Chính phủ vừa trình Quốc hội dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) với nhiều nội dung điều chỉnh liên quan đến phát triển, quản lý và giao dịch nhà ở. Trong đó, đáng chú ý là đề xuất tiếp tục giới hạn đối tượng được nhận chuyển nhượng nhà ở xã hội sau thời hạn 5 năm nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ, trục lợi từ chính sách hỗ trợ nhà ở dành cho người thu nhập thấp.

Nhà ở xã hội sau 5 năm vẫn không được chuyển nhượng tự do

Theo đề xuất của Chính phủ, chủ sở hữu nhà ở xã hội chỉ được bán lại căn nhà cho những người thuộc diện được mua nhà ở xã hội theo quy định, đồng thời phải đáp ứng điều kiện đã được cấp Giấy chứng nhận.

Quy định này có sự khác biệt đáng kể so với Luật Nhà ở năm 2023 đang có hiệu lực. Cụ thể, pháp luật hiện hành cho phép người mua nhà ở xã hội được bán lại theo cơ chế thị trường sau 5 năm kể từ thời điểm thanh toán đủ tiền mua nhà, với điều kiện đã được cấp Giấy chứng nhận. Khi đó, người bán có thể chuyển nhượng cho bất kỳ cá nhân nào có nhu cầu mà không bị giới hạn về đối tượng mua lại.

Nếu đề xuất mới được thông qua, sau 5 năm chủ sở hữu nhà ở xã hội vẫn có quyền bán lại tài sản nhưng người nhận chuyển nhượng phải thuộc nhóm đối tượng đáp ứng điều kiện mua nhà ở xã hội, qua đó thu hẹp phạm vi giao dịch so với quy định hiện hành.

Đối với các giao dịch thực hiện trong thời hạn 5 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền, dự thảo tiếp tục kế thừa quy định của Luật Nhà ở năm 2023. Theo đó, người mua có nhu cầu bán lại nhà chỉ được chuyển nhượng cho chủ đầu tư dự án hoặc người thuộc diện được mua nhà ở xã hội, với mức giá tối đa không vượt quá giá bán ghi trong hợp đồng mua bán ban đầu với chủ đầu tư.

Không chỉ giới hạn đối tượng nhận chuyển nhượng, dự thảo còn đề xuất thay đổi quy định đối với nhà ở xã hội theo hình thức thuê mua. Theo hướng sửa đổi, trường hợp người thuê mua không còn nhu cầu sử dụng có thể phải chấm dứt hợp đồng và trả lại nhà, thay vì được tự do chuyển nhượng sau 5 năm như quy định hiện hành.

Tại phiên thảo luận về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) ngày 22/10, Thủ tướng Lê Minh Hưng cho biết việc siết chặt đối tượng được mua lại nhà ở xã hội sau 5 năm nhằm ngăn ngừa nguy cơ trục lợi chính sách, tránh tình trạng nhà ở được Nhà nước hỗ trợ trở thành tài sản phục vụ mục đích đầu cơ, kiếm lời.

Ở góc độ chuyên gia, ông Ngô Trọng Nghĩa, Viện trưởng Viện Tư vấn Chính sách Đầu tư, đồng tình với định hướng siết chặt hoạt động chuyển nhượng nhà ở xã hội. Theo ông, đây là giải pháp cần thiết nhằm bảo đảm chính sách hỗ trợ của Nhà nước đến đúng đối tượng thụ hưởng.

“Nhà ở xã hội được phát triển với mục tiêu giải quyết nhu cầu an cư cho người thu nhập thấp, chứ không phải để trở thành một kênh đầu tư sinh lời. Việc hạn chế chuyển nhượng tự do sau 5 năm sẽ góp phần ngăn chặn tình trạng đầu cơ, hưởng chênh lệch giá, đồng thời giúp những người thực sự có nhu cầu về nhà ở có thêm cơ hội tiếp cận chính sách. Tuy nhiên, cũng cần có cơ chế chuyển nhượng phù hợp để bảo đảm quyền lợi chính đáng của người mua nhà khi hoàn cảnh sống thay đổi”, ông Nghĩa nhận định.

Điều chỉnh ưu đãi cho chủ đầu tư, tăng kiểm soát giao dịch nhà ở xã hội

Bên cạnh các quy định về chuyển nhượng, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) cũng đề xuất điều chỉnh một số cơ chế ưu đãi dành cho doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội. Những thay đổi này được đưa ra nhằm thu hút thêm nguồn lực đầu tư, đồng thời tăng cường quản lý quá trình phân phối và sử dụng nhà ở.

Theo Luật Nhà ở năm 2023, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được dành tối đa 20% tổng diện tích đất ở trong phạm vi dự án để xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại và nhà ở thương mại theo quy định. Tuy nhiên, dự thảo luật mới không tiếp tục ấn định cứng tỷ lệ này mà giao Chính phủ quy định cụ thể.

Tương tự, mức lợi nhuận định mức tối đa 10% đối với chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội cũng không còn được quy định trực tiếp trong dự thảo luật. Thay vào đó, Chính phủ sẽ ban hành quy định chi tiết về mức lợi nhuận và cơ chế áp dụng, tạo điều kiện điều chỉnh chính sách ưu đãi phù hợp hơn với thực tế triển khai các dự án.

Đối với công tác quản lý, dự thảo yêu cầu các giao dịch bán, cho thuê mua và cho thuê nhà ở xã hội phải được cập nhật vào hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản. Việc quản lý thông tin giao dịch được kỳ vọng giúp cơ quan chức năng kiểm soát tốt hơn đối tượng thụ hưởng, đồng thời hạn chế tình trạng mua bán, chuyển nhượng không đúng quy định.

Một nội dung khác cũng được điều chỉnh là phạm vi đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội. Theo dự thảo, có 8 nhóm đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ, trong đó nhóm học sinh, sinh viên không còn nằm trong danh sách như quy định hiện hành.