Đấu giá đất cao “đột biến”: Nhiều lô “thổi giá” đã bỏ cọc

Theo ông Nguyễn Công Quảng, Giám đốc Trung tâm phát triển quỹ đất huyện Thanh Oai (Hà Nội), hiện đã hết thời hạn nộp tiền phiên đấu giá 68 thửa đất tại khu Ngõ Ba, thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao đợt 1, nhưng mới chỉ có 13 lô đất nộp đủ tiền, là những lô có mức giá trúng thấp. Lô đất được trúng giá hơn 100 triệu đồng/m2 hiện chưa nộp tiền đợt 1.

Ông Quảng cho biết, theo quy định, hết 120 ngày mới hủy kết quả phiên đấu giá nên huyện vẫn chưa có phương án và thời hạn đấu giá lại.

Trước đó, ngày 10/8, huyện Thanh Oai tổ chức thành công phiên đấu giá 68 thửa đất tại khu Ngõ Ba, thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao (Thanh Oai, Hà Nội), có diện tích 60-85m2 với giá khởi điểm từ 8,6 triệu đồng/m2 đến 12,5 triệu đồng/m2. Phiên đấu giá đã thu hút được 4.600 hồ sơ nộp tham gia, 4.201 hồ sơ đủ điều kiện.

Phiên đấu giá này ghi nhận giá cao nhất là hơn 100 triệu đồng/m2, chênh với giá khởi điểm là 88 triệu đồng/m2. Giá trúng thấp nhất là 51,6 triệu đồng/m2. Theo giới bất động sản, nếu so với mặt bằng giá rao bán phổ biến ở Thanh Oai là 27 triệu đồng/m2 thì phiên đấu giá như vậy cũng đã cao "đột biến", hơn gấp 2,3 đến 3,7 lần so với giá thực tế.

Khu đất đấu giá huyện Thanh Oai, Hà Nội. Ảnh: Nguyễn Hùng.

Theo khảo sát, đất ở trong thôn xóm tại khu vực này chỉ có giá dao động từ 30-40 triệu đồng/m2. Những vị trí mặt đường to đẹp và thuận tiện, mới có giá 70-80 triệu đồng/m2. Rõ ràng có sự chênh lệch lớn với giá đất trúng đấu giá. Khi mặt bằng giá tăng lên còn ảnh hưởng xấu tới việc đền bù, giải phóng mặt bằng các dự án sau tại địa phương.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam chia sẻ: "Kết quả đấu giá là một tín hiệu rất ngạc nhiên. Nhưng điều này có tác động của hai yếu tố, thứ nhất là tâm lý về tin đồn thổi, hoặc có thể người ta thổi giá lên để kiếm lời bằng cách đấu giá. Vấn đề thứ hai, có thể do tác động mà một số người thiếu hiểu biết, hoặc có những thông tin chưa đầy đủ từ việc giá đất của một vài địa phương đưa ra dự thảo bảng giá đất mới rất cao, tăng từ 5-50 lần. Vì vậy, một số người cũng lo ngại giá đất sắp tới sẽ tăng cao nên họ đón đầu chuyện đó. Chúng tôi cho rằng hai nguyên nhân này kết hợp, dẫn đến kết quả ở Thanh Oai như vậy".

Sự chênh lệnh giá gấp đôi, thậm chí gấp ba ngay ở những khu đất cạnh nhau tại một khu vực, theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, "nó sẽ ảnh hưởng đến chi phí đền bù nếu như có công việc khác ở đó phải mua đất, tự nhiên sẽ đẩy ra một giá ảo. Thứ hai, chắc chắn sau kết quả của cuộc đấu giá này, một thời gian khi hết thời gian đặt cọc, chúng ta sẽ biết thực chất của việc giá có phải như vậy không".

Chiêu trò đẩy giá đất đấu giá cao 'đột biến' để trục lợi

Trên các diễn đàn bất động sản những ngày qua còn bàn luận sôi nổi về một nguyên nhân khác khiến giá trúng tại huyện ngoại thành Thanh Oai có thể đạt mức cao như vậy. Đó là có thể do sự tham gia của các hội, nhóm đầu cơ, đẩy giá. Đó là chiêu trò của một nhóm đầu cơ, cùng góp tiền, góp sức để đấu giá một lô, đẩy mức giá lên cao nhất.

Ví dụ mảnh đất này đấu giá trúng là 100 triệu đồng/m2 chẳng hạn. Còn các lô khác chỉ trúng với mức từ 50-60 triệu đồng/m2. Họ sẽ viện cớ giá đất đấu giá ở đó sẽ còn cao nữa, có thể đạt tới mức 100 triệu đồng/m2 như lô đất đã được đẩy giá trước kia. Từ đó, họ rao bán các lô trúng với mức giá 50-60 triệu đồng/m2, cộng với một khoản tiền chênh lệch nhất định ra thị trường. Họ sẽ thu lời từ khoản tiền chênh lệch này, có thể lên tới vài trăm triệu đồng, chỉ trong vòng vài ngày, thậm chí chỉ vài tiếng đồng hồ, ngay sau khi cuộc đấu giá kết thúc. Còn lô đất trúng giá cao chót vót hơn 100 triệu đồng/m2, họ sẵn sàng bỏ cọc. Vì lợi nhuận thu về từ các khoản bán chênh lệch cao hơn rất nhiều so với số tiền cọc đã đóng vào.

