Trong khi bất động sản công nghiệp được các công ty chứng khoán nhận định là điểm sáng trong năm 2022, các doanh nghiệp bất động sản nắm giữ quỹ đất khu công nghiệp được kỳ vọng hưởng lợi từ nhu cầu và giá thuê đất trong thời gian tới.  

Nhận định này dựa trên cơ sở nhu cầu thuê đất tại các khu công nghiệp theo hợp đồng ghi nhớ (MOU) đã ký trong 2021 sẽ được hoàn tất trong 2022 đã có dấu hiệu hồi phục sau đại dịch. 

2 năm qua, bất chấp đại dịch bùng phát làm ảnh hưởng nặng nề đến nền kinh tế và thị trường địa ốc, khu công nghiệp luôn đứng vững trong bão Covid và là điểm sáng ghi nhận tăng trưởng với nguồn cầu lớn, tỷ lệ lấp đầy cao. Đây được xem là phân khúc ngược dòng ấn tượng nhất so với phần còn lại của thị trường bất động sản giai đoạn 2020-2021 và dự kiến còn bứt phá trong năm 2022.

 Ảnh minh họa

Ông Chí Vũ, Trưởng bộ phận môi giới dịch vụ Khu công nghiệp Collier Việt Nam nhận định, năm 2022, nhiều khả năng bất động sản công nghiệp sẽ tiếp tục tỏa sáng khi đại dịch cơ bản được kiểm soát. Sự chuyển dịch sản xuất từ Trung Quốc cũng như một loạt Hiệp định Thương mại Tự do (FTA) được ký kết đã làm gia tăng nhu cầu về đất công nghiệp trên cả nước, thu hút không chỉ nhu cầu nội địa mà còn là thỏi nam châm hút vốn các nhà sản xuất nước ngoài. Bên cạnh đó, với đà tăng trưởng mạnh mẽ của thương mại điện tử, mảng dịch vụ logistics cũng hứa hẹn tiềm năng lớn trong 12 tháng tới.

Theo quan sát của Công ty cổ phần Chứng khoán SSI, việc đầu tư công đang cải thiện cơ sở hạ tầng kết nối các khu công nghiệp cũng thúc đẩy quá trình phục hồi nhu cầu thuê đất. Các dự án hạ tầng như cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, Dầu Dây – Phan Thiết, Cao tốc Bắc – Nam, cảng Thị Vải – Cái Mép, cảng Gemalink sẽ tạo giao thông thuận tiện kết nối các khu công nghiệp.

Dưới góc nhìn của Công ty C&W Việt Nam thuộc Cushman & Wakefield - một trong những công ty dịch vụ bất động sản lớn trên thế giới, với tốc độ tăng trưởng ổn định, nền kinh tế định hướng xuất khẩu, gia tăng các hiệp định thương mại tự do, lực lượng lao động trẻ, chính sách ưu đãi đầu tư và vị trí địa lý chiến lược, Việt Nam được kỳ vọng tiếp tục là điểm đến hấp dẫn của các nhà đầu tư bất động sản công nghiệp.

Dữ liệu của Collier cho thấy, trong năm 2022, TP HCM dự kiến sẽ có thêm 5 khu công nghiệp mới tham gia vào thị trường, cung cấp hơn 4.200 ha vào quỹ đất công nghiệp, trong đó, 4 khu công nghiệp tọa lạc tại huyện Bình Chánh. Sự tăng trưởng nguồn cung này nhằm đáp ứng nguồn cầu thuê đất, nhà xưởng công nghiệp rất lớn trên địa bàn thành phố trong bối cảnh quỹ đất công nghiệp tại đô thị này đang cạn dần.

Trong khi đó, Bình Dương cũng hứa hẹn sẽ là điểm nóng trong năm 2022 khi địa phương này lần lượt thu hút các doanh nghiệp đầu tư vào bất động sản công nghiệp với sự xuất hiện của nhiều doanh nghiệp lớn như Vingroup, FLC, Becamex, HUD. Các thủ phủ công nghiệp khác ở phía Nam như Bình Phước, Đồng Nai và Long An sẽ là tâm điểm của thị trường này nhờ vào giao thông và kinh tế đều phát triển mạnh.

