Với mục tiêu tăng trưởng tín dụng toàn ngành chỉ quanh mức 15% và yêu cầu dư nợ tín dụng bất động sản không được tăng vượt mức chung này, tổng lượng vốn “rót” thêm cho ngành dự kiến chỉ khoảng 700.000 tỷ đồng - giảm gần một nửa so với mức tăng thêm 1,2 triệu tỷ đồng của năm ngoái. Áp lực tái cấu trúc toàn diện từ mô hình tài chính của doanh nghiệp, cấu trúc bảng cân đối của ngân hàng cho đến cách vận hành của thị trường vốn.

Tín dụng điều chỉnh có chủ đích

Năm 2025, bất động sản tiếp tục là một trong những lĩnh vực hấp thụ vốn lớn nhất của nền kinh tế. Dư nợ tín dụng toàn hệ thống đạt khoảng 18,6 triệu tỷ đồng, trong đó riêng bất động sản chiếm xấp xỉ 4,5-4,7 triệu tỷ đồng, tương đương hơn 24-25% tổng dư nợ.

Đáng chú ý, tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản lên tới 22–30%, cao hơn đáng kể so với mức tăng chung. Nếu bóc tách riêng mảng kinh doanh bất động sản, quy mô dư nợ đạt hơn 2 triệu tỷ đồng, với tốc độ tăng gần 50% – một con số cho thấy mức độ phụ thuộc rất lớn của thị trường vào dòng vốn ngân hàng.

Bước sang năm 2026, chính sách đã thay đổi rõ rệt. Tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống được định hướng quanh mức 15%, đồng thời tín dụng bất động sản không được phép tăng nhanh hơn mức chung. Dòng vốn được yêu cầu ưu tiên cho sản xuất – kinh doanh và nhu cầu nhà ở thực.

Ảnh minh họa. Nguồn: Trọng Triết

Hệ quả là ngay từ quý I/2026 nhiều ngân hàng đã sử dụng gần hết “room” tín dụng, lãi suất cho vay bất động sản tăng lên 12-14%, thậm chí cao hơn điều kiện tiếp cận vốn bị siết chặt đáng kể. Đây không phải là một “cú sốc” ngẫu nhiên, mà là một động thái điều tiết có chủ đích, nhằm giảm rủi ro hệ thống và “nắn” lại dòng vốn.
Nếu nhìn bề ngoài, vấn đề của doanh nghiệp bất động sản là thiếu vốn. Nhưng khi phân tích sâu hơn, có thể thấy nút thắt nằm ở cấu trúc hệ thống tài chính.

Năm 2025, vốn tín dụng chảy vào bất động sản khoảng 450.000 tỷ đồng. Vốn huy động qua trái phiếu chỉ khoảng 135.000 tỷ đồng. Tức là tín dụng ngân hàng vẫn chiếm vai trò áp đảo, các kênh vốn khác chưa đủ sức thay thế. Trong khi đó, bất động sản lại là lĩnh vực cần vốn trung – dài hạn, còn ngân hàng chủ yếu huy động vốn ngắn hạn. Sự lệch pha này tích tụ rủi ro trong nhiều năm và đến nay đã chạm ngưỡng.

Doanh nghiệp xoay vốn 

Khi ngân hàng buộc phải giảm tỷ trọng cho vay bất động sản, không chỉ vì quy định, mà vì giới hạn nội tại, doanh nghiệp buộc phải tìm các kênh thay thế. Nhưng mỗi kênh đều có “rào cản” riêng. Trái phiếu “cứu cánh” nhưng đắt đỏ. Năm 2025, tổng phát hành trái phiếu tương đương 588.800 tỷ đồng. Riêng bất động sản là 137.000 tỷ đồng. Tuy nhiên, sau khi trừ đáo hạn, giá trị ròng chỉ khoảng 87.000 tỷ đồng. Trong khi đó, áp lực đáo hạn năm 2026 lên tới hơn 240.000 tỷ đồng, gần một nửa thuộc về  bất động sản. Lợi suất trái phiếu tăng lên 8–9%/năm, phản ánh chi phí vốn ngày càng cao. Trái phiếu không còn là “kênh dễ dãi”, mà trở thành bộ lọc tài chính.