Và ngay lập tức sau khi phiên đấu giá tại Thanh Oai vừa kết thúc, đã có những cuộc trao đổi, trao tay bán giá, từ đó kiếm lời vài trăm triệu đồng. Một nhà đầu tư cho biết, nếu bán lướt thì "khách thiện chí khoảng 150-200 triệu. Có một lô giá khoảng 51 triệu, lướt 200 triệu qua hai ba người lướt, giờ đang rao lướt 700 triệu".

Hình thức đẩy giá cũng như việc có khả năng tiềm ẩn bỏ cọc sẽ gây ra nhiều hệ lụy. Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, "một số người thiếu thông tin hay còn gọi là nhẹ dạ, không phải là nhà đầu tư chuyên nghiệp chắc chắn sẽ bị thiệt hại rất lớn. Vì giá sẽ nhảy lên nhảy xuống".

Cần chế tài nghiêm khắc để răn đe với việc bỏ cọc sau khi trúng đấu giá

Việc nhiều trường hợp cá nhân, doanh nghiệp trúng đấu giá với giá cao sau đó bỏ cọc chứa đựng nhiều điểm bất thường; đồng thời, đã gây ra những hệ lụy tiêu cực đối với thị trường. 

Theo các chuyên gia, việc nhiều trường hợp cá nhân, doanh nghiệp trúng đấu giá với giá cao sau đó bỏ cọc chứa đựng nhiều điểm bất thường; đồng thời, đã gây ra những hệ lụy tiêu cực đối với thị trường.

Trước hết, việc trúng đấu giá với giá cao, nhất là trong lĩnh vực bất động sản đã tạo ra nguy cơ làm xáo trộn thị trường nhà đất. Một số chuyên gia phân tích, theo quy định hiện hành, sau khi trúng đấu giá, nếu bỏ cọc (không nộp tiền trúng thầu) thì coi như pháp nhân đã đơn phương chấm dứt hợp đồng mua bán đấu giá và toàn bộ số tiền cọc sẽ bị sung ngân sách. Tuy nhiên, rất có thể các pháp nhân này đã cố tình đấu giá cao để đẩy giá đất ở quanh khu vực có đất đấu giá lên cao rồi họ bán những lô đất ở xung quanh khu vực đó. Họ chấp nhận mất cọc nhưng tiền chênh lệch từ những lô đất được đẩy giá lên sẽ cao hơn gấp nhiều lần số tiền cọc. Điều này sẽ gây ra những hệ lụy rất tiêu cực đối với thị trường nói chung.

Mặt khác, việc pháp nhân bỏ cọc sau khi trúng đấu giá cũng gây rất nhiều khó khăn cho các địa phương và cơ quan chức năng trong việc tổ chức bán đấu giá, tăng nguồn thu cho ngân sách. Vô hình chung, việc trúng đấu giá với giá cao rồi bỏ cọc đã làm mất thời gian, công sức của các đơn vị quản lý, tổ chức và ảnh hưởng đến cá nhân có nhu cầu thực sự.

Trước thực trạng trên, nhiều ý kiến cho rằng cần có giải pháp, chế tài nghiêm, thậm chí sửa Luật Đấu giá.

Được biết mới đây, Ủy ban Kinh tế của Quốc hội đề nghị quy định điều khoản phạt trong trường hợp trúng đấu giá nhưng không mua tài sản bằng 50% giá mà người trúng đấu giá đã trả nhằm ngăn chặn tình trạng trả giá cao bất thường rồi bỏ tiền đặt trước, gây lũng đoạn thị trường.

Bên cạnh đó, nhiều chuyên gia cũng cho rằng, cơ quan nhà nước cần ban hành văn bản quy định rõ về nghĩa vụ, trách nhiệm, điều kiện cũng như các chế tài liên quan đến việc bỏ cọc khi đã trúng đấu giá.

Cơ quan nhà nước cũng cần nâng cao hơn nữa chế tài xử lý đối với các nhà đầu tư bỏ cọc như buộc phải chứng minh năng lực tài chính bằng hoặc cao hơn giá trị đã trả giá; ngoài việc bị mất số tiền đặt cọc, nhà đầu tư bỏ cọc sẽ bị cấm tham gia đấu giá, đấu thầu trong một thời gian nhất định và bị trừ điểm uy tín khi tham gia các cuộc đấu giá hoặc đấu thầu về sau…