Trong bối cảnh giá chung cư tại Hà Nội và TP HCM liên tục duy trì ở mức cao, khả năng sở hữu nhà ở của nhiều gia đình trẻ ngày càng khó khăn. Đáng chú ý, một bộ phận người lao động có thu nhập tương đối ổn định nhưng vẫn chưa đủ khả năng mua nhà thương mại, trong khi mức thu nhập lại vượt điều kiện được hưởng chính sách nhà ở xã hội.
Mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) đã có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ và các bộ, ngành, đề xuất bổ sung cơ chế phát triển nhà ở thương mại có giá phù hợp với khả năng chi trả của người thu nhập trung bình, thấp vào dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi. Theo Hiệp hội, đây là giải pháp cần thiết nhằm khắc phục tình trạng mất cân đối nguồn cung nhà ở, khi phần lớn sản phẩm mới trên thị trường vẫn tập trung vào phân khúc trung và cao cấp.
Theo tính toán của HoREA, giá bán nhà ở thương mại thuộc phân khúc này có thể dao động khoảng 25-30 triệu đồng/m2 tại các tỉnh vùng sâu, vùng xa và 60-70 triệu đồng/m2 tại các đô thị lớn. Hiệp hội đồng thời kiến nghị giao HĐND cấp tỉnh thẩm quyền quy định cơ chế, chính sách cụ thể, phù hợp với điều kiện kinh tế và thực tế thị trường từng địa phương.
Đề xuất trên được đưa ra khi giá căn hộ tại các thành phố lớn đã vượt xa khả năng tích lũy của nhiều người lao động. Theo báo cáo thị trường quý III/2026 của Savills, giá chào bán căn hộ sơ cấp bình quân tại Hà Nội đạt khoảng 107 triệu đồng/m2, trong khi giá căn hộ thứ cấp bình quân khoảng 75 triệu đồng/m2. Như vậy, một căn hộ mới rộng 60m2 tại Hà Nội có giá bình quân khoảng 6,4 tỷ đồng, chưa tính các khoản chi phí phát sinh.
Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội, cho biết trong 5 năm qua, thu nhập bình quân của người dân Thủ đô tăng khoảng 9% mỗi năm, trong khi giá bán sơ cấp căn hộ tăng bình quân 25% mỗi năm. Chênh lệch về tốc độ tăng trưởng khiến khả năng tiếp cận nhà ở của người dân ngày càng hạn chế, đặc biệt đối với những người mua nhà lần đầu.
Tại TP HCM, tình trạng mất cân đối nguồn cung cũng diễn ra khi phân khúc trung và cao cấp tiếp tục chiếm ưu thế. Theo số liệu được HoREA dẫn từ báo cáo của UBND TP HCM, trong 9 tháng đầu năm 2026, căn hộ trung cấp chỉ chiếm 7,1% số căn hộ đủ điều kiện huy động vốn, trong khi không ghi nhận nguồn cung nhà ở bình dân.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho rằng cần bổ sung chính sách đối với nhóm người có thu nhập vượt ngưỡng được mua nhà ở xã hội nhưng chưa đủ khả năng tiếp cận nhà ở thương mại. Hiệp hội cũng kiến nghị cho người mua nhà thuộc phân khúc này được tiếp cận gói tín dụng 153.000 tỷ đồng với lãi suất thấp hơn khoảng 1,5-2 điểm phần trăm so với lãi suất cho vay bình quân của bốn ngân hàng thương mại lớn.
Một trong những vấn đề đáng chú ý của đề xuất là nhóm khách hàng mà chính sách hướng đến. Trên thực tế, thu nhập 30-50 triệu đồng/tháng có thể được xem là tương đối khá so với mặt bằng chung, nhưng chưa đồng nghĩa với việc người lao động có đủ khả năng mua nhà tại Hà Nội hoặc TP HCM.
Theo các ngưỡng thu nhập được HoREA đề cập, người độc thân có thu nhập trên 25 triệu đồng/tháng, vợ chồng có tổng thu nhập trên 50 triệu đồng/tháng hoặc cá nhân nuôi con dưới tuổi thành niên có thu nhập trên 35 triệu đồng/tháng có thể không đáp ứng điều kiện thu nhập để mua nhà ở xã hội. Trong khi đó, với mặt bằng giá nhà thương mại hiện nay, nhiều trường hợp vẫn gặp khó khăn trong việc tích lũy và vay vốn mua nhà.
Trao đổi về vấn đề này, ông Ngô Trọng Nghĩa, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Tư vấn Chính sách Đầu tư, đánh giá việc phát triển thêm phân khúc nhà ở thương mại có giá phù hợp là một hướng đi đáng xem xét, bởi có thể giải quyết nhu cầu nhà ở cho nhóm khách hàng chưa được các chính sách hiện hành hỗ trợ đầy đủ.
Theo hướng phân tích của ông Nghĩa, có những người lao động có thu nhập khoảng 30-50 triệu đồng/tháng nhưng phải một mình nuôi con, trang trải chi phí sinh hoạt, học hành và các khoản chi tiêu gia đình. Mặc dù thu nhập vượt ngưỡng hưởng chính sách nhà ở xã hội, phần tiền tích lũy thực tế của họ không lớn, khiến việc mua nhà thương mại với giá hàng tỷ đồng trở thành gánh nặng tài chính.
