Nhu cầu lớn nhưng…

Bức tranh tổng quan thị trường bất động sản cho thấy, nhu cầu lớn nhưng tính pháp lí làm ảnh hưởng đến khả năng hoàn thành dự án khiến việc hấp thụ vốn từ ngân hàng vẫn là một thách thức lớn. Mặc dù tín dụng kinh doanh bất động sản đã tăng trưởng trở lại nhưng quy mô còn quá nhỏ so với nhu cầu vốn khu vực này.

Cụ thể, số dự án bất động sản được cấp phép mới đang ở mức thấp kỉ lục trong năm 2023. Với quý I có 17 dự án được cấp phép, quý II có 15 dự án và quý III có 15 dự án được cấp phép. Lũy kế 3 quý năm 2023, chỉ có tổng cộng 47 dự án được cấp phép trong khi kỉ lục rơi vào năm 2021 với hơn 700 dự án được cấp phép mới.

Ảnh minh họa. Nguồn Internet

Trong báo cáo mới đây, Fiingroup nhìn nhận, triển vọng thị trường bất động sản năm 2024 vẫn chưa rõ và phụ thuộc lớn vào việc tập trung tháo gỡ nợ xấu trái phiếu lẫn dò xét nợ vay bất động sản được giãn hoãn vào 2024 sẽ hạ cánh ra sao?

Thống kê cho thấy có gần 300.000 tỉ đồng trái phiếu cần đáo hạn vào năm 2024. Trong đó, riêng nhóm bất động sản vẫn chiếm tỉ trọng lớn khoảng 123.000 tỉ đồng. Nợ xấu trái phiếu bất động sản vẫn tăng cao và tăng rủi ro cho các ngân hàng, nhất là các ngân hàng nhóm dưới có “bộ đệm vốn” thấp. Thể hiện ở tỉ lệ vi phạm nghĩa vụ trái phiếu doanh nghiệp ở mức rất cao và tỉ lệ tạo lập nợ xấu đang tăng mạnh (theo dữ liệu ghi nhận từ hoạt động phát hành của các doanh nghiệp),

Theo FiinGroup nhận định, bất động sản là ngành chủ chốt và một trong những yếu tố rủi ro chính cho đà phục hồi kinh tế của năm sau nằm ở nhóm này. Thị trường bất động sản được kỳ vọng hồi phục vào giữa năm 2024 nhưng chi tiết thời gian hồi phục hiện tại vẫn chưa có chỉ báo.

Thực tế diễn ra, từ đầu năm đến nay Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ và các cơ quan bộ ngành đã vào cuộc quyết liệt nhằm khôi phục lại thị trường. Có gần 20 “động thái” đã được phát đi một cách liên tục và dồn dập, góp phần tạo niềm tin và ổn định tâm lí cho thị trường. Chưa bao giờ cùng một thời điểm Quốc hội thông qua hàng loạt dự án Luật, như: Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Tuy vậy, mọi việc chỉ dừng lại ở mức kì vọng và hỗ trợ tâm lí, để thị trường hồi phục vẫn cần thêm thời gian.

Theo khảo sát của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), có hơn 70% doanh nghiệp bất động sản phản ánh các cơ chế, chính sách nhằm tháo gỡ khó khăn về nguồn vốn chưa thực sự phát huy tác dụng tới hoạt động của doanh nghiệp. Cả ba dòng tiền chính của doanh nghiệp bất động sản là từ khách hàng, phát hành trái phiếu và vốn tín dụng ngân hàng đều đang vướng.

Nhìn tổng quan thị trường bất động sản của Việt Nam đang có vấn đề về phân khúc cần phải tái cấu trúc thị trường bởi phân khúc nhà ở cao cấp cung đã vượt cầu còn phân khúc thị trường nhà ở tầm trung và nhà ở xã hội thì lại thiếu. Chính vì vậy, dẫn đến thị trường bất động sản lúc nào cũng “kêu” khó tiếp cận vốn tín dụng của ngân hàng. Thậm chí, còn đòi hỏi ngân hàng phải “hạ chuẩn tín dụng” để tiếp tục “bơm vốn” cho doanh nghiệp bất động sản, đồng thời có kiến nghị thiếu tính an toàn như không nên quy định đặt cọc và nới lỏng điều kiện cho vay. Với những kiến nghị như vậy là thiếu tính chặt chẽ và an toàn giữa hai chủ thể ngân hàng và cho chính doanh nghiệp bất động sản. Bởi ngân hàng cũng là doanh nghiệp nhưng doanh nghiệp đặc biệt là trung gian tài chính huy động vốn để cho vay nền kinh tế cần phải được đặt mục tiêu cao nhất là an toàn hệ thống ngân hàng. Chính vì vậy, đòi hỏi phải có hệ thống quản trị rủi ro chặt chẽ. Vấn đề tháo gỡ khó khăn thị trường bất động sản hiện nay của doanh nghiệp là đẩy mạnh bán sản phẩm bất động sản, muốn bán được thì phải hạ giá bán cho phù hợp với phân khúc thị trường hiện nay.

Trong khi đó, về phía ngành ngân hàng đã tạo điều kiện thuận lợi tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp hết sức có thể. Doanh nghiệp bất động sản không nên trông đợi hết vào vốn ngân hàng, mà lúc này cần tìm mọi giải pháp hữu hiệu hạ giá thúc đẩy bán tài sản của mình để vượt khó khăn.

