo mẫu được cung cấp.
Theo đó, chủ sở hữu sẽ tham gia chương trình quản lý cho thuê căn hộ, BIM Hạ Long và đơn vị vận hành sẽ quản lý, sử dụng các căn hộ để kinh doanh dịch vụ lưu trú và thu phí quản lý cho thuê tương đương 15% lợi nhuận phòng gộp.
Tòa nhà Citadines Marina
Đổi lại, các chủ sở hữu sẽ được hưởng lợi nhuận từ hoạt động quản lý cho thuê sau khi trừ các chi phí (bao gồm cả phí quản lý cho thuê) với tỷ lệ thỏa thuận. Thời gian hưởng lợi nhuận bắt đầu từ tháng thứ 19 kể từ thời điểm cần và đủ các điều kiện: (i) 95% giá trị căn hộ đã được chủ sở hữu thanh toán; (ii) Căn hộ đã được bàn giao cho chủ sở hữu và (iii) Khu căn hộ dịch vụ đã được đưa vào khai thác, sử dụng.
Sau khi ký những hợp đồng trên, các chủ sở hữu đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thanh toán tiền mua căn hộ với BIM Hạ Long và nhận bàn giao căn hộ. Đồng thời, chủ sở hữu đã bàn giao lại căn hộ cho BIM Hạ Long để thực hiện công việc theo hợp đồng quản lý cho thuê căn hộ chung cư.
Kể từ thời điểm đó đến nay, BIM Hạ Long đã tiến hành kinh doanh dịch vụ lưu trú đối với các căn hộ của hơn 60 chủ sở hữu trên, nói cách khác, các căn hộ của hơn 60 chủ sở hữu đã được BIM Hạ Long sử dụng để kinh doanh như một cơ sở lưu trú.
Luật sư Hoàn cho biết, nhiều khách hàng bức xúc bởi bản thân chủ sở hữu cũng rất khó khăn khi sử dụng đêm nghỉ của họ theo thỏa thuận trong hợp đồng, do phía BIM Hạ Long liên tục báo không còn phòng bởi khách thuê đã đặt kín phòng từ trước đó. Thậm chí đã có những yêu cầu đối với chủ sở hữu phải có kế hoạch đặt trước đêm nghỉ từ 2 đến 3 tháng.
Và trái ngược với tình hình ảm đạm trên, được biết năm 2022, tổng số lượt khách nội địa đến Quảng Ninh là 11,2 triệu lượt, tăng 160,6% so với năm 2021, khách quốc tế hơn 300.000 lượt; trong số này, khách lưu trú đạt gần 3,6 triệu lượt. Còn theo Tổng cục Thống kê, tính riêng tháng 7 năm 2023, công suất phòng khách sạn 3 đến 5 sao tại Quảng Ninh ước đạt trên 90%; tổng lượng khách du lịch đến địa phương (tỉnh Quảng Ninh) 7 tháng đầu năm 2023 đạt 10,8 triệu lượt khách, tăng 54% so với cùng kỳ năm 2022.
Liên tục báo lỗ, không phân phối lợi nhuận
Theo Luật sư Vũ Kim Hoàn, tại các báo cáo kế toán định kỳ gửi chủ sở hữu, BIM Hạ Long liên tục báo lỗ và từ đó không thể phân phối lợi nhuận đến các chủ sở hữu. BIM Hạ Long không thực hiện công khai chi tiết hoạt động kinh doanh một cách cụ thể, cũng không tổ chức đối thoại, giải trình về việc khai thác vận hành kinh doanh liên tục thua lỗ với các chủ sở hữu mà chỉ đưa ra các con số mang tính chung chung, khái quát.
Thông báo của TNHH Đầu tư và Phát triển sản xuất Hạ Long đến chủ sở hữu
“Các chủ sở hữu nhận thấy số lượng khách ra vào đông đúc, tỷ lệ lấp đầy phòng thường xuyên ở mức cao nhưng đơn vị quản lý hoạt động kinh doanh lại liên tục báo lỗ nên đã hoài nghi về tính minh bạch trong quá trình tiến hành chương trình quản lý cho thuê và trong hoạt động kinh doanh cho thuê căn hộ của BIM Hạ Long cũng như các bên có liên quan khác”, luật sư Hoàn chia sẻ.
Luật sư Hoàn thông tin thêm, để có nguồn tài chính thanh toán tiền mua căn hộ chung cư, ngoài vốn tự có, các chủ sở hữu đã phải huy động tín dụng vốn vay từ các ngân hàng và thế chấp bằng chính các tài sản hình thành trong tương lai phát sinh từ những hợp đồng mua bán căn hộ. Đến nay, không những không nhận được bất kỳ khoản lợi nhuận nào từ việc giao phó hoạt động kinh doanh cho thuê căn hộ nhằm cân bằng dòng tiền thực hiện nghĩa vụ trả lãi vay định kỳ mà các chủ sở hữu còn không thể sử dụng tài sản của mình như những thỏa thuận đã ký. Điều này gây thiệt hại đặc biệt nghiêm trọng cho quyền lợi hợp pháp của các chủ sở hữu. Với lãi suất cho vay từ các ngân hàng trung bình không thấp hơn 10%/năm, tính ra với mỗi căn hộ đang thế chấp vay vốn hàng tháng phải trả khoản lãi lên tới cả chục triệu đồng.
Thời gian trả lãi đã kéo dài từ đầu năm 2020 cho tới nay (với những căn hộ ký từ tháng 3/2020) thì áp lực trả nợ lãi đã và đang trở thành gánh nặng hàng ngày cho chủ sở hữu trong khoảng thời gian chờ đợi khá mơ hồ là tới khi nào thì việc quản lý cho thuê căn hộ mang lại lợi nhuận.
Nếu cứ tiếp tục kéo dài tình trạng này, rất nhiều chủ sở hữu sẽ đứng trước nguy cơ không trả nổi lãi suất ngân hàng và hậu quả xấu nhất xảy ra là bị ngân hàng phát mại tài sản do nợ xấu sẽ không còn là điều gì xa vời.
Ý kiến độc giả
Tiêu điểm
