Việc ban hành Quy chế quản lý vận hành loại hình căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú ngắn hạn (Officetel) theo hình thức thông tư là chưa đảm bảo cơ sở pháp lý theo quy định của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2015.

Trước đó, cuối tháng 4, Thủ tướng ban hành thị về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản, trong đó giao Bộ Xây dựng nghiên cứu, ban hành quy chế quản lý vận hành Officetel.

Chưa đủ cơ sở pháp lý

Tuy nhiên, Bộ Xây dựng cho rằng hiện chưa có đủ cơ sở pháp lý để xây dựng Thông tư ban hành Quy chế quản lý vận hành.

Cụ thể, loại hình công trình văn phòng kết hợp lưu trú ngắn hạn – Officetel – là loại hình công trình căn hộ văn phòng ngoài chức năng sử dụng làm văn phòng còn sử dụng để lưu trú ngắn hạn, việc lưu trú này được hiểu là những người làm việc tại văn phòng đó có thể tạm trú tại căn hộ ngoài thời gian làm việc.

Như vậy, việc lưu trú này là có điều kiện, cần giới hạn về thời gian và phải có cơ chế quản lý chặt chẽ, tránh tình trạng lợi dụng để sử dụng căn hộ văn phòng thành nhà ở, dẫn tới tình trạng gia tăng dân số, gây quá tải hệ thống hạ tầng đô thị.

Trong khi đó, Nghị định số 81/2017 của Chính phủ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của Bộ Xây dựng không có quy định về nội dung quản lý vận hành căn hộ văn phòng (hoặc công trình xây dựng nói chung) thuộc thẩm quyền của Bộ Xây dựng. Do vậy, việc xây dựng Thông tư ban hành Quy chế quản lý vận hành loại hình căn hộ văn phòng (Officetel) là chưa đủ cơ sở pháp lý.

Ngoài ra, theo quy định của Luật Cư trú và các văn bản hướng dẫn thi hành, việc hướng dẫn lưu trú, quản lý lưu trú (đối tượng, điều kiện đăng ký lưu trú, đơn vị quản lý lưu trú…) thuộc thẩm quyền, chức năng, nhiệm vụ của ngành công an, không thuộc chức năng, thẩm quyền của Bộ Xây dựng.

Luật về nhà ở mới chỉ có quy định về quản lý sử dụng nhà ở (trong đó có các tòa nhà hỗn hợp gồm căn hộ nhà ở và các công trình dịch vụ khác). Riêng đối với tòa nhà căn hộ văn phòng (không có căn hộ nhà ở) thì chưa có quy định cụ thể. Điều này dẫn đến việc ban hành quy chế quản lý vận hành loại hình căn hộ văn phòng phải quy định cụ thể về mô hình quản lý.

Hơn nữa, việc quản lý vận hành công trình xây dựng đa năng, đa sở hữu (một tòa nhà căn hộ văn phòng có nhiều chủ sở hữu) cần có một đơn vị quản lý vận hành có chức năng, điều kiện, đảm bảo năng lực thực hiện công tác quản lý vận hành, bảo trì công trình, đặc biệt là các phần diện tích sở hữu sử dụng chung.

Do đó, cần phải quy định về điều kiện kinh doanh của đơn vị quản lý vận hành công trình. Trong khi Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật quy định thông tư không được quy định điều kiện kinh doanh của doanh nghiệp.

Hiện cơ chế xử phạt đối với các hành vi vi phạm hành chính trong hoạt động quản lý vận hành Officetel cũng chưa được quy định trong Nghị định số 139/2017/NĐ-CP của Chính phủ.

Cần nghị định quản lý

Từ các lý do nêu trên, Bộ Xây dựng đã có văn bản trao đổi cùng Bộ Tư pháp và Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch về việc xây dựng, ban hành Quy chế quản lý vận hành đối với loại hình căn hộ văn phòng (Officetel) và đề xuất nghiên cứu, ban hành quy định quản lý vận hành loại hình này theo hình thức nghị định.

Ảnh  minh họa

Theo đó, Bộ Xây dựng cho rằng ban hành Quy chế quản lý vận hành loại hình căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú ngắn hạn (Officetel) theo hình thức thông tư là chưa đảm bảo cơ sở pháp lý theo quy định của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2015.

Thay vào đó, Bộ Xây dựng đề nghị chủ trì, phối hợp với các Bộ, ngành, cơ quan, tổ chức liên quan nghiên cứu, xây dựng trình Chính phủ ban hành Nghị định quy định về quản lý vận hành loại hình căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú ngắn hạn.

Thực tế, mô hình Officetel đã xuất hiện tại Việt Nam vài năm trở lại đây và đang thể hiện là một xu hướng mới đáp ứng được nhu cầu của thị trường, nhất là nhu cầu sử dụng văn phòng của doanh nghiệp nhỏ và vừa.

Tuy nhiên, đến nay, Chính phủ vẫn chưa ban hành các quy định cụ thể về xây dựng, đất đai, tài chính và chưa có quy định quản lý nhà nước đối với loại hình này nên mô hình này đã có sự biến tướng, kèm theo những hệ lụy không mong muốn, tiềm ẩn rủi ro.

Tại các đô thị lớn như Hà Nội, TPHCM và nhiều địa phương khác, loại hình officetel khá phát triển. Kẽ hở chưa có quy định quản lý đã giúp các chủ đầu tư tránh được việc phải nộp thuế chuyển mục đích sử dụng đất và thành nhà cao tầng, căn hộ bán cho người dân, kèm theo là các cam kết mơ hồ. Officetel vô hình chung đã biến thành chung cư, căn hộ. Mà trong đó, người dân chỉ được ở có thời hạn (không quá 50), không được cấp giấy sở hữu và đặc biệt khi xảy ra tranh chấp không được bảo vệ bởi các quy định pháp luật.

Mặt khác, tranh chấp Officetel không chỉ xảy ra giữa người mua với chủ dự án, mà còn xảy ra xung đột về quyền lợi giữa cư dân mua căn hộ chung cư kiểu thông thường với người mua Officetel. Bởi họ cho rằng người mua Officetel có diện tích nhỏ, chi phí quản lý đóng ít, hơn nhưng mức độ vận hành, lượng người ra vào Officetel lại lớn... Hiện tượng "chung cư hóa Officetel" sẽ ngày một tăng cao, nếu không kịp thời có các biện pháp quản lý đúng với mô hình này.

Đồng thời, trong khi chờ đợi Chính phủ xây dựng được khung pháp lý cho mình, các dự án Officetel vẫn liên tục được triển khai – dưới nhiều hình thức – để đáp ứng nhu cầu của thị trường. Trong tương lai gần, nếu để các dự án nàytiếp tục phát triển mà không có cơ chế quản lý rõ ràng thì sẽ gây áp lực lớn đến hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.