Thực tế, thực hiện chỉ đạo của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước luôn theo dõi chặt chẽ diễn biến thị trường bất động sản, tín dụng bất động sản để có các giải pháp vừa đảm bảo an toàn của hệ thống ngân hàng, vừa góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và đảm bảo sự phát triển lành mạnh, bền vững của thị trường bất động sản. Do đó, những diễn biến trên thị trường bất động sản cũng như những khó khăn của doanh nghiệp bất động sản có tác động trực tiếp đến chất lượng tín dụng, ổn định kinh tế vĩ mô. Vì vậy, ngành Ngân hàng luôn có giải pháp để góp phần thúc đẩy thị trường này phát triển bền vững.

Thực hiện điều hành linh hoạt, chủ động các công cụ chính sách tiền tệ nhằm ổn định thị trường tiền tệ, sẵn sàng hỗ trợ thanh khoản cho các tổ chức tín dụng. Bên cạnh đó, điều hành giảm lãi suất để hỗ trợ, tháo gỡ khó khăn cho nền kinh tế…

Cụ thể, hướng dẫn thực hiện các chương trình tín dụng 120.000 tỉ đồng cho chủ đầu tư và người mua nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư vay với mức lãi suất thấp hơn từ 1,5% đến 2% so với lãi suất cho vay bình quân của 4 ngân hàng thương mại Nhà nước là gói tín dụng sử dụng nguồn tiền từ các tổ chức tín dụng, lãi suất ưu đãi cũng từ các ngân hàng. Ngay khi chương trình 1 triệu căn nhà ở xã hội được Thủ tướng phê duyệt, Ngân hàng Nhà nước đã có văn bản hướng dẫn các tổ chức tín dụng thực hiện; đồng thời có văn bản gửi UBND các tỉnh/thành phố quan tâm công bố các dự án theo diện cho vay theo gói tín dụng này. Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các ngân hàng ban hành quy trình nội bộ để triển khai; ban hành chính sách cơ cấu lại thời hạn trả nợ và giữ nguyên nhóm nợ (Thông tư 02/2023/TT-NHNN) và tháo gỡ khó khăn cho thị trường trái phiếu (Thông tư 03/2023/TT-NHNN). Ngân hàng Nhà nước cũng phối hợp với các Bộ, ngành để hoàn thiện các quy định pháp lý như về đầu tư, kinh doanh bất động sản; về nhà ở, nhà ở xã hội...; Phối hợp với các Bộ, ngành tham gia các Tổ công tác để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, phát triển nhà ở xã hội. 

Ảnh minh họa. Nguồn Internet

Đến ngày 30/11/2023, tín dụng đối với nền kinh tế đạt khoảng 13 triệu tỉ đồng, tăng 9,15% so với cuối năm 2022, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản của các tổ chức tín dụng đạt 2,74 triệu tỉ đồng, tăng 6,04% so với cuối năm 2022, chiếm tỉ trọng 21,46% tổng dư nợ đối với nền kinh tế. Trong đó, tín dụng bất động sản tập trung vào mục đích tiêu dùng/tự sử dụng chiếm 64% và dư nợ đối với hoạt động kinh doanh bất động sản chiếm tỉ trọng 36% dư nợ tín dụng lĩnh vực bất động sản. Đặc biệt là sau thời gian kinh tế gặp khó khăn, mức độ rủi ro của nhóm khách hàng này bị đánh giá cao hơn, khi hoạt động của doanh nghiệp khó chứng minh hiệu quả, tổ chức tín dụng rất khó khăn trong quyết định cho vay.

Giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản

Để thị trường bất động sản hồi phục, quan trọng nhất là phải lưu ý các giải pháp đồng bộ sau:

Thứ nhất, quản trị rủi ro trong tái cấu trúc, hoạt động tài chính để vượt qua được những rủi ro chính trị, xã hội, kinh tế, trong đó có cả thị trường tài chính tiền tệ.

Thứ hai, cần vượt khó tận dụng thời cơ, là phải hài hòa lợi ích giữa ba nhóm gồm chủ đầu tư đơn vị phát triển dự án, ngân hàng và cơ quan quản lí. Khi nào chủ đầu tư giảm giá bất động sản xuống mức độ nhất định, ngân hàng giảm lãi suất và có chương trình, kích cầu cho vay người mua nhà; Chính phủ hỗ trợ pháp lí tạo điều kiện trên diện rộng thì lúc đó thị trường có điểm mở.

Thứ ba, bắt nhịp xu thế, tiếp tục được cải thiện khi các biện pháp điều hành kinh tế chung của Chính phủ thực sự phát huy tác dụng. Tuy nhiên, sẽ rất khó đạt mức “đột biến”, nếu các động thái từ các cơ quan, bộ ngành và phía ngân hàng không có sự khác biệt.

Thứ tư, tăng nguồn cung phù hợp với nhu cầu, khả năng của người có thu nhập thấp (đang chiếm nhu cầu cao về nhà ở) có thể tiếp cận.

Thứ năm, tiếp tục triển khai hiệu quả Chương trình tín dụng 120.000 tỉ đồng; tăng cường tính hiệu quả của Tổ công tác đặc biệt của Thủ tướng về tháo gỡ khó khăn cho các dự án bất động sản, các địa phương cần đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính, tập trung tháo gỡ về vướng mắc thủ tục pháp lí của các dự án bất động sản trên địa bàn.

Thứ sáu, đẩy mạnh phê duyệt quy hoạch, chấp thuận chủ trương đầu tư, lựa chọn chủ đầu tư thực hiện các dự án bất động sản, nghĩa vụ tài chính về đất đai để tăng nguồn cung cho thị trường./.