Bên cạnh cầu thuê đất, việc giá đất khu công nghiệp ở Việt Nam được cải thiện trong thời gian qua cũng là điểm cộng tăng trưởng cho các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp trong thời gian tới khi giá đất trước đó vẫn ở mức thấp so với các nước trong khu vực. 

Như với trường hợp Công ty cổ phần Sonadezi Châu Đức (SZC) chứng kiến lợi nhuận ròng tăng mạnh trong quý IV/2021 nhờ diện tích đất cho thuê và giá thuê tăng ấn tượng.

Cụ thể, doanh thu tăng 108,9% so với cùng kỳ lên 147,7 tỷ đồng, phần lớn đến từ doanh thu cho thuê đất khu công nghiệp. Biên lợi nhuận gộp tăng 24,1 điểm % lên 64% nhờ giá thuê đất tại Khu công nghiệp Châu Đức tăng 10 - 15% so với cùng kỳ. Do đó, lợi nhuận ròng quý IV/2021 tăng vọt 186,7% so với cùng kỳ năm trước lên 68,1 tỷ đồng.

Năm 2022, với mức tăng 5%/ năm theo khung giá đất giai đoạn 2020 - 2024 được áp dụng mới ở Bình Dương, một số doanh nghiệp như Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển công nghiệp – CTCP (BCM) được giới phân tích đánh giá tích cực.

Các chuyên gia của SSI ước tính, lợi nhuận của doanh nghiệp này có thể duy trì mức cao hơn 43% kể từ năm 2022 khi sở hữu diện tích đất thương phẩm lên đến 648 ha tại thành phố mới Bình Dương và các khu dân cư Bàu Bàng, Mỹ Phước.

Ngoài ra, doanh nghiệp này còn sở hữu 590 ha diện tích sẵn sàng cho thuê, bên cạnh các liên doanh lớn như VSIP (BCM nắm giữ 49%) và Warburg Pincus (BCM nắm giữ 30%) dự báo đem lại lợi nhuận tích cực nhờ nhu cầu thuê đất và nhà xưởng phục hồi trở lại từ 2022.

Trong hai liên doanh này, VSIP có lợi thế phát triển lớn nhất về khu công nghiệp tại Việt Nam nhờ đầu tư đồng bộ từ khu công nghiệp đến khu dân cư. Doanh thu của công ty ước tính duy trì ổn định trong dài hạn. Đặc biệt, dự án VSIP 3 tại Bình Dương với tổng diện tích 1.000 ha sẽ có thể cho thuê vào cuối năm 2022 sẽ giúp lợi nhuận VSIP tăng trưởng trong tương lai.

Giá thuê đất khu công nghiệp ở Việt Nam vẫn ở mức thấp so với các nước trong khu vực, thấp hơn 20-33% so với Indonesia và Thái Lan, những quốc gia có lợi thế về vốn FDI như Việt Nam. Giá thuê tại các trung tâm khu công nghiệp như Bogor -Sukabumi, Tangerang và Bekasi ở Indonesia, trung bình dao động trong khoảng 157 USD-295 USD một m2 cho cả chu kỳ thuê. Mức giá này cao hơn từ 42 -51% so với các thủ phủ khu công nghiệp tại Việt Nam như Bình Dương, Đồng Nai, Bắc Ninh và Hải Phòng.

Với giá thuê khu công nghiệp tại Việt Nam đang ở mức cạnh tranh trong khu vực và sức hút dịch chuyển sản xuất ngày càng lớn, dư địa tăng giá thuê trong thời gian tới khá cao. SSI dự báo năm 2022, lợi nhuận ròng của khu công nghiệp ước tính tăng 18-26% theo năm.