Đối với nhóm khách hàng này, việc có thêm sản phẩm nhà ở thương mại với mức giá thấp hơn mặt bằng thị trường sẽ mở rộng cơ hội lựa chọn. Tuy nhiên, chính sách cần xác định rõ đối tượng thụ hưởng và khả năng chi trả thực tế, thay vì chỉ căn cứ vào tổng thu nhập hàng tháng. Bởi cùng mức thu nhập 40 triệu đồng, một người độc thân chưa có gia đình và một người đang nuôi hai con có khả năng tích lũy rất khác nhau.
Dù vậy, mức giá 60-70 triệu đồng/m2 cũng chưa thể xem là thấp đối với phần lớn người lao động. Với một căn hộ diện tích 60m2, số tiền người mua phải bỏ ra dao động khoảng 3,6-4,2 tỷ đồng. Nếu có sẵn 30% giá trị căn hộ, người mua vẫn phải vay ngân hàng khoảng 2,5-2,9 tỷ đồng.
Giả sử khoản vay 2,7 tỷ đồng có thời hạn 25 năm, lãi suất cố định 9%/năm và trả góp đều hàng tháng, số tiền phải thanh toán vào khoảng 22,7 triệu đồng/tháng. Với người có thu nhập 40 triệu đồng/tháng, riêng nghĩa vụ trả nợ đã chiếm gần 57% thu nhập, chưa kể các khoản chi phí sinh hoạt và nuôi con. Nếu lãi suất tăng sau thời gian ưu đãi, áp lực tài chính sẽ còn lớn hơn.
Điều này cho thấy, nhà ở giá 60-70 triệu đồng/m2 có thể phù hợp với một bộ phận người thu nhập trung bình khá, đã tích lũy được vốn ban đầu tương đối lớn. Đối với người thu nhập thấp hoặc các gia đình phải dành phần lớn thu nhập cho sinh hoạt, mức giá trên vẫn khó tiếp cận nếu không có thêm chính sách hỗ trợ tín dụng phù hợp.
Bên cạnh khả năng chi trả của người mua, tính khả thi của đề xuất còn phụ thuộc vào việc doanh nghiệp có thể phát triển nhà ở thương mại với mức giá 60-70 triệu đồng/m2 tại các đô thị lớn hay không. Trong điều kiện chi phí đất đai, xây dựng và vốn vay vẫn ở mức cao, việc đưa giá bán xuống thấp hơn đáng kể so với mặt bằng thị trường không phải vấn đề đơn giản.
Theo ông Mã Xuân Tuấn, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu Tư vấn Đầu tư Bất động sản TP HCM, muốn giảm giá nhà cần bắt đầu từ việc cắt giảm những chi phí phát sinh trong quá trình phát triển dự án. Thời gian thực hiện các thủ tục đất đai, quy hoạch và đầu tư kéo dài khiến doanh nghiệp phải gánh thêm chi phí vốn, quản lý và lãi vay, sau đó được tính vào giá bán sản phẩm.
Vì vậy, việc tháo gỡ thủ tục pháp lý, rút ngắn thời gian triển khai dự án và xác định rõ trách nhiệm của các cơ quan quản lý có thể giúp giảm chi phí phát triển nhà ở. Cùng với đó, cần bổ sung nguồn cung ở nhiều phân khúc, thay vì kỳ vọng giá nhà cao cấp sẽ giảm mạnh để đáp ứng nhu cầu của người thu nhập trung bình.
Một vấn đề khác là quỹ đất phát triển dự án. Tại các khu vực trung tâm Hà Nội và TP HCM, giá đất cao khiến việc phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp gặp nhiều khó khăn. Do đó, phân khúc này có thể khả thi hơn tại các khu vực ngoại thành, đô thị vệ tinh hoặc những địa bàn có quỹ đất lớn, nhưng cần bảo đảm kết nối giao thông và hạ tầng phục vụ sinh hoạt.
Tuy nhiên, nếu các dự án được phát triển quá xa khu vực làm việc, người mua có thể phải chịu thêm chi phí đi lại và mất nhiều thời gian di chuyển hàng ngày. Khi đó, dù giá bán căn hộ thấp hơn, tổng chi phí sinh hoạt của gia đình chưa chắc đã giảm tương ứng.
Về phía người mua, chính sách tín dụng cũng cần được tính toán phù hợp với khả năng trả nợ dài hạn. Ông Mã Xuân Tuấn cho rằng tín dụng nên đóng vai trò hỗ trợ, thay vì trở thành giải pháp chính. Người mua nhà lần đầu cần những khoản vay có thời hạn dài, lãi suất minh bạch và nghĩa vụ trả nợ phù hợp với thu nhập thực tế.
Đề xuất phát triển nhà ở thương mại giá 60-70 triệu đồng/m2 vì vậy có cơ sở để xem xét, nhất là khi thị trường đang thiếu sản phẩm dành cho nhóm người có thu nhập vượt điều kiện mua nhà ở xã hội nhưng chưa đủ khả năng mua nhà thương mại. Nếu có cơ chế phù hợp về quỹ đất, thủ tục đầu tư và tín dụng, phân khúc này có thể bổ sung nguồn cung phục vụ nhu cầu ở thực. Tuy nhiên, để chính sách phát huy hiệu quả, mức giá bán cần đi kèm với khả năng trả nợ của người mua, tránh tình trạng nhà ở được xác định là có giá phù hợp nhưng vẫn nằm ngoài khả năng tài chính của phần lớn đối tượng hướng đến.
Tiêu điểm
Bình luận bài viết