Về cổ phiếu phụ thuộc dòng tiền thị trường. Dù năm 2025 thị trường chứng khoán tăng mạnh, nhưng bản chất dòng tiền vẫn phụ thuộc vào tín dụng và lãi suất. Khi dòng tiền suy yếu giá cổ phiếu giảm doanh nghiệp phải phát hành chiết khấu sâu khó huy động vốn quy mô lớn. 

Còn Quỹ đầu tư “tiền có nhưng chưa vào được”, hiện có hàng trăm nghìn tỷ đồng trong các quỹ đầu tư, nhưng Quỹ đại chúng chưa được đầu tư trực tiếp vào bất động sản. REITs gần như chưa phát triển điểm nghẽn lớn nhất vẫn là khung pháp lý.

Mô hình mới token hóa bất động sản: Xu hướng token hóa giúp “chia nhỏ” tài sản, tăng thanh khoản. Tuy nhiên, tại Việt Nam chưa có hành lang pháp lý, chưa có cơ chế quản lý. Đây là hướng đi dài hạn, chưa thể giải bài toán trước mắt.

Lãi suất cao “bộ lọc tự nhiên” của thị trường

Đăc biệt, mặt bằng lãi suất 12–14% đang tạo ra một tác động kép người mua nhà trì hoãn quyết định, nhà đầu tư sử dụng “đòn bẩy” rút lui, thanh khoản thị trường giảm rõ rệt. Tuy nhiên, ở góc độ tích cực, đây là một quá trình thanh lọc cần thiết loại bỏ mô hình đầu tư ngắn hạn, buộc doanh nghiệp tối ưu dòng tiền, đưa thị trường về cân bằng cung – cầu thực. Thực tế thị trường  đây là một quá trình tái cấu trúc doanh nghiệp phải giảm “đòn bẩy”, ngân hàng phải tái cân bằng danh mục, nhà đầu tư phải thay đổi tư duy và thị trường vốn phải phát triển. Nói cách khác, thị trường bất động sản đang bị “ép” chuyển từ mô hình tăng trưởng dựa vào tín dụng sang tăng trưởng dựa vào vốn thực và hiệu quả.

Mở van có chọn lọc, không siết đồng loạt

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) “hiến kế” để quá trình tái cấu trúc diễn ra “mềm” và không gây đứt gãy, cần một bộ giải pháp đồng bộ, đó là: (1) Điều hành tín dụng linh hoạt, ưu tiên nhà ở xã hội, nhu cầu ở thực và phân loại dự án thay vì siết đồng loạt; (2) Phát triển thị trường trái phiếu, bắt buộc xếp hạng tín nhiệm, minh bạch tài sản bảo đảm và tăng trách nhiệm tổ chức tư vấn; (3) Mở rộng vai trò quỹ đầu tư. Cho phép quỹ tham gia bất động sản có kiểm soát, phát triển REITs và điều chỉnh chính sách thuế; (4) Thu hút vốn ngoại dài hạn, ổn định pháp lý, đơn giản hóa thủ tục và bảo vệ nhà đầu tư; (5) Ổn định mặt bằng lãi suất, phối hợp chính sách tiền tệ – tài khóa và giảm chi phí vốn trung – dài hạn; (6) Minh bạch hóa thị trường, xây dựng cơ sở dữ liệu bất động sản, áp dụng mã định danh tài sản và chuẩn hóa giao dịch. 

Việc kiểm soát tín dụng bất động sản trong năm 2026 là bước điều chỉnh cần thiết. Thị trường không thể phát triển bền vững nếu phụ thuộc quá mức vào ngân hàng  sử dụng “đòn bẩy” tài chính cao thiếu minh bạch. Một thị trường mới đang hình thành nơi dòng vốn khắt khe hơn doanh nghiệp phải mạnh hơn và giá trị thực trở thành tiêu chuẩn cốt lõi. Đó chính là nền tảng cho một chu kỳ phát triển lành mạnh và bền vững hơn của bất động sản Việt Nam trong thập kỷ tới./.